房地产登记制度与政策1995年1月1日 城市房地产管理法1995年10月1日 担保法1997年10月27日 城市房屋权属登记管理办法（废止）2007年3月8日 物权法2008年7月1日 房屋登记办法一、民法、行政法知识（一）民法1、民法总论（掌握）民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和 特征：是私法、基本法、权利法。民法基本原则意思自治、诚实信用、公序良俗。民法调整人与人之间或人与标的物之间法律关系。 民事法律关系的实质是权利和义务。关系要素：主体、内容、客体。民事主体：指参加民事法律关系，享有民事权利并承担民事义务的人，包括自然人和法人和其他组织（国家在一些场合也可以成为民事关系的特殊主体）民事主体，必须由法律赋予其主体资格。法人特征：1团体2名称机构场所，具有民事权利能力和行为能力3独立的财产4独立承担责任。分类：企业、机关、事业、社团公司法人：公司以全部财产2有限公司以出资额3股份公司以认购的股份为限承担责任。公司类型转化办理更正登记。比较有限责任公司与股份有限公司：1、设立方式：发起/发起、募集2、股东数：1至50人/发起人2-200人3、股权形式:出资证明不可流通/股票可以流通。合伙企业为非法人企业 将企业房屋登记给合伙人：转移登记分公司无独立法人资格（营业执照），子公司有（企业法人营业执照）法人资格。 民事法律行为是公民或者法人成立、变更、终止民事权利和义务的合法行为。特征：1意思表示为要素2私法上的效果为目的3因果关系法律行为的分类：1单方、双方和多方2负担和处分3有偿和无偿4、诺成与实践5、要式与不要式6、生前与死后宣告失踪：无顺序、下落不明必须满两年、一切利害关系人、非利害关系者无权申请。失踪代管人：实体地位：管理处分财产；程序地位：诉讼当事人（原告或被告）。宣告死亡：1、一般失踪满4年的2、意外失踪满2年的3、意外失踪且取得不可能生存证明的。申请顺序：1配偶；2父母、子女；3兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；4其他有民事权利义务关系的人。申请撤销死亡宣告不受上列顺序限制。宣告失踪不是宣告死亡的必经程序。宣告死亡效力：人格丧失、继承开始、婚姻终结、单方可以送养子女。不可代理的法律行为:离婚、结婚、遗嘱、事实行为、侵权行为。代理的价值：主体行为能力的补充与扩张。种类：委托代理、法定代理、指定代理。分类标准：意定代理（含职务代理）本人授予；法定代理是基于法定的身份。指定代理是法院或者其他机关的指定（如监护或失踪人的财产代管人）。代理与居间区别:1、居间人未获得代理权2、不对相对人独立做出意思表示3、居间行为本身不产生一定的法律效果代理与委托1、委托为双方内部关系2、委托合同外其他如合伙合同、雇佣合同、劳动合同均可成为代理权授予的基础法律关系。3、代理适用的是法律行为，委托的事务可以为事实行为物权指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地以及建筑物等土地附着物。物权法特征是私法、实体法。2、物权法（掌握）物权法的基本原则物权法定原则、公示与公信原则、物权特定原则（一物一权）。用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。担保物权抵押权、质权与留置权。物权特征：绝对权、支配权。物权效力：1排他2优先 物权优于债权。物权债权区别：物权作为绝对权、支配权、对世权；债权作为相对权、请求权、对人权2、物权具有排他性，债权具有平等性所有权对自己的动产和不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。特性完全性、整体性、永久性属于国家所有：矿藏、水流、海域、文物、电频、国防资产不动产物权未经登记不发生效力，地役权自合同生效时设立，抵押合同自登记之日生效，农村土地承包合同自成立之日生效，动产船舶、航空器、机动车应当登记，未登记不得对抗善意第三人。建筑物区分所有权（共有部分）1、一种特殊的所有权类型2、具有集合性3、具有整体性和不可分割性全体业主共有部分1建筑物用地使用权2道路绿地3公共场所、公用设施、物业服务用房。建筑区划内规划用于停放汽车的车位属建设单位所有，以出售附赠或出租方式约定。业主团体与业主的关系1对业主具有约束力2受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销3撤销期间：主观标准，1年。用益物权：1物权2限制物权3他物权4占有使用收益5以不动产为客体。（土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权）土地承包经营权：耕地30年，草地30-50年，林了30-70年。地役权：利用他人不动产，以提高自己的不动产的效益。所称“他人为供役地”，“自己需役地”地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。共有：两个以上民事主体共同行使一个所有权。特点：主体多数性、客体是独立物或集合物。按份共有：各权利人对物的支配强度可以计算份额的。特征1、权利与义务是标的物全体2、份额是支配力的强度3、由共同投资行为而产生，意定性，决定了其集约程度不高，共有人可退出、抛弃、转让共有份额。按份共有权利：1依照份额的占有、使用、收益与处分2）退出3转让4共有优先购买权，与承租人优先购买权比较按份共有义务：1分担管理费用（防险费用、改良费用）2债务的分担共同共有：紧密关系不分份额的共有权状态。无约定或约定不明确，除具有家庭关系等以外，视为按份共有拟制共同共有如建筑物区分所有权中的共有共同共有权利：1非排他的、随机的、平等的行使2处分由全体共同共有人同意，另有约定的除外。不对抗善意第三人。共同共有义务：共有人权承担连带债务；另有约定外，共同承担债务。建设用地使用权：1土地占有、使用、收益的权利。2用益物权3处分建设用地使用权的权利4、地表、地上或地下5具有期限性（住70，商旅娱40，其他50）房地一并抵押：新增不属于抵押财产。