房地产估价在线作业二试卷总分:100 得分:100一、单选题 (共 40 道试题,共 100 分)1.在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A.估价的假设和限制条件B.估价方法C.估价师声D.估价对象答案:A2.运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有（ ）。A.房屋结构类型确认的正确与否B.房屋买卖价格的准确性C.会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性D.交易双方有经济关系答案:A3.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征D.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制答案:D4.某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。A.该别墅区的环境条件变差B.该别墅区的单位开发成本降低C.开发商获得满意的利润即可D.市场不景气答案:A5.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。A.2400B.2069C.2000D.1765答案:B6.商业经营的房地产，其净收益为（ ）。A.商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用投资利息B.商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润投资利息C.商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润D.商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用商业利润投资利息答案:C7.假设开发法中，估价时点通常是（ ）A.购买待开发房地产时的时间B.开发结束时的时间C.开发完成后的房地产价值所对应的时间D.全部租售出去的时间答案:A8.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.开发完成后的房地产价值B.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用C.土地取得成本+开发成本+管理费用D.土地取得成本+开发成本答案:C9.楼面地价（ ）建筑容积率。A.绿地率B.建筑覆盖率C.建筑层数D.土地单价答案:D10.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不易采用。A.0.5年B.3年C.2年D.1年答案:D11.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。A.63B.60C.40D.37答案:D12.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。A.谨慎原则属于一般性原则B.独立、客观、公正原则属于普适性原则C.最高最佳使用原则属于技木性原则D.合法原则属于一般性原则答案:A13.以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价？（ ）。A.收益法B.成本法C.市场法D.假设开发法答案:A14.若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。A.通货膨胀影响B.资金时间价值C.投资风险补偿D.投资利息因素答案:B15.收益还原法又称承包商法。A.错误B.正确答案:A16.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。A.错误B.正确答案:A17.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。A.2.50B.2.22C.2.13D.2.00答案:B18.某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。A.25B.23C.21D.19答案:C19.某宗房地产的土地总面积1000m2，建筑总面积5000m2，房地单价1800元m2，土地单价1500元m2，建筑物的重置价格2000元m2，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。A.错误B.正确答案:B20.下列情况中会导致房地产价格上升的是()。A.收紧房地产开发贷款B.开征房地产持有环节的税收C.增加土地供应D.上调贷款利率答案:C21.某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4，该建筑物的成新率为（）。A.84B.81C.79D.75答案:B22.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。A.签订估价委托台同之日B.估价人员与委托人商定的某日C.2003年8月15日D.2003年6月15日答案:D23.在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )直接成本利润率。A.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费B.待开发房地产价值+后续开发成本C.后续开发成本+管理费用+销售费用D.后续开发成本+管理费用答案:A24.一宗土地使用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为( )万元。A.900B.800C.1800D.1000答案:D25.一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。A.买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格B.买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格C.买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格D.买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格答案:B26.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。A.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠D.资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠答案:B27.某一房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）供求情况。A.本类房地产的B.本地区本类房地产的C.本地区房地产的D.全国房地产的答案:B28.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（ ）万元。A.23.75B.23.69C.24D.23答案:B29.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10，则该房地产的收益价格为（）万元。A.540B.500C.450D.400答案:D30.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。A.估价作业期间的任意一天B.估价人员与委托人商定的某天C.2005年8月16日D.2005年12月15日答案:C31.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。A.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数B.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数D.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等答案:B32.某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元，这意味着该评估价格不是客观合理的。A.错误B.正确答案:A33.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。A.最高最佳使用原则B.替代原则C.合法原则D.估价时点原则答案:A34.某地区商品住宅价格自19972002年分别为3100元m2、3260元m2、3440元m2、3620元m2、3800元m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元m2。A.4216B.4184C.4149D.4120答案:B35.一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。A.不确定B.50C.46D.40答案:C36.对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。A.路线价法B.比较法C.收益法D.，成本法答案:B37.资本化率（还原利率）( )风险调整值。A.银行贷款利率B.经济增长率C.平均利润率D.安全利率答案:D38.新建建筑物价格( )建造建筑物费用正常利税。A.零B.拆迁安置补偿费C.征地费D.地价款答案:A39.某宗房地产的纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12土地资本化率10，则该宗房地产的总价值为( )万元。A.500B.460C.450D.417答案:B40.从广义的角度来看，价值可分为（ ）。A.投资价值和市场价值B.原始价值和账面价值C.公开市场价值和非公开市场价值D.使用价值和交换价值答案:D