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1,通化六合盛 项目专项调研报告,HANGZHOU SYNERGY PLANNING. Demonstration Files,香港五道梁行 / 杭州事业部,2,本次专项调研目的界定,目的一: 较为准确的预测项目的辐射能力和潜在客群消费需求及客群特征,目的二: 对通化房地产住宅市场及竞争现状和竞争未来的研究分析,界定项目辐射范围,人均消费能力等住宅需求数值,3,项目认知,4,(一)项目区位,法兰西印象位于通化市市辖区新胜北路东侧,东临通化火车站,北连四浑公路,总用地面积约97.3万平方米,依山临江,上风上水,独享离尘不离城的生态环境。,6,一期塞纳左岸位于新胜路东侧,四浑公路南侧,东邻浑江,西、南两侧为通化铁路;距著名风景区玉皇山公园仅有3公里 ,基地距老城区市中心仅有3.3公里,距二道江区仅有6.5公里,位于联系新、老城区的中间地带。,塞纳左岸,7,(二)项目规划,西面为多层花园洋房。 中间是小区建筑群的最低处,为3层高的排屋区,排屋的排布依然按照总体扇形的布局展开,与总体的走向浑然一体。 北面的高层三角地块空间较为独立,由7幢11-17层的高层住宅组成。,项目规划由法式的别墅、高层、多层组成。 东面布局采用沿江布置15-30层的高层,高低错落,配合江岸线及后面山体的脊线,打造优美的城市天际线。,8,(三)经济指标,建设用地面积约22万平方米,总建筑面积约33万平方米,低容积率规划,使建筑生长在林间,保障私密又接近自然。,9,一:印象通化,二:通化房地产市场,三:市场竞争项目,四:客群分析报告,调研目录,10,一:印象通化,经济环境分析 购买力分析,11,通化概况,位于中国东北东部,吉林省东南部,属东北亚经济圈腹地,东北东部大通道的重要枢纽,是我国对朝三大口岸之一,边境线长203.5公里,是国家批准的边境开放城市,同时也是吉林省距出海口最近的城市。地处东经12571 - 12644 ,北纬4052 - 4249 之间。通化市全市人口227.2万人(2008年),其中市区人口达到50万人。,地理位置,截至2005年12月,通化市辖2个市辖区、3个县,代管2个县级市。通化市 面积15698平方千米,人口226.1万人(2010年引)。东昌区面积 383平方千米,人口50万。二道江区面积 378平方千米,人口14万。江南新区 近年来新开发的区域,目前属东昌区域内。,行政区划,12,人口情况,通化市2010年年末全市户籍人口为2261000人,比上年末减少0.7万人。全年出生人口1.83万人,出生率为8.06,比上年上升0.19个千分点;死亡人口1.88万人,死亡率为8.29,比上年上升1.91个千分点;人口自然增长率为-0.23,比上年下降1.72个千分点。,通化市2006-2010年总人口增长比较缓慢,近几年出现人口负增长,当地人口流动性较缓。,13,宏观经济情况,生产总值(GDP),全市实现地区生产总值(GDP)627.1亿元,增长17.1%。其中,第一产业实现增加值65.1亿元,增长6.1%;第二产业实现增加值326.8亿元,增长22.8%;第三产业实现增加值235.2亿元,增长12.7%。,通化2006-2010年生产总值一直保持稳定增长,人均生产总值也呈相似态势。,14,三大产业情况,通化2006-2010年第二产业的年均产值占了历年年均总产值的52%左右,位列第一,其次是第三产业,产值比重一直保持在37%左右,最后为第一产业,占较少比重11%。 三大产业06-010年一直保持平稳态势。第二产业领头羊趋势愈加明显,15,工农业产值情况,通化市2010年农业实现较快发展。全年农林牧渔业总产值达到114.4亿元,增长14.4%。全年粮食作物播种面积达到27.37万公顷,增长14.1%;粮食总产量175.1万吨,增长8.7%。其中,玉米产量110.3万吨,增长11.3%,单产6634公斤/公顷,下降5.4%;水稻产量58.2万吨,增长6.2%,单产6862公斤/公顷,下降4.9%,通化2006-2008年工业总产值呈快速上升趋势,2008-2010急速发展;2006-2010年农业总产值一直保持平稳。