长沙湘雅三医院职工宿舍区物业管理草案第一章 湘雅三医院职工宿舍区概况及物业管理的作用一、小区基本情况湘雅三医院职工宿舍区是湘雅三医院职工家属宿舍区。小区共有多层住宅13栋，总建筑面积4万余平方米。小区在建设时的规划设计、配套设施是比较全面的，小区封闭独立，有中心广场、二次供水、暖气以及公共厕所等公用设施。小区绿化覆盖率也比较高。小区的最大特点是居住人员基本来自湘雅三医院的职工及其家属，人员素质较高，社会交往并不复杂。二、物业管理的作用物业管理作为一种提升人民生活水平、使物业保值增值的全新方式，在中国沿海各大城市得到普遍推行，并逐步被广大内陆城市所接受。优秀的物业管理，不仅能提升物业的价值，实现物业的保值增值，更能为业主、住户提供周到的服务，给业主和住户创造“整洁、文明、安全、方便”的工作和生活环境。湘雅三医院职工宿舍区引入优秀的物业管理既充分体现了三医院领导对职工生活细节的关心，也切实解决职工居家生活的后顾之忧，让职工能更加集中精力工作，还能减轻医院后勤工作的压力。湘雅三医院职工宿舍区引入优秀的物业管理的作用主要体现在：1、创造安居乐业的工作生活环境。物业管理的全部工作便是为业主和住户创造“整洁、文明、安全、方便”的工作和生活环境，确保住户能在宁静、舒适、温馨、优美的环境中生活、享受和发展各项事业。2、物业的保值和增值。物业管理企业利用其专业化的管理手段，可以有效地保护物业的外部形象和使用质量，进而达到保值增值的目的。3、物业管理的对职工工作的促进作用湘雅三医院职工宿舍区引入优秀的物业管理，能为职工提供良好的生活环境，陶冶职工的情操，解决职工居家生活的后顾之忧，让职工能更安心、更加集中精力工作。第二章 物业管理服务的整体设想及目标一、力人物业管理有限公司简介公司成立于2003年8月25日,是具有国家二级资质的独立法人资格的专业物业管理公司，其前身为1998年成立的长沙高新技术产业开发区物业管理有限公司，是长沙高新技术开发区的服务支撑体系之一，是长沙高新技术开发区树立外部形象、招商引资的一个窗口，专业从事物业管理业务。公司下设办公室、财务部、工程维修部、综合管理部四个管理处等部门。目前公司员工48人，其中管理人员11人，大专以上学历达到100%。公司采取科学、高效的办公方式，为业主实现快捷、周到的服务，管理人员80%以上配置了计算机，实现公司对业主信息、设备资源信息、绿化资源信息、财务信息、员工考核、文本档案的智能化管理。目前公司物业管理项目覆盖于高新区，主要包括魏家坡小区、C4小区、高级公寓小区、MO办公区和高科技园，共计楼宇面积10多万平方米，绿化面积5万平方米，配电间7个，水电管网方圆1平方公司，服务的企业多达315家，服务的住户500多户。公司严格遵循“诚信自律、服务业主”的价值观，以“为业主创造清洁、优美、舒适、安全、方便的生活及工作环境，致力于成为中国最优秀的职业化物业管理公司”，作为工作使命。2002年，公司先后被评为“省优秀物业管理企业”“市优秀物业管理企业”，魏家坡小区被评为“市物业管理优秀小区”“市容卫生检查优胜单位”。并通过双认证，省市有关领导曾高度评价：高新开发区能逐步实现“建基地、兴产业、招大商、活机制、优环境”的目标离不开物业公司所提供的优质服务。力人物业基本情况表企业注册名称长沙高新开发区力人物业管理有限公司建立日期2003年8月企业法人代表余光宇职 称高级企业性质自然人出资企业资质等级二级经营方式物业管理上级主管部门批准成立机构长沙高技术产业开发区工商行政管理局经营范围二级物业管理;招牌制作,建材装饰材料,五金交电,家用电器,化工产品(不含危险品),园林绿化设计,施工,水电安装,水电设计.