物业公司通用保洁员培训材料一、公司概况 二、公司理念 三 、企业精神 四 、管理模式 五 、质量目标 1、公司新接管的物业两年内达到省级“城市物业管理优秀大厦”标准和“省级文明大厦”的标准。 2、管辖区内无重大安全责任事故，区内治安案件年发率占总人口的0.2%，无重大火灾、刑事和交事故。 3、业主对大厦内物业管理服务满意率达95%以上有效投诉处理率100%。 4、房屋及公共设施完好率达98%。 5、大厦内卫生、消杀、环境绿化达市级精品工程标准。 6、员工上岗前培训合格率达100%。六物业管理者职业道德的基本内容 职业道德是指从事一定职业的人，在职业活动的整个过程中必须秉承和遵循的职业思想、行为规范和行为准则。 良好的职业道德的基本因素，包括职业认识、职业感情、职业意志、职业信念、职业行为和习惯五个方面。这就是：在不断提高职业认识的基础上，逐步加深职业感情，磨炼职业意志，进而坚定职业信念，以养成良好的职业行为和习惯。 物业管理者职业道德的基本内容包括：物业管理者的职业思想、行为规范和行为准则。 1.物业管理者的职业思想 一个人的职业思想，指引着他在职业活动中的一言一行。只有深刻认识到职业的特性、特点和要求，并经过不断的实践磨炼，才能形成正确的职业思想，才能在日常工作中把每一件事做好。据一些资深物业管理者总结，物业管理者职业思想十分丰富，但以下几点最为关键： (1)业主至上观 物业管理公司是受业主聘请担任物业管理工作的，物业管理公司的一切努力和工作，都是为了满足业主的需要。因此，物业管理者要摆正自己与业主的关系，真正做到以业主为尊，业主至上。物业管理者应该明白，是业主为管理公司、也为自己提供了工作的机会。业主的满意，是自己工作的方向和目标。那种不履行合同与承诺、管理与服务不对板、收多少管理费做多少事、多收费少做事甚至冷眼对(恶言辱骂)业主的行为，无异于砸管理公司的牌子、丢自己的饭碗。 (2)管理就是服务观 物业管理的兴起，改变了过去房管体制下的老爷作风，因此受到人们的欢迎。尽管物业管理本质上就是提供服务，但是由于受传统思想的影响，一些物业管理者对物业管理的这一特性尚缺乏认识，总以为自己是个“管事儿的”，即便对业主，也只有“管”，不想服务。 管理就是服务观，就是在管理过程中，一切从服务业主出发，把日常工作看成是服务，把服务当成最大的满足，即便是一些不直接面对业主的岗位，如机房、控制室，也要把工作质量的好坏与为业主服务联系起来，以最好的管理质量为业主提供安全、舒适、高效的生活和工作环境。 (3)技术服务观 在物业管理岗位上，管理是一门技术，工程是一门技术，服务也要讲技术。随着现代物业管理的发展，物业科技含量越来越高，物业运作的程序更加复杂，业主对管理与服务的要求更加多样化。这就要求物业管理者在管理与服务技术上更加专门，更加博杂，不间断地学习物业管理专业知识，不断提高业务水平，以更高、更新的水平为业主提供更满意的服务。 (4)忠诚的服务观 一方面，物业管理者要忠于业主，业主的利益高于一切，严格履行管理合同，尽最大努力维护业主的利益不受损失；另一方面，随着委托管理模式的推行，越来越多的物业由管理公司托管。管理公司为了不负业主所托，总是选派优秀管理者担任某一物业的管理人员，尤其是高级管理人员。因此，物业管理者也必须忠于管理公司，并按合同要求维护管理公司的声誉和利益，切不可只顾业主或其他方的利益而损害管理公司的利益，更不能以不正当的、违规的言行损害管理公司的形象和声誉。 许多物业管理公司把职业思想具体化、条理化，使之易于操作。如广州世界贸易中心大厦管理有限公司的职业思想(道德)要求包括敬业爱岗、遵守纪律、认真学习、公私分明、勤俭节约、团结合作、严守秘密等。 2.物业管理者的行为规范和行为准则 行为规范和行为准则是根据职业思想的要求而制订的、用以约束员工言行的基本准则和要求。物业管理者行为规范和行为准则一般包括仪表仪容、言行举止、来电来访、投诉处理等。如广州世界贸易中心大厦管理有限公司要求员工处理投诉时必须做到：员工必须牢记业主是上帝，所有工作必须以业主为中心，员工必须高度重视业主的投诉；细心、耐心地聆听业主投诉，让业主畅所欲言；认真用书面形式记录业主投诉内容，并作为业主投诉处理的第一责任人迅速而妥善地解决业主所投诉的问题或转报有关部门；投诉事项中，若涉及本人的作业行为，不得隐瞒，更不得伪造；业主投诉经调查属实，可作为员工奖励或处罚依据；对投诉业主应表示感谢，对由于管理和服务不当、不周而对业主造成的不便或损失表示歉意。处理完投诉后，应主动报告业主，了解业主的满意程度。 (二)物业管理者的职业道德修养 建设部颁布的全国优秀管理住宅小区标准第15条规定，小区管理人员要遵守职业道德规范。随着物业管理的发展及从业人员的增加，可以预计，政府有关部门、行业协会将制定全面可行的物业管理道德规范，进一步约束和规范物业管理者的行为，从整体上提高物业管理者的职业道德水平。因此，物业管理人员只有不断提高职业道德修养，才能适应不断发展的物业管理业及其新要求。 修养，是指个人在人生目标、思想品质和知识技能等方面，经过长期的有目的的锻炼和培养所达到的一定水平，以及逐渐养成的在待人接物方面的正确态度。 物业管理职业道德修养，是指管理者在物业管理与服务过程中，坚定自己的职业选择，不断加深对物业管理行业特性、准则的认识，树立忠诚意识、服务意识、质量意识、利人意识，并以此指导、规范、升华自己的言行，从而达到使管理公司满意、业主满意、管理者自己满意的理想境界。 那么，物业管理者怎样才能加强职业道德修养呢？ 1.加深行业认识 物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、幽雅的工作和生活环境，并且其基准还随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。人们生活水平的改善，生活内容的充实和丰富，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优美。高质量的物业管理不仅仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既具有现代城市风貌，又具有个性特色的工作和生活环境，形成一个以物业为中心的“微型社会”；既充分发挥物业的功能，又能在充分保障业主的合法权利的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和平共处的群居关系。