,16,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,通化市整体经济水平在吉林省较高,近5年内工业的迅猛发展,推动了整体购房的能力,从表格也能看出住房消费需求平稳增长。,通化2010年城市居民人均可支配收入16704元,增长9.5%; 农村居民人均纯收入6572元,增长19.6%。城市居民恩格尔系数(即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重)为38.6%,比上年高出0.7个百分点。处于相对富裕型,17,二:通化房地产市场,18,(1)2000年2003年 起步阶段 2000年通化房地产市场开始起步,出现部分商品住宅。2002年商品房住宅销售均价946元/平方米,而真正商品房住宅市场化启动是从2003年像“丽景人家”这样楼盘开始,市民对真正居住小区和居家环境有了感性认知,2003年住宅均价在1185元/平方米左右。 (2)2004年2005年 发展阶段 2004年通化市房地产市场开发量大增,房价较快上涨,达到1351元/平方米,略高于省内同级城市。但此时的房地产开发水平依然较低,无论是楼盘规划设计、开发建设理念、营销推广策略等方面都滞后于同类城市水平。 (3)2006年至今 2006年开始,棚户区开始大规模改造启动,房地产市场化运作全面启动,伺候大量外埠开发商进驻,产品品质、档次均有明显提升。和其他城市的棚改效应相同,大面的棚改促进了房地产的红火,提升了房价。同时核心城区市场两极分化明显,老城区区域价格多在3000元/平方以上,而江南新城区区域价格多超过4000元/平方。但对于容量小的市场,同样也是威胁,棚改加快了消费者换房周期,整体市场供应量增大,使得棚改后的市场出现了一些下滑。,通化房地产市场发展阶段:,19,房地产市场供需水平近几年通化房地产市场整体供需相对平稳,受市场影响较小,近两年通化房地产开发增势迅猛。全年资质等级以上建筑企业完成总产值137.7亿元,比上年增长26.4%,房地产施工面积836.5万平方米,比上年增加122.8万平方米,增长17.2%;竣工面积684.6万平方米,比上年增加214.8万平方米,增长45.7%。,20,历年土地出让分析,从走势图可以看出,通化市住宅用地土地出让量在2009-2011年一直呈现上升状态,且2010年是一个爆增阶段,同比2009年上涨180.87%。截止目前,而截至目前,今年的出让量已经逼近2010年全年的出让量。,21,通化2006到2008年商品房销售量、均价均成平稳的上涨趋势,到了2009年因为是受市场影响,有较为明显的上浮,较上一年增长20%,销售均价首次突破2000元大关,2010年较2009年任有比较大的增长,但增幅不如2009年,但2010年销售面积大增,涨幅达到空前的110%。,通化全市近年商品房销售数据,22,通化全市近年住宅销售数据统计:,通化整体区域2009年以前的住宅价格较低,在2008-2010年里有较大的增幅,超过以往每年增长300元/平米的增长速度,住宅的销售面积在2010年突飞猛进,说明2010年通化房地产市场消化量过大,对之后市场消化可能产生影响,从商品房和住宅的销售数据来看,整个通化的房价水平保持健康的发展态势,表明其市场供需基本以满足当地人购房置业需求为主,在2010年以前市场几乎不受外界各种政策经济环境影响。,23,市场总结: 整体通化房地产市场发展不平衡,江南是目前整个市场发展的重心,也是高端、高价房的集中地和发源地,江北区域有待开发; 目前市场处在供略大于求的状态,房价有所上升但趋于平稳,东昌区在售楼盘单价已经跨5000元大关; 2010年地块出让量迅速上升,可能导致2011、2012两年将有较多房源面市; 未来产品将面临较大的竞争,产品格局将有很大的调整,整个通化市场楼盘品质将再会上一个台阶。