摘要：随着我国国民生活水平的不断提高，从前只能看人买房到现如今的大多数买房人。他们当中大部分会选择贷款买房，从而带动了个人住房贷款业务的快速发展，这就必然会给商业银行带来一些风险。本文从商业银行个人住房贷款风险管理存在的问题出发，进而分析问题存在的原因，最后得出防范这些风险的对策。关键词：商业银行 个人住房贷款风险 对策目录一、 商业银行个人住房贷款风险概述1（一） 个人住房贷款的基本概念1（二） 个人住房贷款风险分析11、 信用风险12、 利率风险23、 抵押物风险24、 商业银行内部风险2二、 商业银行个人住房贷款风险管理存在的问题及原因2（一） 个人住房贷款风险管理存在的问题21、 个人信用存在问题22、 开发商虚假销售套取银行贷款23、 贷款中介机构乱办、乱管、乱执业、缺乏市场诚信34、 银行内部人员存在操作和职业道德的风险35、 商业银行与其他同行间的恶性竞争3（二） 个人住房贷款风险形成原因31、 借款人自身原因引发的信用风险32、 开发商引发的风险43、 政府对中介机构缺乏监管44、 商业银行风险管理与监督机制不完善45、 各同行银行间的不良贷款大战4三、 商业银行个人住房贷款风险的防范对策4（一） 对借款人的信用进行严格审核和监督4（二） 逐步完善开发商内部控制制度5（三） 政府加强对中介机构的监管5（四） 完善银行内部风险控制体系5（五） 金融机构间遵循公平竞争原则5总结7参考文献8致谢词9商业银行个人住房贷款的业务解决了公民在购置普通住房时资金不够的问题，但商业银行也不会随便下发贷款资金给借款人，借款人在进行贷款时必须提供真实有效的担保。但是尽管借款人提供了担保，商业银行在放款时也承担了不少的风险，在产生风险之前的过程中，一定存在着致险的因素。那这些风险因素我们又该如何去防范呢？1、 商业银行个人住房贷款风险概述（1） 个人住房贷款的基本概念买房人因资金不足，向商业银行申请资金，申请的资金称为个人住房贷款或者个人住房抵押贷款。当借款人进行贷款时，需要将房子作为抵押，这里的房子也可以是借款人已经个人所有的房子。但是商业银行在发放贷款之前，需要确保借款人的抵押物是真实存在的，这就需要借款人提供担保证明。在签订贷款合约的时候，注明：借款人如果不能按时履行合同所规定的日期按时还款或者因个人因素和不正当理由拒绝还款时，需要自行负责，与商业银行无关。个人住房贷款的金额大，期限长，以抵押为前提建立借贷关系，存在的风险具有系统性特征。（2） 个人住房贷款风险分析1、 信用风险信用风险可以分为两种，一种是借款人的信用风险，另一种是开发商的信用风险。借款人未能在规定时间内履行自己的还款义务从而对商业银行造成损失的我们通常称为借款人的信用风险。而当这种风险的产生时，商业银行就会判定借款人因无法偿还本金和利息的违约行为，后进行坏账准备，这也被称为违约风险的个人住房贷款生效。一个公民的个人住房贷款期限最高可以贷款30年，通常，贷款的人群多集中在二十几岁左右人群，并且借款人的年龄和所贷款的期限是不超过七十年的，风险会控制在10-15年。商业银行之所以会存在风险性，主要是因为借款人对所借款项无偿还能力，从而丧失良好信用导致的。如果商业银行不能及时了解到个人信用的变化，这就会给商业银行带来巨大的信用风险。这就可以看出信用风险对于商业银行来说是最难防范的风险之一。开发商通过欺诈、假按揭、虚假经营产生了开发商的信用风险。欺诈风险意味着开发人员提供，通过开发人员开发到的虚假材料送审到商业银行审核处，并在房产评估这一步骤作假，提高所抵押房的价格，骗获商业银行的贷款资金，让商业银行蒙受损失。假按揭风险是指开发商为了套取大量的现金，于是将拥有的存量房通过虚有的购房人的名字购买，这些虚构人物大部分为开发商的内部员工或者亲戚朋友，从而获取商业银行发放的贷款，给商业银行带来了不必要的损失。