六 安 市 球 拍 广 场 管 理 工 程管理方案编 制：刘伦保 审 核：黄肃胜审 定：吴凤菊编制单位：六安市兴裕物业管理有限责任公司二00四年七月十六日目 录第一章 编制概述第一节 编制说明第二节 编制依据第二章 工程概况第三章 管理部署第四章 主要管理方案第一节 环境卫生管理第二节 绿化管理第三节 治安消防管理第四节 水电设备管理第五节 土建及其它设施管理第六节 财务管理第五章 文明管理制度第六章 工作人员职业道德规范第一章 编制概述第一节 编制说明本物业管理工程为六安市球拍广场管理工程，我公司在取到招标文件后，针对本广场是六安市的主要景点和重点形象之一，对招标文件内容进行了认真详细地分析研究，并根据我公司物业管理成功经验，我们坚信我们将确保管理目标符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，良好率100%。为此，我们在编制物业管理方案过程中，从“保安-保洁-灯光、音响、水系、喷泉-绿化管理-广场的所有设施管理措施-安全措施-管理制度”等方面进行详细的阐述，制定了一系列科学合理的组织管理和技术措施。其中在人员部署章节内，我们重点对组织机构的建立、劳动及机械设备的配备的组织等方面进行计划安排；主要工程管理方案中，我们侧重介绍了影响到设备和设施使用寿命的关键维护、保养管理方法；在管理质量保证措施节内，我们明确了管理质量目标，围绕管理质量目标的实现从管理质量保证体系、管理组织措施、监督制度等方面进行阐述；我们主要从劳动力、使用机具、资金使用等方面进行安排；在安全操作规范等方面进行了布置；在文明管理及环境保护措施一章内，我们要从管理人员职责等方面进行阐述，并按标准化工地要求，提出一系列平面管理措施。第二节 编制依据1、六安市球拍广场招标文件；2、住宅与房地产业政策法规3、安徽省房地产物业通讯；4、物业管理手册；5、安徽省物业管理委员会相关文件；6、六安市房地产管理局相关文件；7、安徽省城市市容和环境卫生管理条例；8、六安市园林绿化管理考核办法（试行）；9、本公司的内部管理制度。第二章 管理项目概况一、建筑概况本项目为六安市球拍广场物业管理工程，位于六安市球拍路中，占地面积月80000，广场主要设施包括道路、绿地、喷泉、雕塑、假山、胀拉膜、木花架、供电照明、给排水、音响等。二、管理范围广场的安全管理、保安、保洁、灯光、音响、水系、喷泉、配电房、各种管线、雕塑、假山、胀拉膜、花木架等维护、管理以及绿化管理。 第三章 管理部署 一、管理目标计划本工程管理质量等级符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，根据这一要求，并结合安徽省城市市容和环境卫生管理条例、六安市园林绿化管理考核办法（试行）等规定管理过程中我们将确保良好率达100%；并创建物业管理示范广场。二、管理作业组织计划本工程管理时，我们结合现代的科技手段，采用微机管理，对广场的各个角落采用人员结合电子监控措施，人员将分为三套管理作业队，24小时分三班制不间断保姆式管理。三套管理作业队统一指挥、统一管理、统一调配。管理过程中，按“18:00-2:00为重点监管时段,2:00-10:00为非重点监管时段,10:00-18:00为次重点监管时段”进行管理，对贵重的建筑或设施采用电子监控。所有人员（除保洁和绿化人员外）均配备对讲机，能以第一时间到达事发地点，处理好突发事件。三、项目组织机构建立计划 本工程采用“项目法”组织管理，实行物管主任全面负责制。物管主任由黄肃胜同志担任，管理部主要成员采用参加过物业管理，且管理经验丰富，工作勤奋、务实，技术和组织管理能力强，具有开拓创新精神的优秀管理人员。管理组织指挥由物管部全权负责，公司仅在本工程管理的质量、安全、文明及合同履约等方面进行宏观控制。管理组织机构图物管主任工 程 师副主任保安组保洁组水电组绿化组综合服务组财务室四、劳动力组织计划劳务作业队是工程管理的直接操作者，是实现物业管理质量、安全、文明等目标的最直接保证者。本工程管理时，我公司将使用一批具有良好的管理质量、安全意识、操作技能较强，且具有管理经验的作业队伍。其中水电组配备2人，主要从事广场的灯具、给排水和管线管理等。财务室人员配备1人，主要从事工资管理工作，这些人员均持有上岗证，他们都长期从事本专业。绿化组配备2人，主要从事广场绿化的养护、整形、替换等工作，他们具有丰富的操作经验和技能，多年从事园艺工作。配备保安人员配备12人，配备保洁人员4人，综合服务部由物管主任兼职。拟投入本工程主要物业管理人员明细表序号姓 名职 务职 称本项目内职责1黄肃胜物管主任工程师项目管理2张 奇总工程师工程师物业的维护维修管理3张 奇物管副主任工程师各班组管理4杨 静财务负责人会计师财经管理5张加青保安组长安全保卫工作6丁怀林水电组长水电维护维修管理7张 合绿化组长绿化维护维修管理8徐明兴保洁组长保洁管理9黄肃胜综合服务部服务接待10拟投入本工程主要人员需求计划序号123456789合计人数部门物 管主 任副主任总 工程 师综合服务 组财务室保安组绿化组保洁组水电组人员数量111111224223备注由工程师兼职由物管副主任兼任本工程管理队伍计划已基本参加过物业管理的人员为主组建。单位根据实际的需求，随时进行组织调节，保证劳动力最优化合理工作。