(需资质证,许可证的取得资质证,许可证的方可经营)企业简历本公司是具有国家二级资质的独立法人资格的专业物业管理公司,其前身为1998年成立的长沙高新技术产业开发区物业管理有限公司.2002年底,公司先后被评为“省优秀物业管理企业”和“市优秀物业企业”。2003年4月，公司先后通过ISO9000质量管理体系认证和OHSAS职业安全健康管理体系认证2003年8月，公司改制结束二、湘雅三医院职工宿舍区物业管理的总体思路（一）实施住宅区人性化管理我们把人性化物业管理理念确定为：尊重每一位业主、住户，尊重每一位管理员工，在管理、环境、空间各个层次和环节营造既相互信任、相互尊重，又有明确的行为规则的这样一种和谐、有序的环境和氛围，从而使人们的潜力得到充分发挥，人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。我们坚持做到：每一套物业方案的实施要得到业主、住户的充分认可，公司的经营管理理念要得到管理员工的普遍认同，在物业管理的各处细节，体现对人的珍爱与关怀。（二）充分依靠单位组织，发挥业主的自治、自律功能成熟的住宅区物业管理决不是管理公司的单向推动，而应该得广大业主的真诚回应，变单向推动为双向共管。只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，同时充分依靠湘雅三医院的行政领导，才能使湘雅三医院职工宿舍区的物业管理真正得到升华。为此，我们将紧紧依靠三医院（尤其是后勤部门）的行政领导，发挥湘雅三医院职工宿舍区广大业主的作用。（三）确保湘雅三医院职工宿舍区优美的生活环境物业管理的目标应实现经济效益、社会效益和环境效益的全面发展，对湘雅三医院职工宿舍区来讲，我们将通过总体规划设计，进一步完善管理体系的软、硬件设施，同时根据实际情况及物业管理的要求，提出改善环境、改造设备设施等方面的合理化建议，确保湘雅三医院职工宿舍区优美的生活环境。（四）建立家政服务中心家政服务中心为业主提供保姆、家教、钟点工、特别护理、代订牛奶等多方面的服务，让业主享受高质量的生活。1、保姆服务：为有需要24小时照顾的老人、儿童或病员的业主提供全天候居家保姆服务，保姆在业主家居住，和业主共同生活，每周向管理处家政部提交一份由业主签名的保姆服务工作评估表，作为对保姆服务质量的考核依据。为注重私密生活的业主提供透明人居家保姆服务，保姆由管理处集中安排食宿，尽量选择业主上班或其他不在家的时间为业主提供保姆服务，尽量减少保姆对业主生活的影响。2、家教服务：代业主聘请家庭教师，建立家庭教师教学辅导质量档案，向有需要的业主推荐优秀的家庭教师。三、管理服务内容1、房屋建筑本体、公共部分的维护、管理： 服务目的：保持小区的安全性和耐久性，有效的保障小区物业的保值增值； 服务内容：包括房屋外观完好、整洁；小区有明显标志及引路方向平面图；房屋完好率达98%以上；无违反城市规划的违章建筑；房屋零修及时率达98%以上；2、公共配套设施、设备的维护、运行管理： 服务目的：保障小区内各内设备设施的正常运行 服务内容：所有公共设备的图纸、资料，档案齐全；设备良好、运行正常，保养检修制度完备。公用设施包括供水、供电、通讯、照设备齐全，工作正常。3、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀，装修及生活垃圾的收集清运： 服务目标：1) 五定：定人、定地点、定时间、定任务、定质量2) 六无：无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物3) 七净：路面净、路沿净、人行道净、雨水井口净、树根净、电线杆根净、墙根净。 服务内容：1) 楼宇内公共部位。指楼宇内从底楼（含地下）到顶楼天台的所有公共部位。包括楼宇外墙、楼梯、天台、公共活动场所、共用卫生间和步行街等。