xxx年我市房地产开发特点分析1、大型开发企业游刃有余，小型开发企业举步为艰2003年，国家对土地供应政策和对房地产市场的监管力度进一步加强，一些小型开发企业的经营处境艰难，一批实力雄厚的开发企业占据了房地产开发市场的主导地位。统计资料显示，综合实力较强的开发企业占了整个十堰市房地产开发市场的半壁江山。且这个比例还将继续增大。同时，一批外地企业也进入了十堰的房地产开发市场。据统计，全市已引进国内外开发企业11家。他们不仅拥有雄厚的资金实力和先进的管理经验，同时带来了超前的开发理念，在引领房地产开发业的同时，也将加剧我市房地产市场的竞争。今后，资金、技术、人才及规模化优势将在市场竞争中为大型企业争取到更大的市场份额，而小企业的生存面临极大的挑战。2、精品楼盘与高档住宅的建设规模不断扩大，开发产品结构处于不平衡状态：自2001年翔龙房地产公司开发的“世纪花园”一期工程投入市场、并创十堰房地产销售价格的历史新高以来，2003年我市精品楼盘与高档住宅的建设规模有了进一步的扩大，其中兴丽房地产公司开发的“澳门花园”、春华房地产公司开发的“春华苑小区”、“世纪花园”二期工程、阳光房地产公司开发的“东方广场”等项目兴起了我市高档住宅的开发建设热潮，高档住宅所占的市场份额有了进一步提高，也使大部分开发企业开始注重企业品牌和楼盘品牌，提高了我市的房地产开发水平。普通商品房开发近年来一直处于稳步增长的态势，而为满足广大中低收入家庭住房需求的经济适用住房建设自2001年以来处于停滞状态，廉租房的开发建设还没有启动，这种状况造成我市房地产开发产品结构处于不平衡状态，不利于房地产业的持续健康发展。3、供求量与销售量大幅度增长：2003年除城区内小范围的零星开发项目以外，涌现出了大量的成规模开发项目，如东岳路上的春华苑、东兴山庄，朝阳路上的金色家园、都市花园，公园路的东方广场，汉江路的六堰中心花园，五堰的武当商城、东山苑小区，三堰的澳门花园，十堰的雅兰居、旭日家园，白浪高新区的祥安花园、天盾花园等。据统计，2003年十堰房地产施工面积达149.06万平方米，销售面积达45.12万平方米，销售金额达5.18亿元，分别比上年增长69.23%、60.06%和86.33%，供应量与销售量再创历史新高。4、成交价格明显上涨：2003年的房屋销售价格在2002年的基础上继续上涨，涨幅平均达到12.69（依2002年十堰年鉴统计数据）。房价上涨的主要原因为：一是楼盘的档次有较大的提高，配套设施的完善增加了开发成本；二是主要建材产品价格的大幅涨价，造成了建安成本的增加；三是土地取得成本增加，土地基准地价的上调以及土地拍卖市场的激烈竞争，造成土地价格的上涨；四是建筑结构的改变也增加了成本，以前大量的建筑为砖混结构，建安成本较低，而现在许多楼盘为框架结构，并推出了一些小高层及高层建筑；五是别墅楼盘的推出，对整体房价有明显的拉动作用。5、开发区域过分集中：目前我市房地产开发的热点区域主要集中在城区中部组团（主要为火车站至张湾地段）和白浪高新区，尤其是五堰、六堰、张湾等中心地段的旧城改造更成为当前房地产开发的热点，在改善城区环境面貌的同时也造成了建筑布局的高密度、商铺面积的无序增加、停车位、绿化面积与露天休闲场所的急剧减少等弊端，而位于城市偏僻地段如红卫、花果、东风、顾家岗以及北京路沿线的房地产开发处于相对萧条的局面，不利于城市的全面协调发展。