1,第11讲 房地产市场调查问卷设计,问卷功能 能将所要调查的问题明确地传达给被调查者； 设法取得对方合作，最终取得真实、准确的答案。 问卷设计原则 目的性原则：要求在问卷设计时重点突出 可接受性原则：要能地比较容易地让被调查者接受 顺序性原则：要讲究问卷的排列顺序，使问卷条理清楚 简明性原则:内容要简明、调查时间要简短、形式要简明易懂、易谈 匹配性原则：要使被调查者的回答便于进行检查、数据处理和分析,2,问卷的一般结构 问卷标题 问卷说明 被访者基本情况 调查主题内容 编码 作业证明的记载,3,调查问卷的提问形式 封闭式提问 封闭式提问是指事先已设计出了问题的各种可能的答案，被调查对象只要或只能从中选择一个或几个现成答案的提问方式。这种提问方式便于统计，但回答的伸缩性较小。,4,调查问卷的提问形式 封闭式提问（续） 二项选择法：提出一个问题，仅有两个答案可供选择。 例：“请问您是否打算在近年内购房？” 是（ ） 否（ ） 多项选择法 ：提出一个问题，给出两个以上的答案，被调查对象可从中任选一项或几项作为回答。 例：“请问您打算购买的住宅类型是什么？”（单选） 多层住宅（6层或以下），没有电梯（ ） 多层住宅（6层或以上），有电梯 （ ） 小高层住宅（约810层） （ ） 高层住宅（超过10层） （ ）,5,调查问卷的提问形式 封闭式提问（续） 程度评定法：对提出的问题，给出程度不同的答案，被调查对象从中选择同意的一个做出回答。 例：“在购买商品房时，您认为品牌得重要性如何？” 很重要 （ ） 较重要 （ ） 一 般 （ ） 不太重要 （ ） 很不重要 （ ）,6,调查问卷的提问形式 封闭式提问（续） 语意差别法 ：列出两个语意相反的词，让被调查对象做出一个选择。 例：“请问您对XX花园小区的看法如何？”（每对只选1个） 建筑新颖（ ） 建筑风格陈旧（ ） 品味高 （ ） 品味低（ ） 户型设计合理（ ）户型设计不合理（ ） 价格合理（ ） 价格偏高（ ）,7,调查问卷的提问形式 开放式提问 开放式提问是指对所提出的问题，回答没有限制，被调查对象可以根据自己的情况自由回答。 此种提问方式，答案不惟一，不易统计，不易分析。,8,调查问卷的提问形式 开放式提问（续） 自由式：被调查对象可以不受任何限制回答问题。 例：请给出给您印象最深刻的一个房地产广告（ ）。 语句完成式：提出一个不完整的句子，由被调查对象完成该句子。 例：如果您欲购房，您购房的主要理由是 。 字眼联想式：调查人员列出一些词汇，每次一个，由调查对象说出或写出他所联想到的第一个词。 例：当您听到以下词句时，首先会想到什么？ 新城国际（ ） 景秀华庭（ ） 碧 桂 园（ ）,9,调查问卷的提问形式 开放式提问（续） 顺问式：要求被调查对象根据自己的态度来评定问题的顺序。 例：购房时您所看中的因素依次为（请根据您认为的重要程度分别标上序号） 地段 （ ） 价格 （ ） 配套 （ ） 环境 （ ） 设计 （ ） 服务 （ ） 品牌 （ ） 其他：_( ),10,调查问卷的提问形式 开放式提问（续） 过滤法 ：又称“漏斗法”，是指最初提出的问题较为广泛，离主题较远，再根据调查者回答的情况逐渐缩小提问范围，最后有目的地引向要调查的某个专题性问题。 例：请问您近年内打算购房吗？ 是（ ） 否（ ） 如果是，您打算购买住宅的建筑面积为：_,11,问卷设计中应注意的几个原则 原则1：避免使用术语和缩略语 例：你是否认为现在房地产开发企业的DCR普遍过低？ 原则2：避免用不确切的词或指代不清的词 例：你最近是否打算购买新房子？ 你在哪里出生？ 原则3：避免带有偏见的提问 例：你是否认为开发商应该降低高昂的房价？,12,原则4：避免双向问题 例：你是否打算明年卖掉现在居住的房子，再购买一个房子呢？ 原则5：避免带有导向性的问题 例：很多专家都认为上海的房价超出了正常水平，你同意吗？ 原则6：避免提出超越被调查者回答能力的问题 例：你家去年在买菜上一共花了多少钱？,13,原则7：避免使用双重否定的问题 例：物业管理维修基金的使用不需要获得业主大会的同意，你同意吗？ 同意 不同意 原则8：避免不平衡或重复的问答范畴 例：你认为房地产投资分析教师的授课水平如何？ 非常出色 很好 令我满意 一般,14,问卷设计中应注意的其他问题 问题1：敏感性问题 小场景：如何了解同学们有没有考试作弊的现象？ 解决方案：1、建立信任、提供保证 2、与其他问题夹在一起提问 3、先进行“暖身” 4、使用技巧 问题2：封闭式与开放式问题 根据调查的性质、规模和阶段选用不同的问题，并应注意其利弊,15,问题3：回答范畴 范畴设置原则1：问题的回答范畴必须包括所有可能的答案 范畴设置原则2：不同的范畴之间必须互不相容 范畴设置原则3：必要时设置表示中间态度的位置,16,问题4：问卷的顺序 开始部分： 浅显易懂，便于回答，尽量避免让人生厌。 中间部分： 敏感问题 结束部分： 道谢，强调保密 注意布局流畅，层次分明，部分转换时应予以提示,17,调查资料的整理和统计分析,调查资料整理 编辑 编码（量化资料和定性资料进行分类编码）,18,调查资料的整理和统计分析,常见统计表 简单频数表 二维列联表 多维列联表 关联表 统计表格制作的注意点,19,调查资料的整理和统计分析,常见统计图 直方图,20,调查资料的整理和统计分析,常见统计图 饼状图,21,调查资料的整理和统计分析,常见统计图 态度对比图,22,调查资料的整理和统计分析,常见统计图 轮廓图或形象图 其他统计图 统计图制作的注意点： 清晰， 明了。,