智能大厦的物业管理第一章智能大厦物业管理2第一节智能大厦概述2一、定义和范畴2二、诞 生 背 景2三、发 展 历 程3四、对社会的影响3五、现状与发展趋势3第二节智能大厦构成及其特征5一、特 征 剖 析5二、系统的构成特点9第三节自动化系统物业管理及实例分析16一、自动化系统16二、自动化系统的功能19三、自动化系统的组成23四、自动化系统的结构及网络25五、实例点评哈尔滨报业大厦自控管理系统集成26第四节电气系统物业管理模式及实例分析29一、空调系统管理模式29二、电梯系统管理模式42三、照明系统管理模式46四、实例点评山西日报社新闻采编大楼的供配电系统46第五节办公自动化系统物业管理及实例分析49一、办公自动化系统概述49二、办公自动化系统规划54三、实例点评深房广场AS系统设计与分析57第六节通信自动化系统物业管理及实例分析62一、语音通讯模式62二、卫星通信模式63三、图文通信模式63四、数据通信模式64五、新型通信系统管理模式64六、公共广播系统管理模式68七、实例点评广东国际大厦通信系统68第七节智能大厦系统规划与设计实例分析70一、高校智能化教学楼设计70二、常州国际金融大厦设计73三、民用机场候机楼设计79四、智慧广场智能化系统设计82第八章其他类型的物业管理86第一节工业厂房与仓库的物业管理86一、工业厂房与仓库的管理86二、工业厂房与仓库的服务88第一章智能大厦物业管理第一节智能大厦概述一、定义和范畴智能大厦的内涵至今还在不断发展变化，所以迄今为止还没有一个普遍接受的定义。但 是我们基本可以采用以下的方式来定义：智能大厦利用计算机技术、网络通信技术及自动控制技术，经过系统综合开发，将楼宇 设备自动化系统(AS)、通信自动化系统(CA)、办公自动化系统(O)与大厦和结构有 机地集成为一体，为人们提供理想的安全、舒适、节能、高效的工作和生活空间。智能大厦起源于美国联合科技建筑集团(nited Technologies uilding Systems， 简称UTB)所介绍的康涅狄格州市政大楼(City Place uilding)我们可从其所描述的情况 中概括出智能大厦具有以下性质：.楼内设置数字式程控电话，全楼布满可供LA(局域网)通信的电话网。.诸如计算机传感器、LA等在智能大厦里得到高效综合的应用，使得以最节省的消耗得到最舒适的温度、最悦耳的音乐、最愉快的气氛，使居住者能够上下出入方便，并确保 防火、防烟、防震、防盗，保证控制电梯、空调设备的功能等。.能高度自动处理办公室事务，由于办公室里各种终端联网作业，所以文字处理、电子邮件、档案共享、科学计算等要求能够灵活自如地加以处理。.通信费用少。.可提供电视会议、座谈等办公业务需要的使用场所及信息传递途径。.具备自动保安系统，如电子自动警戒、追踪和记录。.确保符合电子化办公环境的性能。例如图像显示设备(Visual isplay Terminal) 的应用可能带来的问题灯光(窗光)幻影、空调噪声等，另外，工作人员在此环境内长时间工作，需要绿色植物调节身心健康，相应地对建筑环境也要做出必要的考虑。二、诞 生 背 景智能大厦与一般建筑的不同之处在于，智能大厦能够使人“足不出户，日理万机”。美 国UTB公司在年最初使用“智能”两字时，那时的含义与现在相比，具有相当大 的区别。其它的智能大厦，如日本的本田大厦、NTT品川大厦等，情况也是如此。这是因为 智能大厦的兴起有着其特定背景，随着背景因素的变化，智能大厦的内涵也在不断变化。促 使智能大厦蓬勃兴起的背景因素主要有以下三方面：.计算机及通信技术的飞速发展，将人们原来的梦想变为了现实，原来的不可能成为可能。.计算机通信自由及通信线路大众化，促使了信息技术毫无约束地发挥作用。.在大楼销售竞争中，如果没有独特的魅力便难以推销成功，将原来长方体式建筑造型变为笔筒式建筑造型就是其中一种促销手段，冠以“智能大厦”则更是一种促销措施。三、发 展 历 程.年，rbert大学社会学家niel Bell声称“信息时代到来了”，从此以后，重要的不再是劳动力和能源，信息开始扮演着越来越重要的角色。.原来是以电话为代表的通信时代，到了年代中期，兴起了通信技术与信息处理并行的所谓compunication时代。.年代末期，开始使用“智能(intelligent)”一词。.97年月，NTT副社长北原在国际计算机通信会议(I)上提倡信息网络系统(INS)，使得希望利用网络的人，只要拥有一条网络线路，就可以获取多种信息服务，获 得丰富多彩的信息。.年ICOT财团成立，专门从事生产具有推理能力的人工智能计算机(第五代计算机)，信息通信的能力因此大为提高。.84年月，康涅狄格州市政大楼建成，从此“智能”一词开始广为传播。.84年月，在纽约召开世界第一届Teleport(信息发射基地)会议，会议决定发射广播卫星，24小时将信息传播到世界各地。.同年日本指定盛冈市等地作为新媒体地区，探讨信息化的需求，调查其可行性(fea sibility)。、年月，日本选定Teletopia(未来型通信都市构想)的20个地域。、同年月，日本电气公司转为民营，成立NTT(日本电信电话株式会社)，从此竞争加快了智能化的步伐。11.年成立智能联合促进会，研究智能大厦及其周围地区环境，推进调查研究工作，迈入了智能综合城市建设的新纪元。