PLANNING DESIGN OF KEY AREA 新兴商务区进入快速发展期所需时间的长短与城市的经济发展水平有关；一般地，当第三产业增加值超过400亿元，城市的新兴商务区发展开始起步；当第三产业增加值超过2000亿元，城市的新兴商务区开始进入快速发展期; 新兴商务区的开发一般遵循“住宅商务商业”的顺序，在初步发展期住宅产品消化量大，价格上升较快；在快速发展期，写字楼开始放量，价格快速稳步提升；进入成熟发展期后，商业大规模发展，商业气氛日趋成熟。,西安商业发展趋势总结,STUDY 3：COMMERCIAL ANALYSIS,专题3：商业街业态专题研究,西安商业发展趋势总结,郊区商业将进入蓬勃的发展阶段，多业态的组合和自由的商业空间即将在西安地区出现，living mall将成为下一阶段西安主流商业的发展模式； 未来的商务办公市场将进一步向高新区和经开区集中，下一阶段综合性的办公物业将成为主要发展方向； 酒店市场发育较为落后，主要以观光酒店为主，商务酒店的发展空间较大； 休闲娱乐市场的空间分布呈现明显与区域产业和人口活动正相关关系，但本区域内与高端产业人口相适应的休闲产品非常缺乏。,STUDY 3：COMMERCIAL ANALYSIS,专题3：商业街业态专题研究,建议高新区CBD商业发展的核心产品：LIVING MALL,Living mall有别于娱乐MALL、购物MALL、购物广场等商业形态;强调“生活消费”的概念,而不是“偏重购物”的概念，以“享受和休闲”替代“购物和娱乐”，将顾客的消费逐步从有目的转化为无目的。一个好的LIVING MALL，对一个城市有着非常重要的表现作用，甚至可以成为一个城市的名片，它是城市最漂亮、最热闹、最繁华、最能代表这个城市特点和时尚的场所。,STUDY 3：COMMERCIAL ANALYSIS,专题3：商业街业态专题研究,LIVING MALL建议项目,STUDY 3：COMMERCIAL ANALYSIS,专题3：商业街业态专题研究,各级商业业态形式对比,STUDY 3：COMMERCIAL ANALYSIS,专题3：商业街业态专题研究,STUDY 3：COMMERCIAL ANALYSIS,专题3：商业街业态专题研究,业态经营成功案例深圳中信城市广场,中信城市广场是以商业休闲广场为特色的城市综合体总建面19万平米，其中商业面积为15万平米。开发商勇于牺牲，敢于放弃3万平米的广场空间而赋予了该项目独特地浪漫气质。 独特而富有魅力的空间形态 3万平米的城市广场成为城市记忆的一部分：圣诞聚会、露天酒吧风情街、广场表演活动等；写字楼、购物区、休闲区相互独立有相互联系。 成功的业态营方式 SEIBU、JUSCO两大主力店带动商业发展，星光广场的酒吧街成为时尚消费主体，多种业态形式组合在一起。 整体只租不售，保证集中商业统一营是其成功营的一大前提。,STUDY 3：COMMERCIAL ANALYSIS,专题3：商业街业态专题研究,CBD商业街业态类型及整体分布,STUDY 4：Urban Complex cases,专题4：国内外城市综合体开发案例研究,东京六本木新城 Roppongi Hills, Tokyo,六本木新城(Roppongi Hills)位于东京都会区的六本木六丁目地区。 六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。 六本木新城总占地面积约为0.12ha，以办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区。,STUDY 4：Urban Complex cases,专题4：国内外城市综合体开发案例研究,东京六本木新城 Roppongi Hills, Tokyo,交通体系创造“垂直的都市” 项目希望创造一个“垂直”的都市，将都市的生活流动线由横向改为竖向，建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市，以改变人们的居住与生活行为模式。,STUDY 4：Urban Complex cases,专题4：国内外城市综合体开发案例研究,东京六本木新城 Roppongi Hills, Tokyo,公共艺术及文化设施:塑造东京“文化都心” 拥有大量的艺术文化与休憩设施，使六本木新城成为了东京的文化重心地区之一，这也是当初开发规划时就已经确定的目标。 在森大厦的49楼54楼的森艺术中心(Mori Arts Center)规划集合了以现代艺术为展览与馆藏主题的森美术馆、观景台(Tokyo City View)、会员俱乐部和学术研究机构等，并且在全区建设过程中就充分考虑设置了公共艺术作品和景观休憩设施。 整个地区内的人行道和公共场所中总共设置有8件公共艺术作品和11件装置艺术街道家具。这些配合整体开放空间的景观系统规划，成为了六本木新城街道景观构成的重要元素。,STUDY 4：Urban Complex cases,专题4：国内外城市综合体开发案例研究,东京六本木新城 Roppongi Hills, Tokyo,良好的运营设施打造“都市剧场&舞台” 六本木新城具有全年度的营销推广计划，每一季度举办不同的主题活动，并提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与，另外也结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动。 另外，整个六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁、活动资讯外，还可以转播表演活动，播放各种商业广告，传递信息。,STUDY 4：Urban Complex cases,专题4：国内外城市综合体开发案例研究,香港中环: 复合、多样、垂直式的业态布局模式,STUDY 4：Urban Complex cases,专题4：国内外城市综合体开发案例研究,香港中环: 多功能城市综合体太古广场,太古广场位居中环金钟道88号，会聚五星级酒店、豪华酒店式住宅、甲级商业大厦和会议设施，并有香港著名的太古购物广场、荟萃世界顶级设计品牌、佳肴美食及宽敞影院，整体建筑集聚雍容优越之气。