商业基础资料1行业介绍51.1零售业的演变史51.2零售业的发展趋势61.2.1国际零售业发展趋势61.2.2国内零售业发展趋势72商圈介绍92.1商圈含义92.2商圈的构成102.3商圈分析102.3.1商圈分析的必要性112.3.2商圈分析应考虑的因素112.3.3影响商圈大小的因素123零售业态的介绍133.1业态概念133.2业态分类133.2.1国际上零售业态的一般分类133.2.2购物中心也不能作为独立的零售业态。153.3业态特点153.3.1百货店 department store(Dept)153.3.2超级市场 suPer market(SM)153.3.3大型综合超市 generalmerchandise store(GMS)163.3.4便利店(方便店) convenience store(CvS)163.3.5专业店 s9eciatity store(SS)173.3.6专卖店 exclusive shop173.3.7购物中心 shopping center(SC)183.3.8仓储商店 disc01Int store183.3.9家居中心 home center(HC)194零售业种介绍194.1业种分类19消费品194.1.1从使用目的上分类194.1.2从购买习惯上分类 选购品204.2业种特点204.3品牌介绍204.3.1品牌的概念204.3.2品牌在市场营销中的作用与意义205商业客户介绍215.1零售客户215.1.1客户类型215.1.2客户及品牌调查215.1.3商场与客户的基本合作方式215.1.4引进厂商和品牌的原则225.2餐饮娱乐休闲客户226商业项目市场调查分析226.1生活结构调查22n人口结构22n家庭户数构成22n收入水平23n消费水平23n购买行为236.2城市结构调查23n地势结构23n交通情况23n地段的调查23n各项机能的调查23n城市规划调查246.3零售业结构调查246.3.1城市商圈的调查246.3.2零售业态的调查246.3.3零售业种的调查246.4消费者的调查246.4.1购买习惯的调查246.4.2购买能力的调查246.4.3购买量的调查246.5竞争对手的调查246.5.1场所调查246.5.2商品构成调查246.5.3人流调查257商业物业的开发257.1商业物业的开发理念257.1.1项目选址和市场调查要注重地段的商业价值257.1.2项目定位须有差异性。257.1.3规划设计坚持创造高质量的商业空间267.1.4购物中心内部动线组织要求引导性。267.1.5购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用277.1.6商业项目讲求内部绿化景观。277.1.7商业项目讲求商业灯光照明。277.1.8商业业态分布规划也会影响局部规划设计 商业物业内的经营户较多，购物中心必须将承租户经营业态、业种进行统一商业规划，这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设计，建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套 。277.2商业物业的招商租赁277.2.1购物中心的决算277.2.2招商和承租户选择287.2.3承租户租金287.3商业物业的管理理念297.3.1具有“统一管理，分散经营”的特点297.3.2商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。298购物中心的各种模式和特点318.1.1按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类318.1.2按购物中心的商场面积规模分类328.1.3按购物中心的定位档次分类338.1.4按购物中心的选址地点分类338.1.5依据国际购物中心协会的分类338.1.6按购物中心的业态复合度的程度分类348.1.7按摩尔购物中心的外观分类341 行业介绍1.1 零售业的演变史众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然反映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。 从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的流通业只是“桥梁和“渠道作用。然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽然“供给决定需求仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业已不仅仅是“桥梁和“渠道,而是起着先导作用，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有的概念。 同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲目照搬。不同的国家和地区有着不同的生产力发展水平、消费习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出不同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业,必须与当地的地情相结合。而且,一种业态之所以能够成功和确立,必有其内在的规律和特征。把握精髓,为我所用,才是明智的抉择。 机构类型快速成长期从出现发展到成熟所经历的时间（年）目前处于期生命周期中的阶段杂货店1800-1840100衰退期/已消失单一专业店1820-1840100成熟期百货商店1860-194080成熟期邮购店1915-195050成熟期联销店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超级市场1935-196535成熟期/衰退期购物中心1950-196540成熟期联营店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高级专卖店1975-198510成长期仓储式零售1970-198010成熟期计算机控制的商店1980-19855成熟期电子化超级市场1980-19855成熟期厂商低于零售价销售（直销）1980-？成长后期大型商厦1985-？成长期仓储式销售俱乐部1985-？成长后期美式大型超级市场1986-？成长期电子化购物1990-？成长期1.2 零售业的发展趋势n 国际零售业发展趋势随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通过适当的方式到达目标人群的手中，商业这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更新，销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环。综观世界零售业总的历史发展趋势来看，年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；年代，零售业则进入专业化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心等业态相继发展；进入年代，大型购物中心等在世界商业发达国家范围内兴起；而年代末则朝经营业态细分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃发展，其零售业也发生着翻天覆地的变化，主要体现在以下几方面： 趋势一：零售业市场高度集中化、规模化 从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度，少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言之，亚太地区的零售业从产业经济学的角度考虑，其根据市场份额计算的市场绝对集中度指标CRn已经处于一个相当高度。1997年香港地区前5名零售商销售额(CR5)已经达到总销售额的70%，同期新加坡和台湾的CR5都超过35%，这种情况有可能与地区的区域面积有关，但从这3个国家和地区零售业的发展水平来看，零售业市场的高度集中是亚太地区零售业发展的必然趋势。再来看一看衡量一国零售业规模水平的重要指标平均每间零售店覆盖的消费者数目：1996年日本的单店覆盖人数高居亚太地区各国首位，达到1560人，基本上是同时期中国覆盖量250人的6倍强。众所周知，日本的零售购物环境在全球享有盛名，这与其零售商业的规模是分不开的。 趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展 首先，总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区仍占有主导地位，传统零售店数量全部超过当地零售店总数的50%。1996年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传统食杂零售店（非自动型超市、便利店)数量的相应比例最高，为99.8%；最低的新加坡相应数据也超过半数，为68%。 其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起。从1996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看，1992年到1996年超市、便利店分别增长了25%和26%,同期的传统食杂店比原来减少了19个百分点。可以看出，传统零售业正逐步为新型零售店所取代，其优势正在逐步减弱。 趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加 近年来，亚洲各国及地区大型、超大型量贩店和货仓商店的数量不断增加。根据有关数据，到1997年，台湾、泰国及韩国的大型、超大型量贩店、货仓商店的数量依次为亚太地区的前3位，其中台湾及泰国为69家，韩国为60家。以台湾为例，从1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量贩店、货仓商店开张，考虑到台湾当地零售业市场的饱和度，这样的发展速度只能用“迅猛”来形容。 趋势四：跨国企业的拓展 20世纪90年代以来，欧美从事零售业的大型跨国企业由于种种原因，加大了在亚洲市场的开拓力度。以家乐福为例，由于法国国内市场已经饱和，竞争激烈，法国政府为了保护传统的中小零售企业，制定了严格限制开设大型零售商店的法规，规定凡是投建大型零售商店面积超过300平方米（上限为1000平方米）的大型零售商店，都要经过由7人组成的商业设施委员会审批。全法大型超市的投建由1995年的12家锐减为1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也没批准投建。海外销售正逐渐成为家乐福总体销售额的主要来源。另一方面，为了