因为买房人所购买的房子还未走完抵押贷款的流程，商业银行就已经收到借款宽仁的本金和利息，倘若在这个过程中买房人对房子不满意停止向商业银行还 款，那么，银行依旧会有损失。2、 利率风险政策的变化和存贷款基准利率的变化会导致商业银行个人住房贷款存在利率风险。从而会使得商业银行在房贷上的收益与最初的收益不平衡，与此同时，借款人的一些违约风险，比如：拖欠贷款、提前还款和拒绝还款，这些行为都会给商业银行带来损失的可能性。当前本国的商业银行在个住房贷款这一块还缺乏灵动性，更多的是被动。当央行的利率出现调整时，个人住房贷款利率大于存款来源，那么就会出现亏损情况，倘若银行的利率上调，那么存款的利率就会缩减，致使商业银行的盈利变小。3、 抵押物风险抵押物的设置降低了整体的风险，为商业银行提供保障。所以，抵押物设置与否与商业银行个人住房贷款能否盈利息息相关。抵押物风险分为两种，一种是抵押处置风险，另一种是抵押物价格风险。抵押物处置风险主要当抵押的物品出现了渠道逐渐变小，但是成本较高的情况下，商业银行可能就会无力承担贷款金额，出现抵押处置的风险。当前，住房二级市场还在发展阶段，在法规方面还是不够完善的，加之办理贷款的手续麻烦，费用高，就会导致银行的抵押物变得更加困难。抵押物的价格风险主要分散在市场和人为这两方面。房地产市场的变化和房屋磨损后的价格下滑导致市场存在风险。后又因评估人员的虚假评估抵押物使得抵押物存在风险。4、 商业银行内部风险银行的内部风险分为两种，一种是流动性风险，另一种是操作风险。流动性风险主要是因为商业银行对于已经持有的住房贷款债权没有得到及时足够额度而造成了利益方面的损失。流动性主要是保证银行资产方面的一条重要的原则，个人住房贷款属于长期贷款，本身就具有了较大 的风险性，对于商业银行资金来源于企业的存款和短期资金，然而贷款期限又长，这就致使资金和时间出现了难周转的状况，这就意味着商业银行面临变现的风险。操作风险主要是由于商业银行内部出现了问题，集中在银行内部系统和人员上。2、 商业银行个人住房贷款风险管理存在的问题及原因（1） 个人住房贷款风险管理存在的问题1、 个人信用存在问题在进行商业银行贷款时，个人信用良好与否起着关键作用。商业银行在向个人发放住房贷款时之前，会通过去对借款人做信用调查，调查过程中，商业银行就会增加交易成本，服务效率也会逐渐降低。那么所调查的借款人的个人信用记录也不能保证其准确性和及时性。这就使个人信用成了个人住房贷款风险管理存在风险的问题之一。2、 开发商虚假销售套取银行贷款“假按揭”就是开发商为了套取商业银行的贷款款项而虚假销售房屋。以虚构的人物，多为开发商内部人员的亲戚或朋友，虚假购买房屋，骗取商业银行的贷款，最后，开发商就能够从中提前获得资金，再进行投资，赚得利润。这样的操作就大大的增加了商业银行的风险。从而开发商占据了主导地位。这样买房人如果贷款未还清或者中途终止还款，会给银行带来不必要的损失。3、 贷款中介机构乱办、乱管、乱执业、缺乏市场诚信“乱办、乱管、乱执业”成了小的贷款中介的一股邪风，因为这样的胡乱发展，小的贷款中介的执业水平就会逐渐降低，使机构的规模一再减小。不仅制约了贷款中介的发展，而且也使得人们对贷款中介机构丧失了信任。然而政府的介入的弊端越来越突出，日子一天天的过去，这些小的贷款机构就成了“老油条”，不顾及政府的管制规定，慢慢地，政府就变成了大多数中介机构的“小金库”来源，以及与之关联的行政部门子女、在职人员和离退休人员的所谓的“养老场所”。更有甚者，部分政府和企业的区别，混乱的管理体系，宰割式的分割市场，执业环境恶化，业务效率不高。机构的胡乱办理，胡乱管理，让当地的管辖部门采取了措施，因为严厉的机制致使一些贷款机构不惜违反职业道德，直接降低一些收费，暗中提高回扣，做不正当竞争。