房地产价格评估报告房地产抵押估价报告项目名称：安庆市开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室及龙门口西侧12#楼西头第一间三开间商业房地产抵押价值评估委 托 方：储祥林估 价 方：XXX房地产土地评估咨询有限公司估价人员：XXX（注册号：XXX）XXX（注册号：XXX）估价报告出具日期： 2014年3月29日估价技术报告编号：XXX技字2014第0012号XXX房地产土地评估咨询有限公司致委托方函储祥林同志:承蒙委托，我公司本着客观、公正、科学、独立的原则，对位于安庆市开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室及龙门口西侧12#楼西头第一间三开间商业房地产进行了抵押价值评估。本公司根据估价目的-为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，依据房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见以及国家的相关法律、法规，遵循估价原则，对影响房地产抵押价值的因素进行分析的基础上，采用市场比较法及收益法两种估价方法，经过测算，结合估价人员的经验，测算出估价对象在价值时点2014年2月25日（现场勘查之日）的价值（价值定义：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。）如下：（一）未设定法定优先受偿权下的市场价值为：4568579元。（二）房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0。（三）房地产抵押价值：总 价：4568579元；大 写：人民币肆佰伍拾陆万捌仟伍佰柒拾玖元整。估价对象单价（元/）建筑面积（）价值（元）、开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室25155130.343278703、龙门口西侧12#楼西头第一间2352554.831289876合 计4568579XXX房地产土地评估咨询有限公司 法定代表人： 二一四年三月二十九日目 录注册房地产估价师声明1估价的假设和限制条件2房地产估价结果报告4一、委托方4二、估价方4三、估价对象及其范围4四、估价目的6五、估价时点7六、价值定义7七、估价依据8八、估价原则8九、估价方法9十、估价结果9十一、估价人员9十二、估价作业日期9十三、估价对象变现能力分析9十四、抵押期间的有关风险提示11房地产估价技术报告13一、实物状况描述与分析13二、权益状况描述与分析13三、区位状况描述与分析15四、市场背景分析15五、最高最佳使用分析19六、估价方法适用性分析20七、估价测算过程20八、估价结果确定34附件：351、估价委托书；352、区位示意图、现场勘查图；353、权属资料房地产权证、国有土地使用证复印件；354、估价机构营业执照、资质证书复印件；355、估价师注册证书复印件。35注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失真造成估价结果有误的，本公司不承担相应责任。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、委托方只可按本估价报告的估价目的使用，不可用于其他用途。8、本估价报告的全部或部分未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。注册房地产估价师：XXX 签名： 注册号XXXXXX 签名： 注册号XXX估价的假设和限制条件一、估价报告结论成立的假设条件1、本次估价是以估价对象能够持续使用为假设前提；2、任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规；3、本报告估价结果是估价对象在估价时点的抵押价值，该价值是在估价对象同一时点的市场价值基础上形成的。所谓市场价值是指估价对象在诸多假设条件下最可能形成的交易价格，这些假设条件主要有：具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场；估价对象能够自由地在市场上进行交易活动；交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；交易是在理性及非强制情况下自愿进行的，双方都能够掌握必要的市场信息，不考虑特殊买者的附加出价；为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。2、本次估价结果，以估价对象与其他生产要素相结合，能够按照规划用途在合理的使用期限内持续有效地使用为前提，并得到有效利用产生相应的经济收益。3、假设在本报告有效期内，房地产市场不发生较大变化，估价对象建筑结构、质量未遭受重大损坏。4、对估价对象的建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。本次估价时设定其建筑结构是安全的。