五、管理机具组织计划本工程管理中，办公室需配置4台办公桌；一台微机；监视器4台；6部对讲机；保安人员用具（手提节能灯、橡皮棍等）四套；保洁手推车三台，保洁机具（扫帚、清洗设备等）三套；绿化用具（电锯，剪刀、水泵等）二套；水电用具（管道疏通器、水电工用具）二套；以上机具设备在接管后迅速购置到位。 第四章 管理方案针对本广场为六安的形象广场，对该广场管理采取特别人性化管理，我们将为本市人民提供最完善、最真诚的服务。在工作时，我们将保安和管理服务人员统一着装，配带胸牌，行为规范，主动热情。为方便市民的参观、休闲在广场的各入口处设置广场平面图和广场公约。公示24小时服务电话。我们将对早晨晨练的市民提供免费的茶水，对夜间的喜欢跳舞、运动的人们提供音乐等。第一节 环境卫生管理我们对广场主要的入口处和转角点合理放置固定垃圾桶，在每户经营性摊点发放小型垃圾桶和塑料袋，在合适的部位做些标志牌，随时提醒市民保护环境。1、将实行垃圾袋装化，垃圾每日清理2次，保持垃圾桶清洁、无异味。2、我们将保洁人员分为二班制，每2位保洁人员一班，对道路、广场、高架桥、灯具设备实行不间断的保洁服务。对旅客随手仍置的垃圾和构筑物和设备上的污渍、牛皮癣，对喷泉水面漂浮物体等在发现的1小时内必须清理完。3、对一些扶手、栏杆和人们经常触摸的地方每天进行消毒清洗处理。4、及时清理道路积水、积雪，每日在18:00和6：00前将垃圾运至垃圾中转站。5、雨、污水井每月检查一次，雨、污水管道每年疏通一次，视检查情况及时清掏。化粪池月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏。6、每月对灯具和高处的污渍进行清洗、保养。每月对喷泉的水更换不低于一次，污染较重的水质视具体情况增加更换措施。7、每月进行全方位的消毒和灭虫除害工作。8、每年的年底，对广场进行全面清洗、保养，我们主要对主雕塑和较高的构筑物的清洗，确保广场以崭新的面貌迎接新年。第二节 绿化管理我们在详细了解各种绿化植物的生长特征和数量后，用微机详细记载建立档案，每月月底对各种植物的生长和整形状态及数量进行复核，发现有缺少或枯死的植物应立即更换。 1、绿化的造型保持修剪合理，造型美观，景观丰富。草地边缘修剪整齐，践踏破坏处及时修复，保持完整，剪草坪保持3-5cm的高度，平整美观， 2、对绿化植物做好防暴晒、防受冻、防涝工作，适度浇水，保养及时；3、适时铲除野草、石子、残枝败叶等杂物，松散土壤；4、根据植物的特点适度施肥，保持草地生长良好；5、每月对花木进行虫害预防、喷洒药物，花木病虫害防治及时、准确，老鼠洞、蚂蚁处理要准确及时毒杀，鼠洞及时修补植草；草坪上无裸地，无杂草；6、合理建议使用较美观的植物，增添广场的色彩。7、建立每天的养护、整修记录。第三节 治安消防管理1、针对别的广场设施有被人故意损坏的现象，我们在保安的工作上加大力度，充分运用电子监控设备，将12名保安分为三班制，每位在岗的保安和办公室人员将配备对讲机、手提节能灯、电警棍等工具。每岗将保安分为2个小组，2人一组， 24小时不间断巡逻，对0:00-6:00时间段为重点监控段，对有偷盗或故意损坏的行为，能在第一时间发现，给予纠正，控制在萌芽状态，对重大事件及时报公安机关。2、对经营性摊点严格按照规划范围经营，不得超范围、超区域随意经营，协调各摊点之间的关系，合理建议摊主优化货源，统一制定售价，文明礼貌待客。各摊主应处理好摊位周边的卫生环境，监督各摊点的外观，维护整体广场形象。3、车辆有序、整齐停泊在指定的位置，严禁车辆乱停乱放，实施证卡管理。4、对在广场有打架斗殴、赌博的人应立即予以劝阻、制止，涉及违法的应立即报公安机关。5、杜绝广场的不文明现象，对于乞讨、捡破烂者等应劝阻、制止。6、时时警惕消防安全，对有火灾隐患部位应及时上报。有发生火灾的应急预案。事发时及时报告业主和有关部门，并协助采取响应措施。第四节 水电设备管理一、开启时间管理（1）、灯光：高杆灯平时开2盏（站台2盏关闭），7:00-8:00开三个回路，8:00-9:00开二个回路，9:00至天明开一个回路。所有灯饰，节假日（22天）每天开启4小时（从晚7:00-11:00时）。草坪灯、庭院灯、阶梯灯、地埋灯平时每天开灯1小时（从晚7:00-8:00时）。单臂灯、护栏灯、泛光灯、节能等平时开2小时。（2）、喷泉：节假日每天开4个小时（全喷），平时每天开3小时（次喷）。（3）、水系：双休日每天开2小时，节假日每天开4小时，平时关闭。（4）、音响：随喷泉开放。二、保养维护管理1、供电系统（1）、每月底检查变压器的油量位置是否不适当，所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号灯装置是否工作正常，变压器运行中应监视：A、电流、电压的测量读数；B、声音是否正常；C、油面温升有无超允许范围；D、油面指示剂的油色有无异常；E、连接呼吸器的吸潮剂是否干燥或需要更换；F、箱壳有无漏油现象；G、金属外壳接地线是否合格。（2）、运行中的变压器绝缘油，每年应作一次简化试验。（3）、运行中的开关、母线、接头等一切截流导体，有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。 （4）、检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时