,24,三:市场竞争项目,25,市场板块划分,江西区域,江南区域,江北区域,本案,目前通化市中心为江西区域,市场较为火热,但供应量逐年下滑。 江东区紧邻玉皇山公园,因为是老城区,目前加量有限,存在一定的潜在增长量。 江南区目前拥有多个项目,及3个大型商场,是目前房市最为火热的区域。 江北区域由于项目、周边配套缺失所以在当地市井眼里并不受欢迎,但是由于风景和交通位置的特殊性,很多二道江和本地富裕阶层均对此区域抱有很大关注度,但整体通化南迁造成此区域均价较低且发展潜力偏低。,26,通化市主要街道二手房挂牌信息,江北区域房价普遍偏低,江西城区房价差距幅度较大涵盖面广,江东区域本地楼盘较多,主要为中端市场,27,通化市主要街道二手房挂牌信息,江南新区目前主要是新房为主,是目前通化市房地产开发热区。汇集了中盛山水城、中盛波尔多、江南一号、高力御景首府、龙湾会馆等高端住宅。,从二手房市场中我们可以大致了解通化房地产市场发展的格局,接下来我们来详细分析。,28,通化市场调研目前均价,以上五个项目是目前通化较为高端、位置较佳的项目之一,其中高力、中东、中盛均是江南项目,丽景和大禹位置离市中心较近。 目前通化江南项目较多,保利等外地开发商的进驻让此地段在当地人心目中的地位再次加重,均价突破4000元,而江北最好的项目目前均价在4000左右,而普通项目均价在2500-3000元不等。 江南区域均价突出,但整体市场均价仍在3600元-3800元/平方米徘徊,(通化中高端项目)二手房信息,29,通化市场楼盘调研-江东区,商业一般,配套齐全,路网通畅,为通化铁路老站所在区域,环境一般,房地产市场发展缓慢; 目前围绕新通化站,打造新站商业区。区域由多层为主,少量高层。其中鸿康盛世由于物管的优势在当地人心中有很高地位,是本案一大竞争对手,中端市场,均价在2500-3000元,主力面积60-120平方米,江东区是通化老城区,房市发展潜力有限,30,通化市场楼盘调研-江西区,为市区核心城区,商业发达,配套齐全,路网通顺,但土地的稀缺性显露,未来供应量极少; 依据具体位置不同,楼盘定位不一,多层为主,高层增多,均价在2800-3800元 本区域居住人口众多,是通化人口集中区域,是楼盘宣传、蓄客重点区域之一,31,通化市场楼盘调研-江南区,江南新城,目前通化热电区域,配套逐步完善,欧亚、中东等开发商项目极大提升区域人气; 区域内商业和住宅整体提升市民的消费和居住品味; 区域内住宅项目多定位高端,涵盖多层、高/小高、别墅等产品。,此区域产品档次均价高,而且产品覆盖面广 是本地人购房热电区域,至此成为本案主要竞争区域,32,江东区:中端为主 均价:3000元以上 主力面积:60-120,通化东昌区区域楼盘特征小结,江西区:覆盖高中低端 均价:3500-3800元 主力面积:60-130,江南区:高端市场 普宅:4100-5800元 别墅:6500-7000元 主力面积: 普宅:60-130 别墅:240-310,通化东昌区住宅均价区间维持在:3600-3800元/平方米,33,通化经过10年的快速发展,房地产市场逐渐形成以江东、江西、江南为主,江北为辅的版块格局,经过上述罗列分析,我们可以确定本案的竞品版块:江南为核心竞品区,江西、江东为次重点竞品区。,34,通化市场楼盘调研-别墅竞品市场,35,别墅竞品市场-高力 御景首府 (英伦风格),总占地面积:30万方 开发商:吉林中盛 总建筑面积:45万方,共分四期开发 建筑类型:一期规划有多层、洋房、双拼和联排 面积区间:多层:80-150,洋房:92-165,双拼:243/310 产品价格:多层均价4400元,洋房均价5300元,双拼价格6800元 定位:山水英伦,望族世家,一期2010年10月开盘,推出4栋多层,3栋洋房和3栋双拼共计300余套,目前基本售罄,去化较快,36,别墅竞品市场-中盛 山水城 (法式风格),总占地面积:48万方 开发商:吉林中盛 总建筑面积:80万方(含义乌小商品城
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