城市CBD房地产发展的动力机制研究内容摘要：本文通过对东莞CBD启动过程的分析，讨论了城市CBD发展的动力机制问题。本文认为，聚集机制和城市规划是城市化进程，是CBD发展动力体系的两个方面。城市规划为CBD发展创造了适合企业需求的外在条件，这些条件有助于吸引企业和人口的导入；产业聚集机制主要是通过聚集效应带来的收益，引导第三产业在CBD区域自我复制，使第三产业在CBD聚集的持续动力。CBD是城市产业集聚到一定阶段的产物，同时由于CBD建设又是一个主观能动性很强的行动。因此，决策CBD是否建立，必须仔细考察城市经济和产业发展情况，包括经济聚集张狂、主要产业集群发展状况、企业结构状况、产业布局等等。只有第二产业集群产生扩散效应时，大规模的CBD建设才有可能进行。由于城市CBD规划超前性、产业升级的缓慢性，因此在CBD启动期，企业导入很有可能是相对不足的。这时，聚集效应和城市规划带来的强烈升值预期所引起的投资资本导入，是推动CBD建设持续进行的重要资金来源。关键词： CBD 产业聚集机制 产业升级 结构分化 规划 引 言对于正处于社会转型期的中国人来说，CBD似乎承载了与财富有关的种种梦想：最高档的写字楼，最昂贵的公寓，最出风头的建筑，还有最有钱的人和他们最靓的车。在日益强调国际接轨的今天，CBD-正在成为中国城市发展的一个新的浪潮。截至目前，全国超过40个城市开始建设和筹划自己的CBD，他们包括北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、青岛、杭州、东莞等。CBD的概念受到了地方政府和地产运营商的高度追捧，因为从商业角度看，它几乎成了聚宝盆的现代代名词；单就CBD这个概念，就先天注定了其近乎天价的土地出让金和楼盘售价。在大规模进行CBD建设的浪潮中，我们不禁要问：如此众多的城市建设CBD是否是必要？它们是否满足了CBD建设和发展的必要条件？促进CBD发展的动力因素有哪些？CBD发展的规模、速度保持多少比例比较适合？CBD在城市空间转型中的演化过程是如何的？本文的主旨就是通过对已具有一定雏形的东莞CBD发展的动力机制和演进过程的分析，来探讨以上提及的CBD规划、建设、运营中的一些主要问题，希望能够对未来CBD的建设和发展提出一定的理论和实践的指导建议。一、 CBD特征、功能研讨（一） 概念释义CBD是英文centralbusinessdistrict的缩写，中文译为中央商务区。CBD起源于社会学对城市空间结构的分析。1923年美国社会学家E.W.伯吉斯以芝加哥为研究对象，提出了同心圆理论。其主要内容是城市的社会功能环绕中心呈同心圆结构，其中的核心区叫CBD，由此向外依次为转运区、低收入阶级居住区、中产阶级居住区和高收入阶级居住区，共五个圈层。位于五个同心圆圆心的CBD被伯吉斯定义为零售、办公、俱乐部、金融、宾馆、剧院等高度集中地，城市商业活动、社会活动、市民活动和城市交通的核心。在其理论中，伯吉斯赋予CBD三方面的性质，首先，CBD是城市结构的核心，容纳了功能层次最高的行业并行使与之相关的职能，是城市交通骨架的枢纽地区。其次，它与城市发源地紧密相关，甚至是城市最早的建成区。第三，在仍将继续由内向外的同心圆城市扩展中，CBD将在较长时期内保持其中心和控制地位。由伯吉斯的定义可以看出，CBD概念在初创时指普遍意义上的发达工业社会的城市中心区。后期，随着世界经济正由工业化社会步入信息化社会，经济一体化进程加快，CBD概念从原先的城市空间概念转为经济概念。CBD概念发展也越来越高档化，逐步成为区域、乃至全国、甚至全球具有影响力的金融、商务等办公聚集场所，如纽约、东京、悉尼、巴黎、香港等，城市的商务办公职能已成为区域、全国乃至全球性经济发展的管理与控制中枢，并相互构成网络。在这些城市中，CBD已经成为城市中心区的主要组成部分，不仅集中了大量的跨国公司的总部，还有高层次、专业化的商务服务，包括金融、法律、会计、管理及广告业等。