大连金石项目公司营销部 峨秀湖项目考察报告,第一章 考察前计划 第二章 考察关注点 第三章 考察总结,第一章 考察前计划,一、考察目的,明确此次考察目的和关注要点: 通过考察交流，学习大型文化旅游项目的营销及运营模式。 学习考察旅游资源如何与项目进行嫁接，整合营销。 学习和了解大型文旅项目如何进行项目定位、产业定位、产品定位。 关注大型文旅项目客群的构成及营销策略。,第一章 考察前计划,二、计划及安排,第一章 考察前计划,附：考察组成员名单,第二章 考察关注点,一、城市（区域）概况,第二章 考察实施及管控,1.1 城市（区域）概况 成都到峨眉山车程二小时，未来乐山机场、成绵乐快轨将投入使用,一、城市（区域）概况,第二章 考察实施及管控,1.2 城市（区域）房地产概况 峨秀湖项目周边项目均价6600元/平方米,一、城市（区域）概况,第二章 考察实施及管控,1.3 经济产业结构 生产总值逐年增高，人均生产总值逐年增加,一、城市（区域）概况,第二章 考察实施及管控,1.4 旅游人口构成 峨眉山年游客量1200万人次， 其中四川客群、重庆客群占70%， 环渤海地区客群、长三角地区客群、珠三角地区客群占25%， 东南亚客群、香港客群、台湾客群及其他占5%。,一、城市（区域）概况,第二章 考察实施及管控,1.5旅游产业特点 依托峨眉山风景区中多个旅游度假区的综合开发，使其成为西南旅游目的地，而成为国家旅游度假区是其终期发展目标,二、产品亮点,2.1 规 划： 占地8平方公里，总投资100亿，充分利用峨眉山旅游资源，结合峨眉山旅游新交通环境合理搭配配套资源，建设可容纳数十万人的休闲度假区项目。将打造集超五星度假酒店、金顶大剧院、功夫主题公园、国际会议中心、峨眉不夜城婆娑小镇、峨眉院子、国际小球俱乐部、高端度假物业等为核心的文化旅游集群； 以峨秀湖为核心，依托峨眉山景区，整合区域资源，打造国家级旅游度假区； 项目地内修建秀湖大道，直达峨眉山金顶。 在项目地内规划游客集散中心； 蓝光集团投资7800万打造的环湖景观带。,第二章 考察实施及管控,二、产品亮点,2.2 建 筑 将悠久的峨眉山历史文化与东南亚简洁明快的现代建筑风格融为一体； 以休闲度假类产品为主，物业形态丰富； 商业街区峨眉院子充分融合了宽窄巷子和锦里的成熟业态组合形式； 建筑细节充分融合蜀地文化特点，将标志符号元素融入其中。例如悬鱼，仿木做旧等,第二章 考察实施及管控,二、产品亮点,2.3 园林绿化 围绕占地1200亩的峨秀湖及其水系打造整个园林绿化体系 因地制宜根据气候特点配备绿植，无特殊优势,第二章 考察实施及管控,园林绿化图,二、产品亮点,2.4 户 型 充分考虑投资度假的产品属性，结合客户需求，以小面积产品为主 洋房面积55、92、110，精装全配公寓53，别墅联排104、115、独栋180 别墅设计南北院子，大露台，附送面积 围绕度假居住功能进行产品设计,第二章 考察实施及管控,户型图,二、产品亮点,2.5 配 置 公寓精装，洋房部分产品精装，实现拎包入住; 温泉入户; 无入户大堂; 无新科技; 产品配置无特殊亮点。,第二章 考察实施及管控,精装修图,二、产品亮点,2.6 旅游配套 紧密结合区域旅游消费特点，满足客户的投资和度假需求，“吃、住、行、游、购、娱”配套齐全。 超五星山地度假酒店安纳塔，改变区域酒店传统风格； 顶级秀场金顶大剧院，引爆型旅游业态，拉动区域人气； 功夫主题公园，引爆型旅游业态，拉动区域人气； 婆娑小镇、峨眉院子具有丰富地域特色的休闲度假商业，完善峨眉山旅游配套； 赛事级国际小球运动俱乐部； 温泉主题公园，满足休闲养生需要；,第二章 考察实施及管控,配套图,三、服务亮点,第二章 考察实施及管控,3.1 物业管理 集团旗下嘉宝物业，统一进行服务，根据不同的物业类型特点，提供针对性的服务； 从考察过程中，能够感受到物业服务水平较高，员工亲和力较强； 集团有统一的客户服务系统（400客户服务系统）。 