怡海科技 目 录一、系统的环境2二、系统的主要功能31.交易中心对房源的管理32.提供房屋中介功能43.多种查询模块44.报表分析统计功能45.拆迁部门的管理(可选项)56.地价测预算系统（可选项）5三、系统的技术特色51.充分运用多媒体技术52.系统扩充性强63.实现Intranet与MIS的结合6四、系统的进一步扩展6五、设备选型71.交换机设备选型72.远程访问服务器选型83.服务器选型8六、投资估算101.市房地局投资部分102.房地产公司投资部分12 桂林市房地产管理信息系统方案设计 随着房地产业的日益兴盛,社会上涌现出了诸多的房地产经营公司。对市房地局而言必须时刻管理各项房产交易，管理房产公司所经营的是价值少则数十万元多则上亿元的房产或地产是一项复杂的工作。管理中的任何细小漏洞都会造成数目可观的经济损失。如何优化房地局对房地产公司的经营管理,最大限度地提高管理效率和质量,减少人为因素造成的不必要损失,已成为亟待解决的问题。 桂林怡海公司系统集成部为桂林市房地局设计的房地产交易管理系统,使房地局实现了内部经营管理业务的计算机化。该系统实现对我市各项房地产交易统一管理，并制定出各类统计分析报表。进一部可扩充包括现有房屋拆迁注册、居民安置分配、新房管理登记,对房产经营中资金投入、分配、流向进行记录和汇总,以及地价预测算等功能。利用该系统,用户可在本内部网（以后扩充为Internet）上通过浏览器对公司现有房源情况进行查询,如各区房源位置、小区环境、房屋结构及数量和使用情况等;房地产经营者可直观查询各规划地块的详细信息。所以,该系统对内是一个具有管理、汇总、查询能力的管理信息系统,对外是企业的Web Server,可向社会提供拆迁、销售、租用房屋结构的信息查询。一、系统的环境 系统采用了客户/服务器方案,各处的客户端都选用用户熟悉的Windows98操作系统,用户可使用数据库前端开发工具Delphi开发图形化的用户界面,易学易用。考虑到各房地产公司的办公地点较为分散,不可能集成在一个局域网中,因此在各个办公地点分别建立了各自的局域网系统,各处选用配置较高的微机作为服务器管理本网内的资源。根据我市房地产公司的实际情况,各局域网之间采用拨号电话线连接,网络结构如图1所示。 图一、桂林市房地产管理系统网络拓扑图二、系统的主要功能 房地产业的数据结构复杂,需量化的信息多(如为描述房屋完整结构就需50多个字段),且各部门交叉信息较多,业务流转较复杂。为使该系统具有良好的可扩充性,我们根据目前房地产业经营中较详尽的信息结构,建立了相应的数据结构,基本可以满足一般房地产业务的需要。1.交易中心对房源的管理 房源管理包括:对我市各房地产公司进行网员登记，登记后房地产公司将本公司现有房源的地点和房屋结构及房价和物业管理费用等信息将加入房地产交易中心数据库中。交易中心负责管理与其他房地产公司互换的用房;下拨房屋至拆迁部门,并根据业务需要进行适当调配;统计汇总本公司的房产使用和剩余情况,为相关业务部门提供数据、辅助决策。 市各房地产公司以定期方式将房源信息传至房产交易中心，由交易中心授权及录入桂林市空闲商品房数据库。而进行交易时必须以桂林空闲商品房数据库为依据，否则是视为非法交易。通过这种方式房产交易所能对市各房地产开发公司进行控制。 针对房地产公司经营过程中的灵活性和不确定性,用户希望能随意查询数据,并且不局限于某几种查询模式。使用该系统可对任意信息以任意条件查询,方便了用户的使用。2.提供房屋中介功能 我市目前大量空闲商品房积压，如何尽快将房屋售出是各房地产公司普遍面临的问题。