第六章 房地产开发类贷款6.1 概述6.1.1 定义房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。6.1.2 对象房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。6.1.3 条件6.1.3.1 借款人条件借款人除符合本手册第一篇第二章信贷业务基本操作流程2.1.1.2我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件：1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的：（1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格；（2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。2.借款人为事业单位的：（1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证；（2）实行独立核算，有健全的管理机构；（3）按规定办理年检手续，年检合格。3.土地储备机构还需要具备以下条件：（1）所在城市经济稳定发展，财政状况良好，具有良好的政府信誉。房地产市场化程度高，房地产经营机制较健全，财产抵（质）押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。房地产市场容量大，具有良好的发展前景，土地有一定的升值潜力；（2）对所辖城区土地一级市场具有较高的垄断经营地位，所经营土地纳入近期开发建设规划，列入政府土地储备决策机构制定的年度计划，并持有相应地块的收购、储备和出让前期工作的批文，具有土地储备机构自身资金总体安排计划；所收购、储备和拟出让的土地主要用于经营性设施建设，地段区位较好；所从事土地收购、储备和出让前期工作等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策；（3）具有与所经营的土地收购、储备和出让前期工作业务量相匹配的资本金或专用基金，实行统收统支的政府土地储备中心应经当地政府同意，能够根据土地储备量的增加从土地收益中提取一定比例的留存收益，逐步增加资本金或专用基金。（4）能提供合法、足值的抵押物。6.1.3.2 贷款项目条件1.贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；2.贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；3.贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；4.贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；5.贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，项目建成后，能及时投入正常使用；6.贷款项目的自有资金投入不少于总投资的35%；单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的30%以上并存入贷款行专户；如集资所建住房被本单位职工预订，预付购房款须达到20%，并已存入贷款行专户；对单幅土地的土地储备贷款金额最高不超过该幅土地的收购、储备及出让前期工作成本的80%或者土地评估价值的70%（以两者较低额为准）。6.1.4 期限及利率房地产开发贷款期限一般为13年（含），土地储备贷款最长为2年，高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。贷款利率及计结息方式：应根据中国人民银行和中国建设银行的有关定价政策确定，并在借款合同和贷转存凭证中载明。6.2 操作程序房地产开发类贷款操作程序可分为受理、调查评价、审批、发放、贷后管理五个环节。6.2.1 受理6.2.1.1 提交材料借款人除提交第一篇第二章信贷业务基本操作流程2.1.1.3规定的公司类客户基本材料外，还应提交下列材料：1.建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设的批准文件；2.申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件、项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工许可证。如已获得商品房屋销（预）售许可证等文件，也应同时提供；3.项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料；4.项目租售方案及有效的收益分配协议；5.如贷款项目收益不足以偿还银行贷款本息，还应提供经有权部门批准的可用于还款的其他资金来源证明。6.如借款人接受其他单位委托进行房地产开发建设，还应提供与业主单位正式签订的房地产开发建设工程合同；7.申请政策性房地产开发类贷款的借款人，还应提供住房资金管理中心出具给贷款行的委托贷款通知书。8.申请土地储备贷款的借款人，应提供机构县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的有关文件。6.2.1.2 初步审查 参照第一篇第二章信贷业务基本操作流程2.1.1.4的要求进行初步审查，并重点审查以下几项内容： 1.借款人是否具有进行房地产开发建设的资格；2.借款人开发建设资格批准文件是否在有效期内；3.贷款项目是否经有权机关批准。项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、扩初设计以及批准文件等是否完备、有效；4.项目建设条件是否落实（1）贷款项目是否列入国家或地方政府的建设计划；（2）经济适用住房是否列入国家经济适用住房（安居工程）建设计划；（3）有无建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、建设工程开工许可证；（4）土地出让、转让手续是否办妥，科研机构、大专院校、文化团体和卫生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的，是否拥有划拨土地的国有土地使用证；（5）开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建设；（6）贷款项目有无商品房屋销（预）售许可证；借款开发的项目是否具备房屋预（销）售条件，其预（销）售前景是否良好；（7）自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资35%以上；科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的，是否拥有项目总投资20%以上的自筹资金；（8）贷款项目承建人与借款申请人是否相符；（9）贷款项目与中国建设银行信贷业务申请书中的用途是否一致；（10）申请政策性房地产开发类贷款的借款人是否提供了住房资金管理中心出具的委托我行贷款的文件。（11）申请土地储备贷款的借款人，是否提供机构县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的有关文件。（12）对单幅土地的土地储备贷款金额是否超过该幅土地的收购、储备及出让前期工作成本的80%或者土地评估价值的70%（以两者较低额为准）。6.2.2贷前调查房地产开发类贷款的调查评价包括客户信用评级、项目评价、担保评价三部分内容。6.2.2.1 客户信用评级在充分考虑房地产开发类贷款客户特点的基础上，参照本手册第三篇第一章客户信用评级的相关规定办理。6.2.2.2 业务评价对房地产开发类贷款项目应进行评估，对已授予一般授信额度的客户或贷款期限在三年（含）以下、贷款额占项目总投资50%以下的房地产贷款项目，可进行简要项目评估。6.2.2.2.1 房地产开发类贷款项目评估在评估过程中，应根据房地产开发贷款的特点，评估以下几个方面的内容：1.项目主要关系人资信评估（1）借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。应评价借款人主营业务开展情况，近三年开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率；目前企业的规划项目、在建项目的开发规模、开发进度；企业近三年的销售业绩，在同行业中所处的竞争地位及竞争能力。（2）对借款人及项目主要关系人的资信评估，应按照客户信用评级有关要求，在对借款人、项目主要关系人进行客户评价的基础上，从客户信用评级报告中摘录有关内容，列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等。（3）对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系，绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明。2. 项目概况和建设情况评估（1）项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。（2）项目建设的基本情况评估。要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及建行信贷投向政策等。（3）项目建设条件评估。要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式、使用年限，核查房地产开发相关证件：包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证等。审核企业自有资金是否达到项目总投资的35%，考察项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。如果是经济适用住房项目，还要审核项目是否列入国家建设计划和信贷指导计划。（4）项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得建设工程开工许可证直至开工、竣工、销售的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排；对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，未到位资金及原因，项目预计竣工时间，取得商品房预（销）售许可证的要说明预（销）售情况；对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况，调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况的影响。（5）项目建设的设计、施工、监理情况评估。要调查项目工程建设的招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。（6）项目建设的环境保护条件评估：要调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，审查项目为环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求。3. 项目市场情况评估项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析，通过市场调查与预测，对房地产贷款项目的市场竞争能力、销售前景作出判断。（1）房地产投资环境评估。要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情况，调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务条件等方面情况；预测国家及地方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响。（2）项目市场定位评估。要根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性；针对项目物业类型（如居住、商业、办公和其他等物业类型）及其特点进行分析，以判断