目 录目录 .1综 述443一、前言443二、研究方法简介5531. 研究背景说明5532. 抉策地产研究指标体系说明663三、延伸服务773四、报告883摘要8831、房地产需求上升势头强劲883第一节 市场容量分析10103一、2003年南京市房地产市场容量分析10103（一）2003年的商品房市场容量101031. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位101032. 投资者比例波动较大较快111133. 结婚购房比例比较稳定111134. 改善居住环境群体需求比例变化较小111135. 城市化进程等购房需求11113（二）存量商品房市场容量12123二、2003年南京房地产市场交易状况分析121231. 2003年商品房已实现需求状况121232. 商品房交易量的历年增长情况131333. 2003年未实现需求状况分析13133三、2003年需求结构分析141431. 各片区的结构比例及季度变化情况141432. 楼型层次及季度比例变化分析151533. 商品房价格档次及季度变化情况16163第二节 产品结构分析17173一、2003年市场供给总量171731. 商品房开发持续增长171732. 土地资源的供给状况181833. 2003年存量房供应状况191934. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况19193二、2003年房地产供应结构以及供需分析202031. 2003年南京市房地产市场总体供需分析202032. 各区域供需结构分析202033. 价格层次供需结构分析222234. 楼型供需结构分析232335. 商品房总价与区域供需交叉分析23233三、2004年南京市商品房供给总量分析242431. 商品房242432. 经济适用房242433. 片区状况分析25253第三节 价格研究26263一、供应价格水平分析262631. 抉策南京市70典型楼盘价格指数262632. 商品房价格水平分析282834. 分物业商品房价格水平分析313135. 存量房（即二手房）价格水平分析323236. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析333337. 土地价格水平分析343438. 房地产三级市场租赁市场价格水平分析35353二、2003年度南京市商品房价格因素及相关分析353531.供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因353532. 经济增长及消费者信心价格支撑面之一373733.投资拉动价格支撑面之二373734. 商品房直接成本的上升带动房价上涨383835. 城市化战略与房价水平地区中心效应显现383836. 开发商保利因素楼盘品质化倾向393937. 拆迁新法等政策影响39393三、南京市房价展望393931. 2003年房价总体特征393932. 2004年市场环境及房价趋势39393第四节 消费者调查研究41413一、背景资料414131. 样本特征414132. 研究方法414133. 研究指标41413二、购房者基本情况分析424231. 年龄结构分析424232. 学历分析424233. 收入结构分析43433三、购房需求分析434331. 面积需求分析434332. 收入与可承受价位交叉分析444433. 套型选择454534. 消费者可承受商品房总价分析45453四、购房者行为分析454531. 付款方式分析454532. 收入与媒体影响度交叉分析464633. 年龄与购房区域交叉分析474734. 购房者对2004年房价变化的心理预期和接受能力分析47473第五节 生活指数评价49493一、生活指数评价494931. 区域生活指数模型494932. 应用与测评结果50503二、典型楼盘生活指数评价505031. 典型楼盘生活指数模型505032. 应用与测评结果51513三、典型楼盘性价比分析52523四、抉策地产研究中心生活指数专项研究525231. 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告525232. 楼盘项目前期定位研究52523第六节 广告监测与研究53533一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测53533二、2003年11、12月南京市楼盘报纸平面广告投放统计分析535331. 投放量排名535332. 投放频率排名535333. 分区域投放量统计545434. 物业类广告投放量统计545435. 开发商楼盘平面广告投放量统计55553三、南京地区各平面媒体影响度分析55553平均日发布广告量统计55553四、楼盘形象宣传主题跟踪分析565631. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题类型分析565632. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览56563五、从购房者相关特征分析媒体影响度575731. 购房者媒体偏好分析575732. 媒体广告对购房者决策的影响分析58583结 束 语59593报告附件： 2003年房地产业政策影响面分析60603综 述4一、前言4二、研究方法简介51. 研究背景说明52. 