太湖湾项目一期配套研讨,万泽天海营销部,商业体量判断,商业业态研判,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,本案旅游区位,本案所依托的主要旅游资源是太湖。 无锡太湖开发最早，区域旅游成熟度最高，其次是苏州太湖、湖州太湖，常州太湖所占份额最小，发展也相对较为落后。,近期远郊旅游度假物业（第二居所）远期城郊生态宜居豪宅（第一居所）,本案物业属性,常州一体两翼的城市规划方向，以及重点开发太湖湾区域，常州太湖湾区位配套将逐渐完善。故远期将可能成为城郊宜居豪宅（第一居所）,常州太湖湾目前现有配套不成熟，缺乏旅游居住氛围。故近期只能定位远郊旅游度假物业（第二居所）,商业业态研判,商业体量判断,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,本案商业概况,基于本案形象为大型旅游度假高尚别墅社区，而阶段性开发造成的前期项目人气不足。 故本案商业开发一期部分应充分考量社区自用型商业角色。 根据开发进度，旅游资源的跟进，使得商业逐渐转型为综合的旅游度假商业。,作为旅游度假型商业考量,放眼全程观望整个项目，成熟后的商业需与旅游资源相呼应，成为旅游度假型商业为主导的商业类型，依据国际惯例，商业面积适宜控制在700-900平方米/千人；,本案在前期未形成成熟的旅游环境时，一期商业以社区自用型商业作为考量。依据国内操作惯例此种类型商业面积适合控制在建筑面积的2%-3%；,作为社区自用型商业考量,功能配比需考虑项目作为新城的城市活力，需考虑项目的持续增值及生长的能力；,案例借鉴,本案商业体量配比依据,社区自用型与旅游度假型商业并存考量,根据项目的自身的特殊性，随着项目开发进度，本案社区型商业与度假型商业共同存在，满足两方面的功能需求，而根据现实情况来看，本项目一期的功能必然以社区自用为主，因此本案一期商业拟采用60%部分按照社区自用型规划，考虑到未来的发展需求另外部分要按照旅游度假型考虑；,本案自身商业体量配比依据,建筑面积与配套商业面积比例,建筑面积与配套商业的配比，圣芭芭拉为13:1，印象剑桥为47:1，竺山湖小镇为10：1。 在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，成为了社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。 印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其商业面积配比对本案具有一定的指导意义。,人均配套商业面积分别为，圣芭芭拉4200m2/千人，印象剑桥2200m2/千人，竺山湖小镇2500m2/千人。 在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，而是社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。 印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其人均商业面积更符合社区自用商业比例。,社区人口规模与配套商业面积比例,Seaside 美国南加州 Homestead 美国尤他州 Kapalua 美国夏威夷 Amelia Island Plantation阿米莉亚岛（佛罗里达州） Kaanapalia美国夏威夷,通过国际案例揭示的度假区商业面积所占比例,通过对国际著名的大型综合度假型项目的商业调研，对本案有一定的指导意义。 所调查个案目前均为成熟的旅游度假区。 度假型新市镇，住宅基地出售，旅游设施较少。 有一定季节性的目的地型度假地，住宅销售比例较小。 分区开发的滨海度假区和别墅社区。,对本案商业体量的建议,片区成熟度目前居住人口较少，缺乏商业氛围 未来区域发展方向为成熟的旅游度假区，区域人口集聚规模流动性较大,本项目商业功能的确定：,作为社区商业时面积确定总体量60%考虑,根据国际经验，旅游度假商业规模面积比例按700900m2/千人计算,商业功能 前期以社区功能为主，兼具旅游度假型服务功能，为未来的区域商业代表,本项目一期建筑面积8万m2左右；,社区商业规模： 960-1440m2,作为旅游度假商业面积确定总体量的40%考虑,辐射范围人口约1300人左右,社区商业总规模： 364-468m2,项目一期推出商业部分(1300-1900)m2； 本案一期规划7000多平米的商业，4000多平米的会所，计划一期先推出(1300-1900)m2，剩余部分根据市场情况再推向市场。