典型住宅指数月报：2010年02月2010年01月天津典型住宅指数月报天津楼市在经历2009年下半年的火爆之后，2010年1月成交量环比大幅回落，降幅近四成，而价格却持续上涨；虽然国家面对高房价，从二手房营业税、国四条、国十一条到二套房首付比例等一系列的打压投资投机需求，以达到打压房价高涨的目的，但目前天津楼市所处的态势仍为供不应求，尤其是市内六区，价格仍呈持续上涨的态势。1月成交量大幅下滑，一方面是由于有效供给不足，另一方面是由于面对高房价，市场观望情绪风声再起，而这主要集中在非市内六区范围。结合目前楼市，对未来楼市成交量的基本判断仍为两个阶段：第一阶段，卖方市场，这阶段将持续到2010年年中，楼市成交量的多少主要取决于开发企业新增供应的量，而这阶段刚好处于传统的楼市低迷期，但天津购房需求极其旺盛，市场处于供不应求的态势；第二阶段，买方市场，这阶段或许在2010年下半年出现，一方面是由于购房需求的逐步被消化，且房价的高涨，市场的观望气氛日益浓厚；二是企业下半年计划推盘量明显增加，供应将大幅上涨，缓解了供需压力。对于天津住宅市场价格走势的判断，跟市场需求和供应量有密切的关系，由于目前整体市场仍处于供不应求的态势，尤其是市内六区，在未来半年内将维持在一个高位，并且会呈现一个持续小幅上涨的态势；而进入2010年下半年，市内六区价格仍将保持高位，因为其有效供应仍不足；而环城四区以及远郊区县，随着供应量的增加，市场供给压力减少，且市场观望的氛围日益增加，市场竞争压力明显增加，而开发企业对回款的要求，其或许会以降低售价来保证整体成交金额的上涨；而国家新近出台的国四条、国十一条明确指出要打击投资投机行为，增加保障性住房的供应，以达到抑制房价高涨的目的。1.1新建商品住宅库存分析2010年首月住宅出清周期维持6个月水平步入2010年1月，楼市成交环比呈现出大幅回落态势，一方面是由于进入传统的销售淡季，开发企业减缓放盘速度，市场有效供应不足；另一方面是由于购房者持币观望观望情绪的高涨；由于1月市场成交大幅回落，而相对应的市场供给也回落；所以截止到01月31日住宅市场的可售量较12月有所增加，环比增加2166套；从天津住宅出清周期来看（出清周期=目前可售套数/往前推10个月的平均销售套数），2009年6月至11月，连续5个月出现持续回落，而2009年12月以来基本稳定在6个月；天津住宅市场总体市场供应呈现供不应求的态势，而市内六区表现尤为明显，使得价格持续上涨。1月市内六区住宅可售面积回落明显，而环城四区增加明显可售套数（套）本月出清周期（月）上月出清周期（月）环比上月（月）和平8563 3 0河东36076 9 -3河西19554 3 1南开17423 3 0河北401412 15 -3红桥20497 7 0东丽1008528 12 16西青85377 7 0津南94289 11 -2北辰966914 11 3塘沽52743 3 0汉沽45097 8 -1大港15984 4 0开发区6321 3 -2武清21493 3 0宝坻29255 5 0蓟县18484 4 0宁河129832 20 10静海23525 3 2市内六区142235 6 -1环城四区3771911 9 2滨海新区120134 4 0远郊五区县105724 4 0合计745276 6 01月天津楼市进入传统的销售淡季，住宅成交未能延续12月份以来的高位，1月份成交面积环比下降近36.27%；各区域的住宅可售量表现出不同幅度的涨跌，其中，市内六区由于需求旺盛，加上新增供应不足，住宅可售量大幅回落；而1月份住宅新增供应主要集中在环城四区，加上环城四区住宅成交环比回落幅度较大，使得其可售量大幅增加，出清周期也出现2个月的增长；滨海新区和远郊区县表现较为稳定，出清周期基本维持上月的水平。从各个区域来看，东丽区因为有3个楼盘集中入市放量，可售量达到10085套，环比增加了5690套，使得出清周期较上月增加16个月；其他区域住宅出清周期均表现出回落态势。1月50平米以下面积段住宅成交量明显增加，可售套数较上月下降1186套；而80-130平米新增供应明显，尤其集中在环城四区各面积段住宅可售套数（2010.01.31）50平米以下50-80平米80-130平米130平米以上可售套数市内六区72246036379251914223环城四区7151792416482259837719滨海四区31146065449164712013远郊五区县21318886616185510572合计19612902134926861974527环比变化50平米以下50-80平米80-130平米130平米以上可售套数市内六区-1186-870-6920-2105环城四区-417323039-2224545滨海新区0-257-123-116-496远郊五区县-1-10624584222合计-11914993092-2342166截止2010年01月31日18时，天津住宅可售套数在上月出现反弹之后，1月持续小幅增加，可售套数的增加主要集中在环城四区，尤其是环城四区的50-80平米和80-130平米面积段，较上月增加分别增加了1732套和3039套；从整体市场可售量变化来看，50平米以下的小户型成交主要集中在市内六区，而130平米以上的大户型供应和成交主要集中在环城四区。