建立市房地产管理系统，能发挥房屋中介功能：一方面，为市民提供房屋坐落、房型情况等声音图象多媒体图象信息，供选择参考；另一方面，通过房屋购买意向登记系统将买方信息由交易中心登记并由广域网定期回馈给各房地产公司。通过规范交易流程，避免一些非法中介对市民的欺骗，并能最大限度的带动市房产交易的升温。3.多种查询模块为方便用户的工作和管理,我们建立了多级查询模块,包括领导查询、业务科室查询和一般工作人员查询。针对用户的权限和相关业务范围,各级查询界面各不相同。我们采取了先进的Web Server方式来实现这些查询模块,如用户若查询我市各房地产公司现有房源情况,只需在触摸查询屏上点按相应的小区,即可了解该小区情况,进一步点按可查询相应楼房和房间结构及其详细信息,增加了查询界面的美观性和操作的简便性。4.报表分析统计功能 交易中心对各房地产公司的交易数据进行统计分析，并生成房屋销售情况统计表。对买方市场进行客源分析统计,对空闲商品房统计，每月定期将分析报表回传至各房产公司。5.拆迁部门的管理(可选项)拆迁部门的工作分为居民拆迁、单位拆迁、首长院拆迁和拆迁后的核销房源等部分。居民拆迁工作包括分配安置房源、给予相应的经济补偿等。该系统建立了居民登记表和拆迁安置和补偿协议的数据库,量化了管理数据。把每期拆迁的拆迁政策和致居民的一封信等文档信息加载入库,使得历史信息有案可查。因拆迁居民较多,每期的拆迁需分组进行,各组的负责人及其负责的拆迁住户信息相关联,这样既便于根据工作业绩和进度进行相应奖惩,也便于在出现纠纷时查找当事人,迅速解决问题。单位拆迁和首长院拆迁情况较复杂,处理方法灵活,但这部分费用占总拆迁费用的比率很大,该系统分几种情况对其进行结构化和量化,保证了系统数据的完整性。核销房源模块把拆迁部门和房管部门相关联,把拆迁安置用房情况填入房源信息库的相应字段,使房源库和拆迁信息库关联,完成了数据的流动。6.地价测预算系统（可选项） 该地价测预算系统分为实际地价测算和控制成本预算两部分。地价测预算系统是根据房地局测算人员多年的经验公式设计的,但又具有很强的可扩展性,可根据实际情况增加或删减计算项目和调整各参数。提炼后的房管和拆迁部门的数据,为地价测算系统提供了可靠的计算依据。控制成本预算是在拆迁之前根据以往历史数据(共性数据)和当前地块的一些特殊数据量,估算所需拆迁成本及为达到某些指标需控制的成本参数。三、系统的技术特色1.充分运用多媒体技术 在房产交易中心建立触摸屏查询系统，方便广大市民查询，通过LED大屏幕将各商品房信息滚动播出；同时通过大屏幕显示器动态显示房屋外型照片，录象等资料，给客户以直观印象，便于做出选择。2.系统扩充性强 桂林怡海公司在第一期工程中已为市房地局成功建立房地产多媒体查询录入系统，而二期建立市房地产管理系统是将原有局域网上扩充为全市的广域网，两者之间要能完全兼容。系统采用开放式布局建立，以原房产所录入的大量房地产信息为基础，以市各房地产公司房源资料为补充，建立市统一空闲房地产信息数据库，该数据随房产交易为动态变化。3.实现Intranet与MIS的结合 Intranet是当今的应用热点,新建的企业信息系统都希望向Intranet靠拢。但构建企业的Intranet对系统管理员水平要求较高,需要经常维护系统页面以保持信息的准确性与实时性。为减轻系统管理员的负担,该系统采取了走传统的MIS系统与Intranet相结合的道路。 对内部操作人员来说,该系统是一个高效实用的信息管理系统,数据的录入和维护都在此环境下进行;对于领导者和外部用户,系统为一个新颖直观的Web Server方式查询系统,用户只需打开浏览器在图形界面上点按相应区域,即可查询相关信息;与Internet相联后,它可在更大范围内招商引资,扩展业务。