,根据国内惯例，社区商业规模面积比例按建筑面积的2%-3%计算,商业业态研判,商业体量判断,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,商业业态配比依据,城市的边缘，基本无配套,区域条件,交通条件一般，旅游环境不成熟,项目定位,太湖边大型休闲度假居住区,高端项目、低密度,企业背景,政府企业背景,项目在产生经济效益的同时，需承担一定的社会职能，体现政府形象,为更好地发展项目，需向政府要相关支持条件，项目需准备相应筹码,完善的生活配套,区域性旅游支撑,不仅仅是楼盘，更是城市发展的一部分,新城规划的功能比例借鉴,同等条件楼盘功能比例借鉴，界定项目居住功能比例的最上限,案例借鉴,参照功能比例的上下限,业态选择依据,无锡圣芭芭拉商业业态指标参考,采用商业街形式布局，业态以大型超市为支撑，结合品牌专卖店、餐饮以及便利店等形式。是服务以圣芭芭拉社区为中心的片区型中心商业。,商业区域图,已招商品牌,无锡印象剑桥商业业态指标参考,商业推出时间较早，销售价格为6000元/平方米，位置在社区内部，服务对象主要为本项目自身居住客户，由于产品采用底商等形式，适合做便利店，品牌零售店，以及餐饮等。,商业实景图,商业部分全部售出； 开发商正在进行统一招商； 预计在08年下半年运营。,竺山湖小镇风情商业水街指标参考,目前已经具备开业条件，招商工作并未有实质性的进展，即使目前采用两年免租的优惠措施，目前仅有一家便利店开业，该商业街是片区内唯一商业，周边依托竺山湖水上乐园，以及其他居住型社区，规划业态以零售、餐饮、休闲为主。,商业实景图,目前仅有一家便利店经营； 业主自行招商； 规划业态以零售、餐饮、休闲为主。,参照环太湖区域别墅项目内部商业业态模式,环太湖区域别墅项目商业配套，以零售、餐饮、娱乐为主，其次配合以休闲、商务，主要满足自身需求，根据项目所处的位置不同，其辐射范围也不尽相同，比如圣芭芭拉和竺山湖小镇等均作为区域的商业中心。,作为旅游度假型商业考量,作为成熟的旅游商业配套，更注重的是体验式消费，所以适合选择SPA、健身会馆、特色品（体育类）专卖等；,针对社区内部居民消费，商业业态适合选择便利店，品牌零售店，书吧、娱乐以及餐饮等；,作为社区自用型商业考量,本案商业业态参考,社区自用型与旅游度假型商业并存考量,根据项目的自身特的特殊性，随着项目开发进度，本案的商业必然会有一个从社区自用型向旅游度假型转变的过程，因此本案一期商业拟采用60%部分采用零售类、餐饮、以及娱乐类，配以少量体验式商业项目；,商业业态选择建议,一期选择性推出部分商业街； 以传统社区自需型商业为主业态推向市场； 根据项目的开发进度以及旅游氛围的逐渐成熟，后期规划业态着重考虑旅游度假性业态规划。,商业街部分60%部分按照传统商业业态规划，主要以餐饮、零售为主，其余部分考虑旅游度假性社区商业功能，如休闲类商业形式。通过对前期956亩居住区有效辐射，充分满足整个社区的商业需求。,商业体量判断,商业业态研判,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,对“亲近山水，回归自然”的呼声最高,自然生态和人性化服务是游客最为关注的问题，不喜欢矫揉造作、经过包装的产品。 自然风光是各种旅游产品中，最感兴趣的内容。,度假区的产品偏好选择排序,度假区的特色选择排序,区域度假市场度假偏好一,对度假生活的意见：舒适度最为珍贵作为自然人的特征,75%的游客，最为看重度假区的舒适性。 此种需求综合反映了目前国内度假市场供求间主要矛盾：一方面大量低品质的旅游项目开发，另一方面日益富裕起来的游客对生活品质要求迅速提升。低档供给给需求市场留下了深刻印象，需求远未能满足。,区域度假市场度假偏好二,对度假区关键特性的选择,关注健康、重视家庭、圈子立命作为社会人的特征,追求健康是有度假经历的人度假的最主要目的。中高端客户因工作压力较大，对身体的健康十分看重。 家庭感情交流和亲子活动，以及社交需要，是外出度假的重要目的。 