6、市场行为更加理性：房地产市场的开发经营与消费行为越来越理性，呈现出如下特点：一是房地产开发的规模效应逐步为广大开发企业所接受，楼盘的开发规模越来越大，2003年对2万平方米以上的项目进行一次投资一次开发的行为逐步增多，规模优势凸现；二是短期经营行为日趋减少，绝大多数楼盘都注重了生活配套服务设施的完善；三是小区环境越来越受重视，不只是追求绿化率的提高，更注重追求景观环境的特色化，如东岳路上的春华苑所营造的东方园林就颇具特色，独树一帜；四是对项目的前期策划宣传越来越重视，力求在小区规划、建筑设计、环境景观上领先一筹，为项目营造更多的卖点；五是开发经营理念的不断创新，涌现出健康住宅、阳光楼盘、新都市主义等住宅小区，满足消费者的深层次需求；六是消费者越来越理性，购买行为越来越谨慎，对产品的要求越来越高。市场综合分析2003年，十堰房地产在诸多政策的实施中悄然已过，从年初的停止别墅类用地到央行的121号文件和国务院18号文件，从土地供应的集中管理到开发企业注册资金的提高，诸多政策的出台保障了全市房地产业健康、有序地发展。1、价格及指数2003年，房地产价格涨幅增大，特别是城区中心地段较以往有较大幅度增长。本年度房地产综合物业指数为1000点（基点），综合物业平均价格为3345.03元/平方米。住宅类指数本年度为1000点（基点），住宅市场平均价格为1465.06元/平方米。综合楼商铺类价格指数本年度为1000点（基点），其平均价格达到5225元/平方米。分类物业价格指数列表 住宅价格指数 综合楼商铺类价格指数 综合物业价格指数 2003年度 1000 1000 1000 分类物业平均价格列表(单位：元/平方米) 住宅平均价格 商铺平均价格 综合物业平均价格 2003年度 1465.06 5225 3345.03 2、宏观市场概况分析2003年，十堰城区房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略大于需求；市场规模稳步放大，市场结构继续改善；初步形成了增量与存量联动，销售与租赁并举的市场格局。从投资情况看，全市完成房地产开发投资9.47亿元，比2002年增长51.4%，房屋竣工面积49.29万平方米，商品房销售面积45.12万平方米，与2002年相比，房地产开发的各项指标都保持了较高的增长速度。二00三年房地产开发基本情况比较表） 年份 投资额（亿元） 其中外商投资 施工面积（万） 竣工面积（万 销售面积（万） 销售额（亿元） 2002 6.27 0.695 88.08 41.45 28.19 2.78 2003 9.47 0.868 149.06 49.29 45.12 5.18 增长比例（） 51.04 24.89 69.23 19.91 60.06 86.33 从销售情况看，2003年，除多个旧盘继续销售外，涌现出了30余个新盘，平均销售率达到80%以上，开盘半年以上的楼盘基本售罄。供应量与销售量与以往相比都有较大幅度地增长，市场供求两旺，成交活跃。二级市场成交量持续放大。随着全市二级市场的放开，特别是十堰市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法的出台、银行贷款利率的下降、房屋交易手续费下调和运行程序的简化，进一步激活了住房二级市场。全市存量房市场、房屋租赁市场与往年相比表现得较为活跃。仅10月份，城区二手房成交量就比前两个月分别增长了24倍。据统计，2003年，十堰城区各类房屋成交6140起，同比增长113.71%，其中，存量房成交4587起，占成交总量的74%，城区房地产交易面积617204平方米，成交价值62100.48万元。其中，存量房交易面积340016.62平方米，占总交易面积的55.08%，同比增长117.35%，预计2004年还将有一定幅度地上升；本年度，居民已购公房和经济适用房上市交易146897.76平方米，占存量房交易面积的43.2%。房屋租赁市场日趋活跃，全年累计登记备案926件，房屋租赁面积54367平方米。2003年度房地产市场交易情况比较表 年度 交易量（起） 交易面积（）