这类公司聚集与国际性大城市的CBD中，为跨国公司在全球运转自如起了决定性作用。在本文中，所使用的东莞CBD的案例的含义界定结合了CBD传统概念和现代概念。在这里目前CBD更多的是一个城市中心区的概念，是东莞这一国际制造基地的单中心商务圈，但是随着经济的发展，它的区域性和国家性的产业CBD概念有可能逐渐增强。（二） CBD特征和功能1、 CBD特征当代城市的CBD不仅云集了区域企业的总部，还有高层次、专业化的商务服务，包括金融、法律、会计、管理及广告业等，成为区域经济枢纽。CBD一般要满足一定的空间特征和经济特征。空间特征包括：a) 一定的占地面积CBD作为城市的一个功能区域，首先要满足的一个条件就是具有一定的城市空间，或者场所。CBD内发生的任何事件，包括人流、车流、建筑、商务活动等都是在这一场所中得到安排的。事件安排的合理性，很大程度上取决于场所布局的合理性，既是规划是否合乎人们所进行的各种活动的需求。b) 区域的高可达性可达性是CBD最基本的特征。包括交通的可达性和信息的可达性两方面。CBD内交通用地面积大，具有城市最发达的内部和外部交通联系，交通连接在三维空间展开，形成一个便捷的交通网络，能给予单位时间内最高的办事通达机会，东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3，纽约曼哈顿更达到37.5。便捷的交通网络使CBD人流、车流量最大。美国经济学家黑格认为传播信息的活动被迫也是自愿的在交通最方便的中心地点进行。因此便捷的交通使CBD成为城市的信息中枢，城市中人与人交换产品、信息和进行各种社会活动的中心，信息取代了其它活动成为CBD最主要的特征，据迈耶（RichardL.Meier）推算，在纽约、伦敦或旧金山，平均每个市民每年接受1亿件有意义的信息，是发展中国家大城市如雅加达、慕尼黑等城市平均数的100倍。c) 高密度建筑量；建筑密度高，形成高楼林立的景观。随着地价的高企，建筑物高度和密度随之增加，建筑量一般都在百万平方米以上，表现出高楼林立的景观，密集的摩天大楼使CBD具有了景观性，成为城市形象的载体之一。一般在建筑密度上要符合两个指标，即CBHI1和CBII50。（CBHI和CBII是墨菲和万斯提出的界定CBD范围的指标：CBHI（CentralBusinessHeightIndex，译为中心商务高度指数，指单位面积内的商务用途的建筑容量，CBII(CentralBusinessIntensityIndex，译为中心商务强度指数)指基底内商务用途的建筑容量占总建筑容量的比重。）功能特征主要表现在社会经济方面，主要有：a) 经济的强控制力CBD是区域、城市的经济枢纽。在市场经济条件下，经济的控制力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司集中的地域，从而使CBD成为经济枢纽机构。b) 拥有高盈利水平的产业：以第三产业为主导； 第三产业高度密集。第三产业高度聚集是CBD的核心特征，代表了当今时代最先进、最发达的第三产业，如金融、保险、证券、中介、会计等集中在CBD。伦敦CBD第三产业密度指数2超过0.4，纽约CBD中80以上的职工从事第三产业工作，其中60在办公机构，在公司总部就业的比例为54。同时CBD内部亦有行业分区，同行业在空间分布上相对集中，如华尔街主要是金融机构，而法院周围是律师行和房地产公司集中的地区。行业分区是CBD特有的现象，城市中其它地区不明显。c) 拥有商务空间的最高聚集度；商务空间最高聚集度。城市的商务办公设施高度集中于CBD。据统计，纽约、芝加哥、旧金山等城市CBD的办公面积占全市的一半以上。d) 人口的聚集性人流密集、昼夜人口差别大。