谨呈：武汉汉江财富投资有限公司,武汉.汉江财富.硚口区 取地策略研究方案,探讨企业在意向地区开发目标的实现度,进入策略,意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现,地块发展策略,意向板块（西汉口片区）土地市场状况,区域取地可行性分析,区域取地必要性分析,如何进入意向地区？,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与合作模式建议（静态投资测算）,取地策略研究逻辑结构,区域楼市现状与规划（内部雄起动因）,近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）,意向地块分析（内部质素）,武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）,宏观经济, 5月汇丰PMI终值创8个月新低 制造业运行放缓 统计局: 5月份CPI同比上涨2.1%，PPI同比降2.9% 5月经济数据尚难摆脱低迷状况 14家房企前5月销售逾2778亿 万科恒大保利占比过半,中国经济持续疲弱，在中国内地经济增长的下行风险，货币政策将继续保持稳健和相对宽松。相较而言，房地产行业当前整体层面较好，标杆房企持续保持良好销售业绩,2012年1-2013年4月CPI指数和PPI指数,政策动态,全国政策：主要围绕城镇化发展，不动产登记、售房环节控制等方面展开，主要为近期规划，力促落地为重点工作,国务院：国务院办公厅发布了包括72项改革方案、提出明确时间表的关于实施国务院机构改革和职能转变方案的通知其中，将二2014年6月底前出台的不动产统一登记条例备受关注 国土资源部：宅基地制度改革试点已经列入国圁资源部2013年将要开展的重要工作。考虑通过在加快完善农村医疗、养老、就业等保障制度的前提下，逐步放开宅基地使用权流转。而在当前部署试点阶段，则考虑在条件适宜的地方，探索建立宅基地有偿退出制度和差别化有偿使用制度。 统计局： 到2015年中国人均拥有房产将达1.08套，我国正处在城镇化快速发展和人民生活水平不断提高的阶段，未来10年到20年，住房需求仍然十分庞大。这其中既有城镇外来人口的首次置业需求，也有居民改善住房条件的需求，从这种状态规角来看，或许中国的住房还将长期处于相对短缺状态。,探讨企业在意向地区开发目标的实现度,进入策略,意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现,地块发展策略,意向板块（西汉口片区）土地市场状况,区域取地可行性分析,区域取地必要性分析,如何进入意向地区？,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与合作模式建议（静态投资测算）,取地策略研究逻辑结构,区域楼市现状与规划（内部雄起动因）,近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）,意向地块分析（内部质素）,武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）,4月武汉住宅成交量118万，环比减少13.9%，同比增加44%；4月成交均价6,950元/，环比上升3.4%，同比下跌5.4%。 4月楼市接力“金三”，有43个项目开盘或加推，市场量价持续飘红。4月成交1.3万套，连续两个月突破万套销量。 4月，成交均价呈现小幅上涨态势，主要是汉街壹号公馆等典型高端盘成交量放大，拉抬均价。受“国五条”影响，“一步到位”式需求发力，120-140大户型、高端置业成交量上行明显。,武汉楼市住宅量价走势,24,5 0,10,25,200 0,400,20 600 15,800,1200 30 1000,武汉商品住宅存量走势,期未库存(万方),存销比（月度）,4月存量1068万方，同比增长12%，库存环比小幅下降但同比仍小幅增长，按月均去化计算，约需11个月消化，压力微涨 目前存量最高的三大区域分别为光谷194万方，武昌170万方，汉口二三环138万方；连续四月呈现供不应求态势，虽小幅消化库存，但压力仍较大,存量低谷,存量剧增,万,历叱波峰,武汉楼市住宅存量走势,4月武汉商业市场成交69,417，环比减少12%，同比增加55%；成交均价15626元/，环比上升13%，同比上升1%。