诚实守信是中华的传统美德，大到国家，小到企业公司及个人。因此，诚实可信成了这些贷款中介机构发展的重要基础。做到了诚实可信，贷款机构就能在社会市场立足，从而获取信任。现在很多的贷款机构不顾长远的利益和职业道德操守，做违法的事。4、 银行内部人员存在操作和职业道德的风险商业银行内部人员在对贷款进行核查的时候未如实提供借款人的真实材料，来帮助借款人达到目的，而使自己获得回扣的行为缺乏职业道德和操作过程的严重错误。首先商业银行内部人员道德败坏，不遵守国家和公司规定的标准依规执行，为了从借款人的囊中牟取利益，促成借款人和自己的共赢，不惜违反道德，在审批借款人资料时没有指出借款人所提供贷款材料的真实性和可靠性，让自己盈利，商业银行吃亏。其次，发放贷款之前，内部的工作人员对开发商的资料审核不通过，未按规定核实借款人所购房屋的真实性，这就使得在给借款人发放贷款时出现借款人中途拒绝还款的情况，给银行带来不必要的损失。最后，当银行下发贷款金后，工作人员没有定期的回访贷款金的去向，以至于可能会发生所贷出去的款项被滥用。5、 商业银行与其他同行间的恶性竞争因为国民经济水平的不断提高，人们对居住环境也有了较高的要求，这就使得更多无法全款购买房屋的家庭，不得不通过商业银行贷款来减轻购房带来的经济压力，那么，商业银行的个人住房贷款的业务量就会随之增加而增加。有的家庭为了更快的获得贷款，减去繁琐的审核贷款资质的过程，就会选择去一些小的贷款机构去贷款买房，而这一行为对商业银行的贷款业务量产生了巨大的影响。久而久之，商业银行就会与其他银行间进行恶性的竞争。这一竞争大多表现在竞争对手上，例如放宽对借款人信用的要求等，这些措施虽然带来了银行的业务量，但却在无形中给商业银行带来了巨大风险。（2） 个人住房贷款风险形成原因1、 借款人自身原因引发的信用风险借款人因为种种原因不能向商业银行按时还款付息的违约行为，这些行为大致是由于自身的信用存在问题，而这些问题往往是因为借款人的个人资金短缺无法按时还款或拒绝还款，假借对所购房屋不满意为由，停止还款。借款人还会通过一些不正当的手段，歪曲事实的真相，隐瞒实情，提供虚假信息给银行。甚至，重复抵押抵押物和虚假抵押骗得个人住房贷款。2、 开发商引发的风险因为开发商内部的经营管理不善和内部干部人员的职业操守不好擅自挪用公款，使所接手的项目不能按时完成交工，这就形成了“烂尾”现象，而为了弥补资金的空缺，以虚构的人物假借买房骗取商业银行的贷款，实则所购房屋只是空屋。那么借款人所购房屋就会与签订合同不符，借款人以房屋质量为由拒绝还款，使得借款人与商业银行均受到权益损害。3、 政府对中介机构缺乏监管政府的职能是一个逐渐转变的过程，当前，市场和政府的关系并未真正的放正，政府的职能存在“越位、缺位、错位”的现象，就会使政府的社会管理和经济管理职能融为一体。但是，又因为政府对中介机构的监管不足，大大增加了这些机构的作假行为然而，事后，政府对一些贷款中介的处罚又太轻，这些行为就为商业银行个人住房贷款埋下了风险。4、 商业银行风险管理与监督机制不完善当前，我国的商业银行风险管理制度还是处在落后的阶段，没有正确的认识到问题所在。虽然商业银行的管理层已经认识到风险的存在，但是他们并没有加大对手下的员工灌输风险管理的理念。因为商业银行还未建立全面明确的风险管理机制，这就使得员工没有正确的文化认同。令人堪忧的是，一些人将风险和违规相提并论，有些员工还认为将风险管理列入控制管理中就能够解决问题，因为他们还未认识到其中的意义，因此，商业银行需要不断的加强风险管理的认识。缺乏完整的体系监督机制不完善，就目前而言,我国银行的监督机制还不能完全适应防范与解除金融风险的需要,不能适应于商业银行监管以及银行审慎经营。在对大多数的银行业务人员应该实行监督制度时，却忘了对管理层的