抉策地产研究指标体系说明6三、延伸服务7第一节 市场容量分析9一、2003年南京市房地产市场容量分析9（一）2003年的商品房市场容量91. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位92. 投资者比例波动较大较快103. 结婚购房比例比较稳定104. 改善居住环境群体需求比例变化较小105. 城市化进程也带来了购房需求10（二）存量商品房市场容量10二、2003年南京房地产市场交易状况分析111. 2003年商品房已实现需求状况112. 商品房交易量的历年增长情况123. 2003年未实现需求状况分析12三、2003年需求结构分析131. 各片区的结构比例及季度变化情况132. 楼型层次及季度比例变化分析143. 商品房价格档次及季度变化情况14第二节 产品结构分析16一、2003年市场供给总量161. 商品房开发持续增长162. 土地资源的供给状况173. 2003年存量房供应状况184. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况18二、2003年房地产供应结构以及供需分析191. 2003年南京市房地产市场总体供需分析192. 各区域供需结构分析193. 价格层次供需结构分析214. 楼型供需结构分析225. 商品房总价与区域供需交叉分析22三、2004年南京市商品房供给总量分析231. 商品房232. 经济适用房233. 片区状况分析24第三节 价格研究25一、供应价格水平分析251. 抉策南京市70典型楼盘价格指数252. 商品房价格水平分析274. 分物业商品房价格水平分析305. 存量房（即二手房）价格水平分析316. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析327. 土地价格水平分析338. 房地产三级市场租赁市场价格水平分析34二、2003年度南京市商品房价格因素及相关分析341. 房价供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因342. 经济增长及消费者信心价格支撑面之一363.投资拉动价格支撑面之二364. 商品房直接成本的上升带动房价上涨375. 城市化战略与房价水平地区中心效应显现376. 开发商保利因素楼盘品质化倾向387. 拆迁新法等政策影响38三、南京市房价展望381. 2003年房价总体特征382. 2004年市场环境及房价趋势38第四节 消费者调查研究40一、背景资料401. 样本特征402. 研究方法403. 研究指标40二、购房者基本情况分析411. 年龄结构分析412. 学历分析413. 收入结构分析42三、购房需求分析421. 面积需求分析422. 收入与可承受价位交叉分析433. 套型选择444. 消费者可承受商品房总价分析44四、购房者行为分析441. 付款方式分析442. 收入与媒体影响度交叉分析453. 年龄与购房区域交叉分析464. 购房者对2004年房价变化的心理预期和接受能力分析46第五节 生活指数评价48一、生活指数评价481. 区域生活指数模型482. 应用与测评结果49二、典型楼盘生活指数评价491. 典型楼盘生活指数模型492. 应用与测评结果50三、典型楼盘性价比分析51四、抉策地产研究中心生活指数专项研究511. 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告512. 楼盘项目前期定位研究51第六节 广告监测与研究52一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测52二、2003年11、12月南京市楼盘报纸平面广告投放统计分析521. 投放量排名522. 投放频率排名523. 分区域投放量统计534. 物业类广告投放量统计545. 开发商楼盘平面广告投放量统计54平均日发布广告量统计54四、楼盘形象宣传主题跟踪分析551. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题类型分析552. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览55五、从购房者相关特征分析媒体影响度561. 购房者媒体偏好分析562. 媒体广告对购房者决策的影响分析57结 束 语58综 述一、 前言2003年是南京市房地产业波澜起伏、众说纷纭的一年，随着长三角都市圈的形成、南京市沿江大开发方案的全面启动、众多重大市政建设项目的完工与建设，南京市作为地区性政治、文化、经济中心城市的地位日趋显现、各方面已驶上高速发展的快车道。从房地产市场的具体表现来说，2003年南京市地价、房价涨幅惊人，交易量更是突破了历史最高水平。开发商与运营商在惊喜高利润回报的同时受制于土地拍卖造成的高地价，在品牌运营、土地储备资金实力的更高要求下，一些企业开始考虑兼并与整合的长期战略；另一方面，消费者愿望与实际差距越拉越大，很多人在猜测、犹豫中未能实现买房的愿望，而就在2003年，我国人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一个国家经济发展水平的总量尺度，人均GDP评价的是一个国家的富裕程度，人们根据这个数字的变化来划分经济发展阶段，这说明我国真正进入了“脱贫”致富的阶段，在新的历史时期，社会将会发生更多积极的变化，比如在日益发展完善的市场经济环境下，过去人们生活中的奢侈品逐渐成为今