70%的伴侣选择为朋友，40%为家庭成员。赶集式旅游逐渐被自驾游取代，又希望可随心所欲安排行程。 自驾车出行度假占40%份额。,区域度假市场度假偏好三,度假目的选择排序,度假伴侣选择,度假出行方式,繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利用时间和空间的矛盾,是在生活地休息购物？还是短途出游？大多数人在二者之间挣扎，是珠三角目标人群普遍的假日生活现状。 挣扎的根本原因在于作为自然人与社会人的矛盾对立，在于对中短假日功能的复合要求。 大多数旅游地无法为人们在短假进行的多种活动提供满意空间和综合解决方案。,区域度假市场度假偏好四,对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间,长三角人的假日至今没能满足这样的一个愿望： 在某个地方，尽享家庭的温情、懒散和自在，又可以对着广阔的自然撒野和发呆。 在某个地方，既可以和太太一同购物，和女儿一同玩耍，又可以沐浴着午后的阳光，听着涛声睡个懒觉。 对异质文明的好奇 视野的开阔和见识增长、自我提高 对现实生活的逃逸、反思和整理,潜在的其他需求,海南大型旅游度假区亚龙湾,中西餐厅可容纳200人就餐； 200平方米的专卖店为海南岛最大的高尔夫用品商店； 男女更衣室能同时满足400名球员的使用； 27间高尔夫客房 有24个打位及数个草地打位的练习场 海南高尔夫球场内唯一的沙滩软底泳池、草地网球场等休闲设施,亚龙湾拥有建筑面积达1万平方米的五星级会所集大堂、餐厅、客房、专卖店、更衣室等多功能于一体；,观澜湖高尔夫球会地理位置优越位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处 1小时车程范围覆盖着珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、东莞、广州 1995年开启至今，已发展成为国际一流水准、亚洲最大的高尔夫社区,观澜湖高尔夫,最大的特色:高尔夫球会,会所Spa,会所泳池,日式旅馆,世界杯球场,维杰球场,费度球场,5个国际锦标级球场，出自五大洲冠军级设计大师手笔，世界各大洲风格汇聚于此； 30万平方呎会所，游泳池、健身室、 Spa等娱乐康体设施，同时提供会议设施。,娱乐运动休闲,51个世界级网球场，3000名观众的中央网球场，高尔夫练习场； 康乐中心、SPA、儿童天地； 百乐门夜总会、御花园、帝轩。,网球场,高尔夫练习场,SPA,百乐门夜总会,御花园,帝轩,接待设施:骏豪酒店,东南亚园林设计风格， 315间豪华客房； 10多间食肆汇萃东西方美食； 同时亦提供商务会议、业务研讨会、婚宴等活动场所。,骏豪酒店,高级套房,塞维纳,多功能客厅,宴会厅,佐佐木,为旅游度假类服务考量,作为成熟的旅游商业配套，更注重的是休闲、娱乐。所以适合选择高尔夫练习场、客房、游泳池、会议室、特色品（体育类）专卖等；,为社区自身住户服务，关键在于满足自身需求。主要配置康体中心、健身馆、spa、游泳池、特色餐饮等设施。,为社区自身服务考量,其他配套业态参考,会所业态选择的关键,会所功能更侧重于旅游度假项目特性，注重提升档次，不仅要考虑经营范围恰当，更重要的是对内容品质的把控与经营，选择有实力的运营机构进行统一管理，确保会所的优质服务。,其他配套业态选择建议,会所功能注重居住与休闲度假主题相结合。 由我方统一招商，统一管理，以维持会所整体形象。 建议采用租售并存，以租促进销售的的操作模式，,会所建议以文体娱乐、养生保健、商务休闲为主。对于项目销售的前期而言，会所不仅是业主身份、社区形象的象征，更是承担着将多样化服务集合管理的作用。,商业体量判断,商业业态研判,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,概况,夏威夷,夏威夷大岛,茂宜岛,可爱岛,欧胡岛,摩洛凯岛,拉奈岛,夏威夷群岛由6个大岛和100多个小岛组成，其中面积超过1000平方公里的只有夏威夷大岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱岛。 全州80%的人口集中在欧胡岛。威基基海滩是其中最主要的度假区，距离机场10分钟车