4月，全市15区均有商业备案，汉阳区以13215蝉联成交面积冠军，随后是江汉区12899、东西湖区6564。均价方面，江汉区均价最高，为39009元/，随后是江岸区30809元/、武昌区25999元/。,数据来源：CRIC,武汉楼市商业量价走势,武汉市写字楼市场,4月武汉写字楼市场成交49112，环比减少15%，同比减少7%；成交均价11465元/，环比上升23%，同比上升5%。4月，全市12区、共51个写字楼项目有备案，江汉区成为本月销售冠军，成交10210。均价方面，江汉、武昌、硚口、江岸四区均价过万，其余各区均价均在万元以内。,数据来源：CRIC,武汉楼市写字楼量价走势,武汉楼市未来新增供应,武汉楼市未来新增供应,武汉楼市未来新增供应,武汉楼市未来新增供应,截止2013年4月，武汉共54个项目拿到预售证，总预售面积7,494,255平方米，总预售套数40,705套； 新增供应量大部集中于武昌中心区及江岸区； 硚口区仅仅联发九都府有新货（商业LOFT）上市。,武汉楼市结论,住宅：量价平稳，政策性购买力释放有望使2013年量价迈上新的台阶 商业：成交趋势看涨 写字楼：2012年的集中式井喷状态将逐渐回归理性，高品质写字楼价格依然走高， 整体成交量预计将逐渐走低，硚口区未来放量大，竞争激烈,探讨企业在意向地区开发目标的实现度,进入策略,意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现,地块发展策略,意向板块（西汉口片区）土地市场状况,区域取地可行性分析,区域取地必要性分析,如何进入意向地区？,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与合作模式建议（静态投资测算）,取地策略研究逻辑结构,区域楼市现状与规划（内部雄起动因）,近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）,意向地块分析（内部质素）,武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）,硚口规划重点建设“五区一带”六大功能区，硚口迎来腾飞契机,汉正街商贸旅游区（全国区域性商品交易和旅游购物中心） 宝丰商务区（全市重要商务板块和全省知名的特色文化服务区） 中央采购区（中部地区家居家装产业“品牌大本营”和“创意设计中心”） 都市产业集聚区（武汉城市圈内最具创新活力的中小企业创业园） 国际商业休闲区（中部地区重要的国家旅游目的地） 汉江生态商务带（全市与武昌、江岸齐名的重要临水商务板块）,在“十一五”规划中，硚口区提出重点建设“四区一带”：汉正街都市工业区、汉正街商贸旅游区、硚口西部物流区、宝丰商务区和汉水滨江商住带。在这一思路指导下，硚口区功能分区日益明晰和完善。在汉江滨水区域规划与开发、汉正街商业业态的改造与升级、新汉正街都市工业园建设的大背景下，硚口区将重点建设“五区一带”六大功能区：,硚口区域楼市发展历程早期以古田四路沿线发展为主，透支轻轨价值，促 进区域认同感,硚口区域楼市发展历程中期以古田四路沿线旧改、宝丰中心区同时发力， 赚取区域形象，实现区域原有价值,硚口区域楼市发展历程后期以古田一路以西、竹叶海周边及长丰大道以北 旧改为主，区域价值得以提升，逐步超越或者颠覆区域价值认知,琴断口地块,新居城项目,赛达国际,广电项目,名流项目,中森华项目,宗关汉西商圈,红星美凯龙（10分钟车程）,英特宜家 （10分钟车程）,古田凯德广场（5分钟车程）,硚口区域楼市现状供求趋势,2012年硚口区供应量为54.70万方，总成交量为20.59万方，年供求比为2.7:1。2011年硚口区供应量为32.33万方，总成交量为16.48万方，年供求比为2.0:1； 2012年与2011年相比，供应成交量分别上涨69%和25%，整体依然呈现供大于求的局面，全年新增供应量主要集中在一季度和三季度，成交量整体分布较为平稳，而供应分布波动较大，成交持续低迷，供求比增大，供大于求局面更加明显； 2013年，前三季度，硚口区主要以消化存量为主，供大于求局面有望逐渐持平。