5、估价时采用的有关房产、土地等权益状况是以委托方提供的房地产权证、国有土地使用证复印件记载为依据，本次估价以上述权属资料于估价时点合法有效为假设前提。二、估价报告使用的限制条件1、本估价结果是反映估价对象在合法、持续使用前提下，根据特定的估价目的及估价时点所确定的市场公允价格。仅适用于本次估价目的，不得用于其他目的和用途。2、估价对象权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得抵押的房地产。3、估价对象建筑结构的更改及功能布局的变化，均会对估价结果产生一定影响。估价时点后，估价对象的质量及重置价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对估价结果产生的严重影响。5、本次估价未考虑特殊交易方式对估价结论的影响，也未考虑估价对象因未来市场变化风险和短期强制处分等因素对评估价值的影响。6、本估价报告自出具之日起，有效期为壹年。在有效期内，如果估价对象本身状况或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，并且对估价结果产生明显影响时，委托方应委托估价机构进行相应调整或重新估价。如果使用本估价结果的时间与本估价报告出具之日起相差一年或以上，我们对此结果造成的损失不负任何责任。房地产估价结果报告一、委托方 委 托 方：储祥林联系方式：18955604444二、估价方 估价机构：XXX房地产土地评估咨询有限公司法人代表：XXX地 址：XXX执照号码：XXX资格等级：叁 级（暂定）证书编号：XXX发证机关：安徽省住房和城乡建设厅有效期限：二一三年九月十七日至二一四年九月十六日三、估价对象及其范围（一）实物状况描述与分析（1）土地状况估价对象土地状况土地形状较规则，地势较平坦，场地平整，地质条件较好。区内基础设施较完备，为“五通一平”。土地形状较规则，地势较平坦，场地平整，地质条件较好。区内基础设施较完备，为“五通一平”。（2）建筑物状况估价对象安庆市开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室、6室及龙门口西侧12#楼西头第一间三开间商业房地产及各项实物状况如下表（表1、2）（参见附件3：现场勘查图1、2）。表1 估价对象实物状况描述因 素描 述临路类型临天柱山西路，为交通型干道临街状况一面临街楼 层总层数六层，位于第一层建筑结构钢混建筑年代2008年建成宽 深 比底层经营区宽深比较合理，适用于同类业态经营停车便利程度生活型支路，不利于停车，但区域内停车较便利周围房屋利用类型周边商业经营餐饮、生活类零售，空置率较低使用功能宜商宜储，平面布局合理，层高3.2米，现经营“非凡良子足浴会所”装修情况估价对象建筑物外墙涂料粉刷，室内地面地板砖铺面，地面地板砖铺面，墙面及顶棚涂料粉刷，进户玻璃推拉门，室内其他配套设施基本齐全。其他因素无表2 估价对象实物状况描述因 素描 述临路类型临龙门口街，为生活型支路临街状况一面临街楼 层总层数六层，位于第一层建筑结构混合建筑年代2001年建成宽 深 比底层经营区宽深比较合理，适用于同类业态经营停车便利程度生活型支路，不利于停车，但区域内停车较便利周围房屋利用类型周边商业经营服装、餐饮、生活类零售，空置率较低使用功能宜商宜储，平面布局合理，层高3.2米，现经营“母婴体验馆”装修情况估价对象建筑物外墙涂料粉刷，室内地面地板砖铺面，墙面及顶棚涂料粉刷，进户玻璃推拉门，室内其他配套设施基本齐全。其他因素无（二）权益状况描述（1）产权登记状况：依据委托方提供的房地产权证（房地权宜房字第50018031号、宜房共字第504092号、房地权宜房字第50013035号、宜房共字第504093号、房地权宜房字第3063484号），国有土地使用权证（庆国用2009第3788号、庆国用2009第8437号、庆国用2007第7158号），本次估价假定其使用类型为出让。估价对象登记状况如下表：表3 估价对象登记状况表估价对象坐 落开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层6室龙门口西侧12#楼西头第一间房地产权利人储翠娥、刘庆储翠娥、刘庆李凤房地权证号房地权宜房字第50018031号、宜房共字第504092号房地权宜房字第50013035号、宜房共字第504093号房地权宜房字第3063484号建筑面积88.3841.9654.83建筑结构钢混钢混混合建筑年代2008年2008年-所在层/总层数1/121/121/6设 计 用 途非住宅非住宅非住宅土地证号庆国用2009第3788号庆国用2009第8437号庆国用2007第7158号土地使用权人储翠娥、刘庆储翠娥、刘庆李凤座落开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层5室开发区中兴大道与天柱山路交汇处天娇花园1幢一层6室龙门口西侧12#楼西头第一间地号07-02-04107-02-04114-05-013-01用途批发零售批发零售商业服务业使用权类型出让出让出让使用权面积7.373.5010.82终止日期2036年7月2036年7月2034年7月（三）区位状况描述估价对象各项区位状况如下表（表4）