1.2全市新建商品住宅成交分析2010年1月住宅成交量和均价均创历史同期新高，且成交均价突破9000元/平方米，创历史新高2010年1月天津楼市成交环比虽然大幅回落，但与历年同期相比均创历史新高；从数据来看，成交面积和成交均价分别为86万平方米和9097元/平方米；环比2009年12月分别回落36.27%和上涨12.01%；而较2009年1月分别上涨200.73%和30.25%；相对于2008年1月分别上涨101.87%和30.04%；由于房价的持续上涨，已经达到了相对高度，加上市场需求旺盛的市内六区有效供应不足，使得2010年1月天津楼市成交未能延续2009年下半年以来的成交态势，成交量出现近四成的回落；而成交量回落最为明显的是环城四区，主要是因为价格已经到了一定高度，购房需求者持币观望的氛围加重；从楼市成交价格来看，1月份住宅成交均价突破9000元/平方米，且创历史新高；其主要原因是由于成交结构变化引起，成交均价相对较高的市内六区成交量占比明显增加，成交占比从2009年12月的20%增加到2010年1月的28%；而考察全市在售的项目，各楼盘售价均保持坚挺。1.3各区住宅成交分析四大区域住宅成交量环比均回落，远郊区县降幅达最大，为56.82%从各大区域成交量来看，1月住宅成交量均有14%以上的回落，其中，远郊区县环比回落幅度达到最大，为56.82%；1月环城四区虽然有6个楼盘开盘销售，但其成交量仍下滑40.30%；市内六区和滨海新区住宅成交量回落幅度相对较小，分别为14.30%和27.59%。从成交价格来看，1月成交量虽然环比大幅回落，但成交均价却持续上涨；从各大区域来看，市内六区和远郊区县稍有回落，但环城四区和滨海新区价格均突破8000元/平方米，且涨幅均超过7%，尤其是滨海新区，其住宅成交均价环比上涨12.27%，涨幅达到959元/平方米。1月滨海新区成交占比达到30.01%，占比重回全市第一1月四大区域住宅成交量，环比均有回落，但回落幅度有所不同，但仍保持均衡发展趋势；其中，滨海新区成交占比达到30.01%，自2009年7月跃居全市第一之后，重回全市第一的位置；市内六区和环城四区较为均衡，成交占比分别为27.54%和23.36%；远郊区县相对最少，占比仅为19.09%。1月市内六区住宅成交占比明显增加，拉升价格持续上涨2010年天津各区域住宅成交量分布有明显变化，其中，市内六区和滨海新区成交占比增加明显，增幅分别达到8个和4个百分点；而远郊区县成交占比从2009年12月的28%回落到2010年1月的19%；由于成交均价相对较高的市内六区和滨海新区成交量占比的增加，使得整体成交均价持续上涨，且达到历史新高。1.4市内六区新建商品住宅成交情况1月市内六区住宅成交量和价格环比均回落，但同比涨幅均达到40%以上1月天津整体楼市成交大幅回落，市内六区也不例外，但回落幅度最小，为14.30%；市内六区住宅成交量回来，并不是需求回落，而是其有效供应明显不足，导致成交回落；据统计1月份市内六区5个楼盘新开，并且均热销，但相对于之前几个月，供应量明显不足，使得成交量回落。从成交价格来看，1月市内六区住宅成交均价保持高位，为13105元/平方米，环比稍回落2.53%，而同比却大幅上涨，涨幅达到38.95%；考察市内六区在售的项目，1月售价均保持坚挺，也没有随着春节的临近而大打折扣促销；市内六区价格坚挺主要是因为购房需求极其旺盛，而目前在售的项目太少，形成的有效供应不足；调查显示，1月份开盘的均君临天下（君悦府）、格调艺术领地、仁恒海河广场、东北角艺术公寓、万科金奥国际等项目均开盘售罄，市场需求极其旺盛。河东、河北区新盘入市拉升成交量明显，环比分别上涨53.02%和30.82%由于市内六区楼市需求极其旺盛，而相对供应太少，且在售项目均逐步放量，所以楼市成交量主要取决于市场的新增供应量；1月河东和河北两区受新盘入市的影响，成交量不减反增，住宅成交量分别上涨53.02%和30.82%，其新开盘的格调竹境、君临天下、格调艺术领地等项目均旺销；其他四区因新增供应相对较小，住宅成交量环比均有所下滑，且下滑幅度均达到28%以上。价格方面，1月市内六区住宅整体成交均价因成交结构问题而有所下滑；从各区域成交均价来看，仅红桥环比回落，其他各区均保持平稳或上涨；其中，南开区住宅成交量主要集中在老城厢板块的仁恒海河广场和东北角艺术公寓项目上，价格相对较高，从而拉升了整个区域的成交价格，涨幅达到最大为11.19%；其他区域成交均价保持高位，涨幅相对较小。1.5环城四区新建商品住宅成交情况1月环城四区住宅成交量全面回落，但价格持续上涨1月环城四区住宅成交量大幅回落至2009月份年3、4的水平，成交量仅有20.09万平方米，环比回落40.30%，但环比仍上涨113.82%；而相对应的成交均价均持续上涨，且本月突破8000元/平方米，环比涨幅达到7.82%，同比涨幅达到37.67%。从各区域的住宅成交情况来看，1月四个区域环比全面回落，其中，津南区降幅达到最大为68.49%，其上月热销的红磡领世郡、星耀五洲等项目本月成交量均大幅回落，从而使得区域成交量大幅下降。从成交均价来看，各区域成交均价延续2009年以来的态势，东丽区持续下降，其他区域均持续上涨；其中，东丽区1月成交均价为7200元/平方米，环比回落2.79%；西青、津南和北辰三区域环比均持续上涨，涨幅分别