CBD内人流高度密集，一个大厦内可能集中几万人办公，“911”前纽约世贸中心每天有14万人进出，伦敦CBD白天人口达到150万人，夜晚人流稀少，昼夜间人口数量变化大，有时可达到十几倍甚至几十倍。e) 地价的最高性 由于用地紧张，CBD的楼价、地价在城市的内部或者区域内是最高的，是城市地价峰值点所在，1990年东京CBD每平方楼面的出租价格为2000美元，伦敦为11001500美元，巴黎为700美元，纽约为400美元。f) 服务的高端性CBD提供的商务、商业、娱乐服务均是城市乃至地区、国家内最高层次的商品和服务，所从事的交易和交流都是最高档次的。2、 CBD功能国外，CBD的主要由中央商务功能和中心商业功能两大功能体系构成。但是这样的规划造成一个很大的问题：白天的CBD，车流和人流相当密集，中心区显得非常繁华，然而一到晚上人车流就大幅下降，CBD显得冷冷清清，犹如一座死城。因此很多规划学家、社会学家都希望给CBD附加居住、娱乐、休闲等功能。2.1中央商务办公职能包括总部型办公、普通办公、金融办公、其他办公（包括出版、商务咨询等）。办公就业人数占CBD就业人口的5060，办公面积一般在CBD建筑面积的4080之间浮动，其比重与城市结构松散程度、城市类型、城市在地区经济活动首位度以及办公类型有关，其中银行、律师行、会计行、保险公司、金融机构、电力公司对中心区位需求高、不易迁移，上述行业发达的城市CBD的办公比重高。2.2中心商业职能包括零售商业、批发、餐饮等。50年代美国商业活动建筑面积达到CBD的30左右，就业人数占CBD就业总人数的1520，随着城市规模增加，CBD的商务办公功能愈益成熟，零售活动份额逐渐减少。2.3居住职能目前CBD周边的居住功能越来越得到人们的重视。CBD周边的住宅，由于离上班的地点较近，节约上班时间和交通成本，往往受到人们的青睐。但是由于成熟的CBD周边地价高企，在居住区的住宅往往是各类高档公寓，整体售价较高，一般只有较高收入者，如富豪、中产阶级、高端白领才能承受的起。2.4其它职能为了保持整个系统的合理运行，CBD多少需要其它辅助功能的支持，包括娱乐、旅游、教育、医疗卫生、工业、仓储、旅馆、娱乐、展览及会议等。二、 产业聚集机制和区位空间关系CBD的形成和发展实质上是经济关系发展与城市空间结构转换关系的一种特例。目前这一关系的分析，主要是通过区位经济学和产业经济学的经济聚集机制理论进行分析。因此，大多学者也通过此理论研究CBD的演变和发展。经济聚集效应是指市场活动能够将特定生产要素组合的产业聚集在某一点上。一般来说经济的聚集效应分为三个层次：第一个层次是企业内部聚集化，类似于马歇尔所说的内部规模经济；典型的企业内部经济聚集化现象表现在生产型的企业，生产的规模化能够促进企业单位成本的下降，整体效益的上升；另一方面，在特定的条件下，企业内部经济聚集化也表现在企业结构的内部整合上，但是企业的结构整合情况较为复杂，并不是说企业结构越完善、部门越多，企业效益越好，而是说企业结构必须得到关联性的整合。第二个层次是企业外部、行业内部的经济聚集，即单一产业的经济聚集，此类产业聚集是指某一类产业聚集在特定区域内，部分学者称之为“区域化经济”。目前单一产业聚集在我国的广东、浙江、江苏等很多区域出现，其中较为典型的就是东莞，它的各个经济强镇上出现的不同产业集群，如虎门的服装业、厚街的家具业等；此外某一特色的工业园区也是单一产业聚集的一种类型，如各类科技园区等。单一产业集群属于外部规模经济的一种，同类产业聚集在特定空间内，能够产生聚集效应，形成劳动力市场、原料采购平台、销售平台等为生产企业服务的外部经济，企业能够非常方便的在区域内找到自己所需的雇员、销售渠道、采购渠道，从而降低企业运营成本，促进企业效益的提升，从而进一步促进区域的规模化发展。第三层次是多行业间的聚集，即多个产业的经济聚集，这类聚集主要分布在类似城市这种高度结构化的较大的区域之中，可称之为“城市化经济”。与区域化经济相比，城市化的产业聚集是