3.2 商务管理 自持和销售相结合，峨眉院子进行销售包租，年回报率6%； 酒店式公寓部分对外包租，与酒店签订第三方协议，回报租金，每年送20天度假旅游住宿卡。 3.3 其它服务 项目地内拟建游客集散中心，目前无教育配套。,四、营销亮点,第二章 考察实施及管控,4.1 产品定位 融合休闲旅游度假产业体系，结合峨眉山双遗产资源特征，打造成以休闲、度假、养生为一体的综合、大型文旅项目，并以此构建出三大度假、养生产品体系，21种业态形式。 4.2 目标客户定位 以西南地区投资、度假、养生客户群体为主； 区域内原居民改善性居住置业客群。 4.3 广告定位 打造国内知名的休闲、养生、度假目的地； 前期广告诉求定位于投资、度假，后期定位为产品宣传、消费诉求。,四、营销亮点,第二章 考察实施及管控,4.4 卖场包装 以1700平东南亚装修风格的游客服务中心为展示中心，在整个娥眉山板块产生了震撼效应，赢得了市场关注度； 展示中心内参观动线设计合理，多种展示手段同时运用，但是冾谈 座位较少； 展示中心内细节包装充分体现度假风格和区域文化特点； 展示中心与样板段结合密切，自然过渡。,四、营销亮点,第二章 考察实施及管控,4.5 销售讲解 突出区域旅游资源价值，强调项目长远规划、高端配套，坚定客户的置业信心； 强调项目投资度假的养生生活方式； 重点介绍项目构建文化旅游体系以及传统文化商业的运营模式； 多次提到开发商的过往业绩、综合实力，品牌效应。 4.6 品牌建设 注重品牌营销，项目启动先行推广项目品牌，树立项目在市场的地位；,五、营销推广,第二章 考察实施及管控,5.1 营销核心策略 借势营销：借助政府、景区管理部门的推广资源； 品牌营销：先期推广强化品牌冲击力； 事件营销：利用项目进展节点（开工、展示中心开放等）进行媒体炒作； 渠道营销 5.2 推广方式及媒体渠道 异地巡展（北京、天津、西藏、杭州），景区内游客截流； 常规媒体渠道。 5.3 销售模式 自销为主，代理为辅的销售模式，其中自销80%，代理20%。,五、营销推广,第二章 考察实施及管控,5.4 成交客户来源及构成 四川、重庆客户为主； 长三角地区，珠三角地区，北京及环渤海地区客户为辅； 小部分地缘改善型客户。 5.5 客户成交规律 节假日及旅游旺季成交客户多； 老带新，占成交比例30%。,五、营销推广,第二章 考察实施及管控,5.6 旅游资源与项目嫁接方式 密切结合政府旅游资源，实现共同推广，取得双赢； 紧密结合峨眉山游客资源进行多种方式的客户导入； 通过对区域的升级规划、路网改造，提高游客到达项目的通达性； 通过项目自身的商业配套，改善了传统峨眉山景区的旅游产业结构。,第三章 考察总结,产 品 多种度假产品形态同时面市，给客户更多的选择空间，提升了项目的抗风险能力； 产品面积段普遍较小，与度假、养生市场的需求较吻合； 户型面积段配比较科学，实现了快速去化的目的； 产品建筑风格充分结合了地域文化特点。 服 务 集团自有知名物业服务公司，在区域内具有较高水平，给产品升值带来了保障； 商业及公寓承诺年6%的回报率，给客户坚定了投资信心。,第三章 考察总结,总结,总结,营 销 项目品牌营销先行，站位靠前； 高调亮相，区域震撼，确立市场地位； 充分利用政府平台借势营销； 实景样板展现，增加客户置业信心。 2、项目与旅游的结合 文化的结合，充分借助峨眉山养生文化，打造度假、养生产品； 规划的结合，将项目与峨眉山景区融为一体； 资源的结合，通过项目配套提升大区域的旅游产业结构，完善旅游产业链； 营销手段的结合，项目与政府合力进行营销推广。,第三章 考察总结,