四、对社会的影响单一智能大厦的效果只能体现在该建筑内部，但若能与同类型建筑互相交换信息，则信 息面更广、效果会更好。所以智能建筑对社会的影响越来越大，成本越来越低廉，信息越来越快、准、全。可以想象，有朝一日，在家上班犹如到办公室上班一样，完全可以成为现实 。与此同时，高度智能大厦也存在下列的一些问题：.电子设备对于工作人员健康的不利影响；.由于过分依赖智能化自动管理，一旦机器发生故障，可能导致一系列问题，甚至瘫痪；.工作中，人只面对计算机，减少了工作中面对面交谈的机会，可能造成人际关系淡漠；.因为过度依赖计算机，将影响人们的应变能力；.计算机病毒广泛流行，利用计算机网络犯罪的事件增多。五、现状与发展趋势由于经济水平、文化需求差距很大，美国、日本等当今世界经济大国，已经开始综合智 能城市构想的建设。在美国，已有数以万计的智能大厦拔地而起。在日本，新建的办公大楼已有60%是智能大厦。发达国家，如瑞士、瑞典等，因祟尚自由生活，追求舒适安全，所以 虽然拥有经济实力，但人们只求住在智能住宅中，满足于自动保安及高度视听享受。至于发展中国家的人民，温饱问题尚未解决，更不用说追求智能住宅的享受了。虽然各国现状有所 不同，但是智能大厦未来的发展趋势是一样的，只是发展先后而已。所以从美、日现状出发，设想我国在年后应该会有下列发展：.在大城市附近交通便利的地方，建立国际信息发射基地Teleport，吸引企业界聚集，共享丰富快捷的信息服务。这种基地，小的如社区，大的如城镇，世界上已有22处。.今后的商业城市一定是Teletopia(未来型通信城市)，是综合智能(Intelligent Co mplex)的城市，其组成单元是智能大厦(Intelligent uilding)，是建筑企业(如UTB)与 通信企业(如AT&)联合开发的跨领域合作完成的高附加值的新兴事物。在屋里就能知道世界各个角落发生的事，然后再做出决策下达命令。因此今后智能大厦必须具有(ffice Automation)、A(ilding Automtion)及(Communication utomatio)的功能才行。图7-7-1概括表示了智能大厦的基本框架。图7-7-1 智能大厦的框架概念综上所述，对“智能”两字含义需要补充说明的是，“智能”应该主要体现综合技术， 因为系统综合是智能的重要手段，它把O和联系成为一个整体，变成一元化服务(Tota l Service)。经过系统集成，优化组合各种信息，以较少的费用获取较多的信息，实现自动报警、防灾保安、自动调节室温、自动换气、代缴电费水费、节省能源的目标。我国的智能大厦尚处在萌芽阶段，一切都在追随美、日等先进国家的前进步伐。以日本 为例，日本最初因为资料档案及AN落后，亟待充实，所以从LAN的对接着手，着眼于与WAN 的对接(dcking)，构成网络以利用外部资料。同时注意建筑理念的转变，不单纯追求建筑智能化，而且要求功能与人的配合，通过人机界面有效发挥高度智能效应。发达国家认为资料 档案化发展的结果是，一般档案文件将全部被计算机所取代，一般知识信息不再像以前那样充满价值，只有创造性的知识才能真正拥有未来的知识产权，所以应该激发人们的创造潜能 ，使得智能建筑更智能，智能城市更发达。第二节智能大厦构成及其特征一、特 征 剖 析美国UTB推出的市政大楼大致具有下列特征：.“智能”主要用在出租式大楼；.TS(Shared Tenant Service)：用户电话交换设备的免费服务；.One Stop Shopping：一个窗口满足任何通信及的有关要求，即所谓的功能集成；.集成程度不同：有多少智能建筑就有多少个智能等级；.目标在于提高办公室工作效率，方法是通信技术的集成(integration)；.每个建筑都有集成，但是集成的目标不仅限于一栋建筑，可以联系跨越数座大厦。 (一)智能大厦的构成因素。1.智能大厦的目标。智能大厦的目的是让中小企业能够共享到如同大企业规模的方便、快捷、安全、高层次 的办公室工作环境。对于智能大厦，商业界与企业界学者们的研究结论往往是不一样的。前者往往认为智能大厦的目的在于提高利润，后者却乐于宣称“智能的目的的在于改善办公室工作环境”。前 者强调经济利益，后者强调运用效果。智能大厦错综复杂的关系，请参见下图7-7-2，其上 半部分反映智能大厦与用户需求的关系，下半部分反映智能大厦与智能综合方法的关系。图7-7-2 智能大厅目标的复杂关系总之，用户的实际需求和智能大厦的高额利润引起了开发商的极大兴趣，迫使研究建筑 信息技术的学者不得不绞尽脑汁全力以赴，采取最为有效的集成方法，以节省投资，获得最高利润。学者们的研究对象已从智能大厦扩展到智能城市。(二)智能大厦的技术内涵。.传输技术。用于智能建筑的重要技术多种多样，其中，传输技术起着不可缺少的主要作用。犹如人体中联系大脑的神经系统一样，通信系统遍及建筑物各处。其中主神经线路是星 型LAN，通常采用双绞线电缆(wist Pair able)为主要配线材料。.智能化技术。美国人把单独使用的智能大厦称为mart uilding，多用户合用的智能建筑才称为In telligent uilding，目的在于强调智能化技术就是综合集成。集成各软硬件要素时，如果稍有倾向，就会产生有所偏重的智能化。常见的智能大厦偏重于豪华，所以智能化技术除了集