如何在Web上动态发布信息成了这个系统的重要问题。该系统采用了Microsoft的Internet Information Server 4.0(IIS 4.0)来解决这一难题。Windows NT集成的IIS 可以发布信息和应用程序。这意味着 Web 节点可包含从信息的静态页面到交互式应用程序的所有内容,还可以从数据库中查找和抽取信息,并将信息插入其中。四、系统的进一步扩展 怡海房地产管理信息系统具有良好的可扩展性和广泛的应用前景。为适应房地产业务发展的需要,该系统在满足用户现阶段应用需求的情况下,为将来的扩展留有充分的余地。 在房管部门业务模块中,除了对房源信息的统计管理外,还可以加强物业管理部分的功能,使得该系统能更好地为以房产经营为主的房地产公司服务。在拆迁部门模块中,系统设置了详尽的拆迁户家庭成员登记表,为了简化工作人员的工作并提高工作的准确性,可根据各地方的拆迁法,开发居民拆迁的预分方案系统,为拆迁工作的进展提供依据和参考。预分方案系统还能为地价的精确预算提供较为可靠的数据依据。 Web Server方式的查询界面,可以进行多种扩展,使该系统不仅应用于房地产业务。如果房地产公司能够提供较丰富的图片资料,还可以进一步丰富查询系统,展示更直观的房地产信息,增强房地产经营的可信度与真实度。Intranet/Internet的结合可以在更大范围内开展业务,提高公司在海内外的知名度,吸引更多的客户。 桂林市房地产管理系统的建设第三步将该网络延伸至各县及乡镇，在各县房管所建立接入节点。通过该方式，将县级房地产公司归纳至市房地局管理，至此建立大桂林地区商品房数据库，通过Internet将各项信息推向全球，买方市场可扩大到全国及港澳台地区。建立市房地产管理系统，加速商品房流流通及资金回笼，对我市经济持续性发展具有重大意义。 五、设备选型1.交换机设备选型图二 Intel 510 交换机我们采用交换机而不使用共享式集线器到桌面是由于市房地局交易中心实际使用情况是主要表现在网络应用较为复杂，远程访问管理、房产信息管理、多媒体查询、房产交易管理、WEB功能提供等多种功能模块同时运行，网络就会产生拥阻而影响速度，因此在内部网中应使用百兆交换到桌面。我们认为房产交易内部在十兆与百兆交换机中应选择百兆交换，因为10兆虽然在目前网络使用中刚刚能达到要求，但是已经不适应功能越来越强的计算机与新的应用软件的发展，更不适应更快的计算机通讯产品的要求，将成为它们之间最大的瓶颈。 因此我们将采用Intel Express 510T Switches作为局域网工作组级接入交换机，直接连接各办公科室站点。通过Intel先进的、独特的堆叠背板技术（SST）将第一期的40个站点分成若干个网段，因此形成的交换网络就能够满足不断增长的流量需求。 以合理价格实现工作组与终端设备的100Mbps连接的可扩展交换器，Intel Express 510T是将专用快速以太网式的性能扩展到整个网络的理想选择，这种高性能的解决方案可随网络的成长而自由地扩展。2.远程访问服务器选型图三Shiva 远程访问服务器 桂林市房地产交易管理系统有一显著特点就是该网络是一个广域网，必需提供多家房地产公司工作站的远程访问接口。分布于市内各房地产公司需要灵活、方便的远程访问桂林市房地局交易中心数据，Shiva Lanrover提供8路普通电话接口，Shiva访问服务器以其简单的配置、监控与管理性能使各类用户通过普通电话满足实际需求节省大量费用开支。3.服务器选型 服务器是网络中的核心部件，所有