,STUDY 4：Urban Complex cases,专题4：国内外城市综合体开发案例研究,深圳中航城：深圳华强北的国际化都市空间,中航城总建筑面积将达约63万平方米，其中商业面积约23万平方米，办公面积约23万平方米，酒店面积约3.3万平方米，酒店式公寓面积约2.5万平方米，商务公寓面积约8.4万平方米，提供约3400个停车位。 地块的地下一层将开发为有自然通风和自然光线的商业街区，并和城市主要干道及地铁口相连，地面则通过行人天桥将不同地块相互连接，贯穿整个地块。,STUDY 4：Urban Complex cases,专题4：国内外城市综合体开发案例研究,深圳华润中心：活力四射的商务中心区,位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域,是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。 集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。 总建筑面积约55万平方米，华润项目由北、中、南三地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。,STUDY 4：Urban Complex cases,专题4：国内外城市综合体开发案例研究,打破原有商业步行街平面体系，通过垂直分层进行立体化的业态安排 结合CBD发展需要，提供不同类型、不同体系的商业服务 结合未来的发展趋势，通过适当超前的产品满足未来长时间发展的需要 通过不同的交通组织方式，有效区隔商务活动和休闲活动范围 塑造不间断的活力区域，提升区域经济能量,案例研究总结,Part 3 规划设计理念及总体方案设计,THE URBAN DESIGN OF KEY AREA & PEDESTRIAN STREET IN XIAN HI-TECH ZONE CBD,西高新CBD将建设CBD与RBD功能高度复合的共生体：CRBD 它是一个集办公研发、商务金融、文化科技、商业娱乐、旅游观光等功能为一体的区域中心，强调多功能复合与市民的互动参与。 西高新CBD应重视对高新区人气活力与配套设施不足的功能补充；突出发展现代服务业、建设国际化标准的商务金融区和企业总部基地，作为未来一段时间内西安高新区乃至西安市现代服务业的聚集地和起搏器，带动西安市CBD及其他区域sub-CBD的建设，从而推动西安在未来建设成为西部地区乃至亚欧大陆桥经济带上的国际化现代服务业基地。,FUNCTIONAL ORIENTATION,发展目标定位CRBD,Overall objective figure programming,总体形象策划中国智汇谷，文化新时空,CORE DESIGN CONCEPTS,核心设计理念,关键词1：土地增厚 LAND THICKENING,通过增加地块开发强度、混合使用土地使不同标高的城市基面各取所需各得其所，通过垂直分层立体化开发，即实现土地的经济效益又保证环境效益，进而发挥其社会及公共效益。,CORE DESIGN CONCEPTS,核心设计理念,关键词2：四维街区 4-DIMENSIONAL DISTRICT,不受季节、昼夜干扰的全天候商业步行街区,建筑空间的混合使用与不同时段建筑功能的转换,规划设计中除了努力使各类功能空间在竖向层面叠合，创造丰富的空间体验，也强调对街区时间维度的把握，以塑造一个空间、时间四维叠合的街区空间环境。 鼓励建筑空间的混合使用和在不同时间段内建筑功能的转换。 设计步行街空中屋顶体系，营造商业街区的全年、全天候可购物休闲环境。,CORE DESIGN CONCEPTS,核心设计理念,关键词3：多基面交通 MULTI-LAYERS TRAFFIC,通过多层次、立体化的步行交通体系，组织核心地块及步行街区内部的人流活动，创造丰富且极具趣味的步行空间体验。 借助坡道、空中连廊等竖向交通空间衔接不同商业楼层，模糊处理商业楼层之间的高差变化，减弱楼层差别对商业活力的负面影响，使商业价值最大化。,CORE DESIGN CONCEPTS,关键词4：四维街区 4-DIMENSIONAL DISTRICT,核心设计理念,“E-CBD” = Eco-Climate Benefit Districts 重视建筑第五立面，鼓励大量的屋面绿化，调节建筑小气候、减少暴雨径流，将绿地公园与建筑设计相互结合，营造空中花园体系和气候宜人街区； 提倡绿色可循环材料和生态节能技术的使用，减少建筑运营成本、资源消耗、创造低碳城市。,CORE DESIGN CONCEPTS,关键词5：公众客厅 CIVILE SALON,核心设计理念,方案强调把步行街空间设计成高新区CBD的一处公众客厅，而不仅仅拘泥于高端人士的购物休闲场所 步行街两侧的开敞空间是积聚人气的户外表演场地，可为草根艺术家、地下乐队等表演公众艺术提供平台，这也是民主文化的集中体现； 核心地块内标志性高层建筑的顶层则可作为公共艺术文化展厅，免费为公众开放。其中存在的隐形价值，则是更多的人流的吸引与引入，从而为街区创造更多更大的消费能级。,SCHEME EVOLUTION,方案演变,FISRST ROUND SITE PLAN,第一轮方案总平面图,第一轮方案总平面图,SITE PLAN,方案总图,第二轮方案总平面图,FUNCTIONAL ZONING PLAN,规划功能分区,规划该区域以总部办公、商业办公、Living mall、文化展示、文化休闲、酒店式公寓等功能为主，形成功能高度复合的综合性地块。 锦业一路以南地块临近绕城高速，规划以商务办公、产业研发和酒店式公寓等功能为主。,VEHICULAR SYSTEM PLAN,车行交通规划,为提高步行街的交通可达性并保证步行空间的连续性，规划沿垂直到达步行街的支路两侧设置沿路停车带，使人流可以更为便捷的到达步行街。 核心地块内规划预留两条公共车行通道，供车行出入；建筑裙房之间、地面步行广场内规划预留紧急车行通道，在特殊情况时可供应急车辆