房 地 产 估 价 报 告 估价项目名称：位于经济技术开发区水路以南麦莎广场2幢一层、二层、三层部分商业房共计45本产权证明书证载之房地产抵押价值评估 委 托 方：市恒基房地产开发经营 估 价 方：XXX房地产估价经纪咨询 估 价 人 员：XXX XXX 估价作业日期：2014年元月14日2014年元月15日 估价报告编号：XXX房估字20140365号XXX房地产估价经纪咨询编制目 录一、致估价委托方函-2二、注册房地产估价师声明-6三、估价的假设与限制条件-8四、估价结果报告1.估价委托人-10 2.估价机构-10 3.估价对象概况10 4.估价目的-13 5.估价时点及其确定理由-136.价值类型及其定义-137.估价依据-13 8.估价原则-159.估价方法-1610.估价结果-1611.估价人员-1612.估价作业日期-1613.估价报告应用有效期-16五、估价技术报告1.实物状况描述与分析-172.权益状况描述与分析-183.区位状况描述与分析-194.市场背景描述与分析-215.最高最佳利用分析-276.估价方法适用性分析-287.估价测算过程-298.估价结果确定-329.抵押价值风险提示-3310.抵押物变现能力分析-34六、附件-36 1.估价委托书复印件.；2.委托方承诺函复印件；3.不动产证书复印件；4.估价对象外观照片；5.估价机构营业执照复印件；6.估价机构书复印件；7.注册估价师书复印件致 委 托 方 函市恒基房地产开发经营：根据贵公司的委托，我公司已经对位于省市麦莎广场2号馆共60处总建筑面积为 5157.95m2的商业房产（属市恒基房地产开发经营所有）进行了现场勘查，并进行了房地产公开市场价值与房地产抵押价值评估，目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。房地产抵押价值等于假定估价对象未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。根据现业主市恒基房地产开发经营的书面承诺，估价对象在估价时点无查封、无拖欠地价款、无拖欠工程建筑款、无抵押等，即法定优先受偿权为0元（大写：人民币零元整）， 其在估价时点的抵押价值等同于市场价值。根据委托人所提供的有关资料，经过估价师实地查看和市场调查，遵照物权法、城市房地产管理法、国家标准房地产估价规、房地产抵押估价指导意见等有关法律法规和技术标准，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，选用市场比较法和收益法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在估价时点2014年1月14日的评估结果，分别为：1、公开市场价值（含相应分摊的土地使用权）为人民伍仟柒佰贰拾伍万肆仟壹佰陆拾贰元整（小写：57254162.00元）； 2、抵押价值（含相应分摊的土地使用权）为人民币伍仟柒佰贰拾伍万肆仟壹佰陆拾贰元整（小写：57254162.00元）； 3.平均抵押单价为11100元/。4、各估价对象价值明细表如下：抵押物清单序号房号面积单价总价房产证号12幢1-0692.63 15534 143891414708022幢1-0792.63 15534 1438914 14697232幢1-0892.63 15534 1438914 14708142幢1-09118.66 14896 176755914708752幢1-1028.53 14896 424983 14697362幢1-1195.74 14896 1426143 14708272幢1-1292.63 14660 1357956 14709282幢1-1792.63 15534 143891414697692幢1-1892.63 15534 1438914146977102幢1-1992.63 15534 1438914 146978112幢1-2092.63 15534 1438914 147083122幢1-73103.12 22000 2268640 147073132幢1-7492.63 22000 2037860 146963142幢1-7592.63 22000 2037860 147074152幢1-7692.63 22000 2037860 146964162幢1-77101.45 22000 2231900 147127172幢1-2192.63 15534 1438914 147128182幢1-2292.63 15534 1438914 147129192幢1-2392.63 14963 1386023 147130202幢1-24107.03 14896 1594319 147131212幢2-6269.03 9786 675528 146931222幢2-7754.99 12511 687980 146946232幢3-2561.45 8058 495164147005242幢3-2660.74 7446 452270 147006252幢3-2753.61 7446 399180 147007262幢3-2862.04 7446 461950 147008272幢3-2955.12 8371 461410 147009282幢3-3069.03 8371 577850 147010292幢3-3169.03 8043 555208 147011302幢3-3269.03 8043 555208 147012312幢3-3369.03 8043 555208 147013322幢3-3469.03 8371 577850 147014332幢3-3588.25 9354 825491 147015342幢3-3788.25 8980 792485 147017352幢3-3888.25 8980 792485 147018362幢3-3992.18 8298 764910 147019372幢3-4092.18 8298 764910147020382幢3-4182.37 8298 683506 147021392幢3-4282.37 8298 683506117022402幢3-4382.37 8298 683506 147023412幢3-4482.37 8298 683506 147024422幢3-4582.37 8298 683506 147025432幢3-4682.37 8298 683506147026442幢3-4782.37 8298 683506 147027452幢3-4882.37 8298 683506 147028462幢3-4982.37 8298 683506147029472幢3-5082.37 8298 683506 147030482幢3-77115.24 7034 810598 147057492幢3-7893.60 6492 607651147058502幢3-7993.60 6492 607651 147059512幢3-8093.60 6492 607651 147060522幢3-8193.60 6492 607651 147061532幢3-8293.60 6492 607651 147062542幢3-8393.60 6492 607651147063552幢3-84115.24 6756 778561 147064562幢3-8894.78 7020 665355 147068572幢3-8993.60 7020 657072 147069582幢3-9093.60 6491 607557 147070592幢3-9193.60 6491 607557 147071602幢3-92104.00 7020 730080 147072合计5157.95 57254162以上容摘自房地产抵押估价报告，本报告的估价结果成立有赖于必要的估价假设前提，如果假设前提最终未能成立，则估价结论也不生效，欲了解本估价项目的全面情况，请认真阅读房地产抵押估价报告全文。本估价报告的使用有效期限为一年（2015年1月14日止）。 XXX估价经纪咨询 法定代表人：