,硚口区域楼市现状供应面积走势,硚口区2012年总供应量仅54.70万方。9月份（22.66万方）的供应达到全年最高点，占全年供应的41%。主力供应来自宝丰和古田板块，分别供应量为26.73万平米和25.73万平米； 2013年，区域供应依然集中于暴风板块的越秀.星汇云锦、硚房.翰林珑城西马名仕、保利香槟国际金海名都、裕亚俊园等个案； 古田板块主要集中于天宇盛世滨江、联发九都府蒙缇公馆、赛达国际、万象国际四个项目。,硚口区域楼市现状成交总量表现,2012年硚口区成交总面积为20.59万方，成交总套数达2249套。成交量多集中在二、三季度，其中7月传统淡季成交反而达到全年最高值2.27万平米，这与7月保利香槟国际和融侨锦江集中出货有关； 2012年硚口区域成交项目排名前三的项目集中在保利香槟国际、融侨锦江和联发九都府这三个项目，成交套数分别为502套、325套和290套； 2013年，受大量新货加推刺激及老城区拆迁制度逐渐完善，区域成交总面积有望突破去年数量。,硚口区域楼市现状成交价格表现,2012年硚口区整体成交均价整体呈波动上扬的趋势，成交均价为9552元/平米，到10月份区域均价达到历史最高值，突破10000元/平米，随着区域高端项目（如保利香槟国际、融侨锦江、联发LOFT户型、越秀星汇云锦等）的大面积成交，整体价格将逐步攀升； 2013年5月，宝丰板块、古田四路沿线及以东区域已经迈入万元时代，古田二路沿线项目将在700010000元/平米区间徘徊。,硚口区域楼市现状成交面积表现,2012年区域成交的主要产品为80-100平米的2房，其主要来自于融侨锦江、保利香槟国际以及联发九都府三个项目的成交； 截止2013年5月趋势仍在延续，但90平米以下户型及再改型户型面积段将发力。,硚口区域楼市现状成交客户特征,来源区域： 以地缘性客户为主，本地居民拥有较为强劲的需求和消费力； 未来，随着江汉六桥的开通，及汉江北岸规划的完善，将进一步吸引汉阳及其他区域客户置业的欲望。 客户置业： 区域三产状况决定的私营业主、产业类客户是区域购房主力；由于三产比重在区域经济中逐步提升，自由职业类将逐步增多。,硚口区域楼市现状成交客户特征,售楼部位置好、昭示性强、阵地包装到位，自然到访客户较多； 外展带动一定数量上门成交； 户外、短信效果稳定，网络低投高产，车身直接带动成交有限，但起到形象树立和强化记忆的作用; 青年城市精英青睐时尚创意空间、拆迁户有“买一送一”捡便宜心理，且经济实力不足，购置总价低的小户型公寓产品用来过渡居住； 过度居住后用于投资，投资间歇性居住，部分客户投资兼自住。,取地可行性启示,政策疲软 后继乏力,武汉楼市 大势看涨,区域发力 价值重塑,区域取地迎来最好时机,探讨企业在意向地区开发目标的实现度,进入策略,意向板块（西汉口片区）房地产市场典型表现,地块发展策略,意向板块（西汉口片区）土地市场状况,区域取地可行性分析,区域取地必要性分析,如何进入意向地区？,战略层面,策略层面,执行层面,地价分析与合作模式建议（静态投资测算）,取地策略研究逻辑结构,区域楼市现状与规划（内部雄起动因）,近期地产市场宏观政策背景（外部发展机遇）,意向地块分析（内部质素）,武汉楼市过往表现及趋势（外部发展机遇分析）,古田二路地块基本经济参数：,商主比=6:4,古田二路地块一区位：,项目屹立于武汉二环与三环之间。于轻轨一号线、规划三号线中古田四路站口无缝对接。548、568、589、311、4、560、621等公交线路直达项目所在地； 西接舵落口物流中心，吴家山台商投资区，北踞2015世园会，南临滨江风貌居住区,东靠王家墩CBD,区位优势得天独厚。,古田二路地块一配套（公益）：,金融： 武汉农村商业银行、中国农业银行、建设银行、邮政储蓄 学校： 中小学：桥口区长丰小学、辛家地小学、武汉市第四十三中学 商业：中百仓储、古田路购物广场 交通： 公交：548、568、589、311、4、560、621,武汉农村商业银行,农业银行,建设银行,邮政储蓄,长丰小学,辛家地小学,四十三中学,中百仓储、古田购物广