一并处分，但新增无权优先受偿。国有土地使用权出让方式：招标、挂牌、拍卖、协议宅基地使用权取得：1、审批新增2、继承取得要求：本集体内部转让(先地后房)、宅基地使用权不得抵押农作物抵押不及于集体土地使用权 。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。可抵押财产1、建筑物和其他土地附着物2、建设用地使用权； 3、以招拍、公开协商荒地经营权； 4、生产设备、原材料、半成品、产品5、正在建造的建筑物、船舶、航空器； 6、交通运输工具； 7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产禁止抵押的财产：1、土地所有权； 2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体3、学校、幼儿园、医院等公益设施； 4、不明或者有争议 5、查封、扣押、监管 6、其他。抵押合同：书面合同（合同成立合同（债）关系）。抵押登记：1、强制登记（登记抵押权生效）2、任意登记抵押合同成立抵押权生效，成立的抵押权，可以对抗善意第三人。抵押人的处分权：1、征得同意转让，代为清偿债务除外。2、价金代位同意转让，价款提前清偿提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。先租后押：原租赁关系不受该抵押权的影响。先押后租：租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现：1协商实行：折价或者以拍卖、变卖优先受偿；协议损害一年内请求法院撤销该协议。 2、法院实行：请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。3、合同法（掌握）合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”。合同的形式：口头、书面、电子形式。合同的效力：无效、效力待定与可撤销。登记官无权判断合同的效力。合同分类：借款合同、买卖合同、赠与合同、抵押合同、委托合同。合同种类1双务单务2有偿无偿3有名无名4诺成实践5要式不要式6、主合同和从合同合同的内容包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法。合同生效的要件：1行为人民事行为能力2意思表示真实3不违反法律或社会公共利益。表见代理无需追认，合同有效。无效的合同（欺诈、胁迫，损国；恶意串通，损国、集、第三人；实为非法；损公；违强）可撤销合同（重大误解；显失公平；欺诈、胁迫；乘人之危）效力待定合同（无权处分；限制行为人；欠缺代理权）无效或被撤销的争议解决条款有效；一房多卖不是无权处分。赠与合同赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受1双方民事法律行为 2诺成3单务4无偿5有名、非要式。借款合同1转移钱款所有权2自然人实践合同，未约定不支付利息；利息最高不超过同类贷款利率的四倍，超出部分不受保护，合同有效。3、金融机构借款合同：要式合同、诺成合同4、无效：以借贷名义向职工非法集资；以借贷名义向社会非法集资；以借贷名义向社会公众发放贷款；其他情形。买卖合同：双务，有偿，有名，诺成，不要式（商品房买卖合同，要式）抵押合同：必须是书面，要式合同；禁止流押契约；4、婚姻家庭法（掌握）婚姻关系实质要件：异性自愿男22女20一夫一妻制。直系血亲和三代旁系血亲。疾病。夫妻财产关系：法定财产制与约定财产制，约定优于法定。夫妻财产契约的有效要件：民事能力意思真实。不违法规公益婚姻需为有效。婚姻当事人亲自订立，不得代理。共同财产：工资、奖金生产、经营收益。双方实际取得或者应当取得的“住房补贴”、“住房公积金”、“养老保险金”和“破产安置补偿费”。一方以个人财产投资取得的收益，本金属个人财产知识产权上的财产性收益继承或赠与所得的财产军人的复员费、自主择业费等一次性费用，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。个人财产：婚前财产医疗费、残疾人补助遗嘱或者赠与归一方专用生活用品。军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费属于军人的个人财产。军人复员费、自主择业费扣除夫妻共同财产的部分属于复转军人的个人财产。5、继承法（掌握）继承权的特征1主体是自然人2特定的身份关系3财产权不可转让性5法律的直接规定或合法有效的遗嘱。继承权的取得：法律的直接规定或合法有效的遗嘱继承权的放弃：继承开始后遗产分割前，以明示拒绝接受。丧失继承权：1杀害2杀害其他继承人的3、遗弃被继承人或虐待被继承人情节严重的、伪造、篡改、销毁遗嘱情节严重的。法定继承的适用范围：遗赠扶养协议在先原则1）遗嘱未处分的或遗嘱无效部分2先于被继承人死亡3放弃或丧失4放弃受遗赠。法定继承人顺序1配偶、子女、父母2兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 儿媳女婿赡养义务第一顺序继承人。继承权变动：客观上的继承权，继承期待权。接受继承权，不需明示。放弃继承权，需要明示。继承开始前为资格，无法放弃，分割后已实际取得，放弃的是财产权。代位继承：由已死亡子女的晚辈直系血亲代位继承。条件：1法定继承，遗嘱遗赠不适用2子女的晚辈直系血亲3被继承人的子女4先于被继承人死亡；5享有继承权6只能继承被代位人的遗产份额。转继承：继承开始后，遗产分割前死亡，转由其继承人继承法定继承分配一般原则：同一顺序份额一般应均等特殊情况1困难缺劳动照顾2主要扶养义务共同生活的可多分3、不尽扶养义务的不分或者少分4、协商可不均等遗嘱继承：1合法有效的遗嘱2意志的体现；3优于法定继承。遗嘱继承适用：1没有遗赠扶养协议2遗嘱合法有效；3没有丧失、放弃继承权，也未先于遗嘱人死亡遗嘱的特征：1单方行为2不适用代理制度3死亡后发生效力4遗嘱是一种要式法律行为，不法定