物业管理者要充分认识到物业管理对城市功能的完善及对城市精神文明建设的重要性，明确自己在城市建设与发展中所担任的重要角色，自觉地把自己的工作与人们美好的生活环境联系起来，把自己视作美好生活的创造者和维护者。 2.树立服务意识 物业管理在中国大陆还是一个新兴的行业，既有生机勃勃、前景美好的一面，又有经验不足、有待完善的一面。惟其不完善，物业管理业才充满机会、充满挑战。但是，物业管理者一切工作都是服务，一切努力都是为了服务。只有树立起新型的现代服务观，才能主动地、创造性地开展服务工作。一个成熟的物业管理者，总会自觉地把为业主、使用人提供优质的服务作为职业的追求，并以此获得职业的满足感。可以说，是否树立了服务意识，是物业管理者职业道德修养的主要内容。 3.提高文化素质 刻苦学习，不断提高文化素质，是物业管理者提高职业道德修养的主要途径。没有较高的文化素养，良好的服务意识就无法贯彻到具体的服务行为中；作为服务者，也无法将自己的服务精神提升到更高、更完美的境界。因此，管理者必须广泛地涉猎各种文化知识，汲取优秀的人类文化成果，丰富自己的精神世界和职业思想。记住：没有高素质，没有好修养，便没有好的管理，更没有好的服务。员工行为准则 1.自觉遵守公司员工守则和甲方管理规责。 2.不迟到、不早退、遇风雨天气，提前半小时到岗。 3.到任何公司入室清洁不得私自传带文件。 4.爱护工具节约使用物料，不私自“使”“用”“藏”客用品。 5.服从安排，包括甲方管理人员。对有争议的安排先服从后申报，不得擅自离岗。 6.上班不准吸烟、酗酒、会客、到客户公司内聊天。 7.对捡拾物品，按规定上交，不得私分占用。 8.工服整齐、不吃异味食品、不用有怪味的化妆品。 9.有礼貌，热情帮助需要帮助的客户，但不要过份热情。 10.对大厦内部地形、管理方式、客户电话、名称不要外传。 11.遇突发事件，不慌不乱、注意安全、保证自身安全和客户安全后按程序处理。 12.精神振作、举止端正，工作态度不卑不亢。 13.不倚墙靠物，不袖手、背手、插手。 仪 表 仪 容 A.头发要整洁，不留长头发，头饰不许过大，过多。 B.服装衬衫要常换，保持干净，整洁。 C.不准纹身，不留胡须，不留指甲，不染指甲 D.皮鞋干净光亮，常上油 E.不准带BP机、手机上岗（管理人员除外） F.不准备带多余手饰（结婚戒指除外） G.不准留怪发式、染黑色以外的头发。 H.不准在上岗时间吃任何有异味食品，喷怪味香水。 着 装 A.清洁员上岗必须按规定着工装上岗，保持整齐 B.上衣扣子扣好，不挽袖，内衣带不外露，胸牌端正。 C.脚穿黑色布鞋或皮鞋，穿白袜或肉色丝袜。 D.外围员工统一着装，不得穿着自己服装。 E.在环境较差的场所工作，不许裸露（男不许光背，女不许裸露四肢） 礼 貌 用 语 A.“您好”、“请”、“对不起”“谢谢”“先生”“女士”“小姐”“没关系”“不客气”“打扰了” B.与人交谈先说“您好” C.要求对方时应先说“请”结束问话时说“谢谢”失误时一定说“对不起” D.给对方添麻烦时说“对不起” E.对本公司领导在每天第一次见面称“您早”前面加上XXX经理或XXX主任 F.遇到总经理、副经理时身边有客人不要招呼，停留原地等领导过去后，再干自己的工作。 工作中的“五个一样” 上岗与下岗一样 平时与假日一样 检查与不检查一样 白班与夜班一样 领导在与不在一样环境卫生管理标准 保洁绿化标准一、 正门、广场 1 绿化带、花草盆：无垃圾、无脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。 2 所管区域道路和地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无表苔。 3 阶梯：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。 4 扶手：无污迹、无水迹。 5 墙面：无污迹、无乱张贴物。 6 门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 7 指示牌（包括大厦招牌）：无污迹、无积尘、 8 消防栓：无污迹、无积尘。 9 出入口栏杆：无污物、无阻塞。 二、 洗手间 1 地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。 2 墙面：无污迹、无乱张贴物。 3 天花：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。 4 光管罩：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。 5 窗户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 6 镜台：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 7 洗手盆：表面光洁、无污迹。 8 镜面：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 9 排气口：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。 10 尿槽：表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。 11 厕座：厕盖及厕体内外表面光洁，其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无阻塞。 12 厕纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。 13 手纸箱：无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。 14 门户：无污迹、无积尘、无乱张贴物。 15 地漏及水沟：无污物积聚、无堵塞。 三、 茶水间 1 地面：无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。