2) 物业区域内的公共场地。指管理区域内的道路、绿化地带、公共广场、公共停车场。3) 物业区域内的生活废弃物。包括各处生活垃圾。4、公共绿化、山水园林小品的养护管理： 服务目的：美化绿化小区，创建园林式、花园式单位 服务标准：1) 树木：生长茂盛无枯枝2) 树形：美观完整无倾斜3) 绿篱：修剪整齐无缺枝4) 花坛：土壤疏松无垃圾5) 草坪：平整清洁无杂草 服务内容：1) 浇水：根据气候条件决定浇水量，阴雨天少浇，夏季炎热多浇2) 施肥：施氮肥促进枝叶繁茂，叶色浓绿；施磷肥、钾肥促进花草成形，3) 整形、修剪：休眠期修剪、生长期修剪。花木的形态、观赏效果、生长、开花。4) 防治病虫害：从栽培技术、药物防治、物理防治、检疫、涂白等。5) 除草松土：平整土地、深翻土壤、轧剪、除杂划、防人为破坏、防病虫害。5、24小时保安护卫及公共秩序管理： 服务目的：有效保障小区安全，实现无重大刑事案件，无火灾、无重大交通事故发生； 服务形式：门卫、巡逻、守护、电视监控； 服务特点：建立一支高效的多功能保安队伍（保障安全的护卫队、扑灭火灾的消防队、便民服务的义工队、防洪抗灾的抢险队、体现形象的礼仪队）；6、公建配套设施的运营管理；7、楼宇自动化设备系统的运行管理（视湘雅三医院职工宿舍区的发展情况而定）： 服务目的：通过建筑自动化、通讯自动化、保安自动化及消防自动化等系统，建立功能更全面、更现代化、更高效的现代物业。 服务内容：1) 结构化综合布线系统2) 音视频与CATV系统3) 消防系统4) 保安系统5) 通信与电话系统8、小区内交通、车辆行使和停泊管理 服务目的：车辆管理的重点是防止车辆乱停乱放和车辆丢失，避免发生交通事故； 服务内容：制定车辆管理制度，加强宣传教育，引导车辆停放；9、物业及物业档案资料收集、管理： 服务目的：建立物业资料档案，作为原始记录予以保存，以备查考； 服务内容：1) 设计规划阶段信息2) 施工及竣工阶段信息3) 委托管理阶段信息4) 改建扩建阶段信息5) 用户入户信息6) 日常管理信息10、社区文化建设和社区文化活动的开展： 服务目的：提高小区人员的整体素质和精神面貌，促进物业管理人员与小区人员之间的沟通与理解； 服务内容：1) 一般性活动项目：如体育项目、文艺活动、棋类、牌类活动2) 主题性活动项目：以节日、纪念日为主题设计活动项目3) 公共信息发布：台风、暴雨、冰雹警报，炎热、寒冷警报、天气异常变动预告，突发事件通知等。11、物业管理合同及补充合同中规定的其他事项四、物业管理服务目标（一）总体服务目标：1、按照ISO9001：2000质量体系标准管理，接管半年内符合ISO9001：2000质量体系的要求。2、在硬件设施等方面的条件符合要求的前提下，接管一年左右达到长沙市物业管理优秀小区（住宅区）标准；二年内达到湖南省物业管理优秀小区（住宅区）标准。3、社会效益达到省市规定标准：无重大安全责任事故、无重大刑事治安案件、无火灾。社会治安综合治理成为区、市、省先进单位。成为区、市、省安全文明标兵单位；成为区、市、省园林绿化先进单位；成为区、市、省文明卫生先进单位；4、分项管理目标：1、房屋及配套设施完好率：国家标准98 承诺指标98实施措施：按公司ISO9001程序文件执行，指定维修技术人员，专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁，无破损立面、无改变使用功能、无乱搭建公用设施及通道无随意占用现象出现。具体要求：楼房及配套设施部分，不得出现外墙及天花破损和污锈迹现象，无任何乱搭建、乱悬挂、乱张贴现象。无擅自改变房屋用途，引路标识无缺损，修缮制度或报修措施得到落实。2、房屋零修、急修及时率：国家标准99