市场调查说明项目描述 本案属于漳州市吉马集团投资开发的，以Shopping Mall业态模式为经营方向的商业地产项目，面积10万平方米，共有4层，计划引进百货公司、大型量贩超市、家电专门店等主力业态和其他配套业态业种，未来的商圈范围以漳州市区为主，辐射周边县市直至闽西、闽南区域，全客层经营定位，以出租作为主要经营管理方式。预计在2005年11月份投入使用。市场调研方向及目的 针对开发商的总体规划，本次市场调研将主要围绕在漳州市引进Shopping Mall商业业态模式的市场前景，未来招商规划和行销策略等三方面进行，主要调查内容包括有：一、目前漳州市城市商业条件调查了解掌握漳州市的城市特征和主要公共设施种类、数量、规模、分布，以及未来城市规划拓展。二、目前闽南三角区域的现有Shopping Mall运作方式及评估了解掌握厦门、晋江等地目前现有的Shopping Mall项目运作方式，结合当地实际情况，提出可借鉴的范例和参考。三、商圈调查明确商圈范围，了解商圈形态和漳州市民的消费结构和消费特征，同时重点调查本案所在区域的区位特征、交通条件、市政建设规划动态，统计所在区域的客流量和车流量。根据商圈内零售业网点布局特点和消费者的消费趋向，提出切合市场实际的业态规划和业种组合建议。四、漳州主要商业区店铺租金调查了解掌握女人街、新华西、世纪广场等商业繁华区的店铺租金情况，结合本案未来发展性提出合理建议五、行销媒体策略调查了解掌握漳州市消费者对现有的商家促销模式评价和目前媒体种类特征、大众媒体传播效果，为本案后续的媒体行销提供针对性强的行销策略和经济高效的媒体渠道组合策略建议。市场调研方法本次市场调研主要采用四种方式进行：一、行政调研调阅政府统计部门相关资料和年报，收集有关漳州市社会经济环境、社会文化环境、自然地理环境和人口环境等资料，了解项目区域的未来城区规划。掌握漳州市商业布局、业态结构。二、分区街头随机拦截访问 根据漳州市行政区划和商业布局，划分重点商业区域，安排专职访问员进行街头随机拦截访问，根据市调问卷进行一对一的访谈调查，掌握商圈内消费者的消费特征和消费潜力。同时针对商铺业主展开入户调查，掌握市面上的租金状况。有效样本量600份三、定点统计在项目区域内安排专职人员对客流和车流进行定点定时的统计，根据统计数据分析区域内车流和客流的特点及动向。四、同业经营调查 针对厦门、晋江的Shopping Mall开展调查统计，掌握该业态在闽南三角地带的运作模式和经营效果，为本项目后续经营提供借鉴参考。市场调查补充说明在4/13至4/15为期3天的问卷调查中，经过与20名访问员进行直接的交流，收取到的讯息汇整条列如下：l 对本项目知道但不熟悉，希望加强广告宣传l 当地消费者对SHOPPING MALL本身定义不了解。l 餐饮不能太贵，品种要求多样，如美食广场等l 要求能够送货上门l 门口要求设有业种分布图及购物推车l 商场内要设有POS系统，方便购物及会员信息查询l 会员卡终身优惠l 要求上门服务，访问对象认为灿坤服务不错，但这方面做得还不够。l 如果本案有价格和服务方面的优势则会考虑去l 对漳州市各个商场的促销人员非常反感l 目前漳州地区缺少大型超市、家电和建材城。缺少象来雅这样的百货公司l 目前漳州市区中男士护肤品、男士用品少，购买不方便l 停车场建议设在地下，比较安全l 商场要设有育婴室l 要求服务人员态度要好l 摩托车、自行车停放不放心，要求停车管理要规范l 商品质量要保证l 要求设有购物专车专门来回接送（来自瑞京路女人街调查反馈）l 看电视较少，基本不看漳州电视台及收听电台广播l 要求24小时营业，目前漳州只有南丰超市24小时营业l 访问对象认为到本案太远，而且沃尔玛就要进驻，没有必要去那里。（这说明当地消费者不了解SHOPPING MALL与沃尔玛的区别在哪里）（来自东一号路调查反馈）调查当中有当地厂商对该项目有意向，希望招商时给予电话告知洪先生 电话：13960062879 服装厂商潘小姐 电话：6355958 服装厂商杨光耀 电话：2376621 茶艺厂商钱小姐 电话：13003956063 介绍给朋友陈先生 电话：13105043645第一部分 漳州市城市概况1.1 城市地理概况1.1.1地理位置漳州市位于福建省南部，地处闽南金三角南端。漳州西北多山，东南临海，地势从西北向东南倾斜。地形多样，有山地、丘陵、又有平原。西北部横亘着博平岭山脉，海拔700至1000米，平和县境内的大芹山为最高点，海拔1544米。全市山地面积8000平方公里，海拔80-240米的丘陵地约2956平方公里。漳州最大的河流是九龙江，九龙江发源于博平岭山脉，分北溪、西溪两条干流，横贯华安、长泰、平和、南靖、芗城、龙海市等六个县区。两条干流在龙海市的三叉河汇合后，又分流进东海。干流长258公里，合支流共长1923公里。在九龙江下游的漳州平原有566平方公里，是福建省的第一大平原。由于土地肥沃，盛产稻谷、甘蔗、水果和其他经济作物。1.1.2行政区划漳州市是福建省直辖市，辖有芗城区、龙文区和龙海市，漳浦县、云霄县、诏安县、东山县、南靖县、平和县、长泰县和华安县。漳州市区由芗城区和龙文区构成，芗城区为原有城区主体，下设东铺头街道、巷口街道、南坑街道、新桥街道、东岳街道、西桥街道和芝山镇。龙文区为规划中的行政、商业中心。“漳州向东看”的政府口号主要针对该区。现下设蓝田镇、步文镇、朝阳镇、郭坑镇4个镇，共有41个行政村、5个居委会和1个镇办农场，本案所在区域属于蓝田镇范围。1.1.3气候特征漳州位于北纬23.6度到25度之间，属于亚热带季风性湿润气候，年平均温度21。1985年最高日气温36.3，最低1.6。无霜期达330天以上，年日照2000-2300小时；年积温7701.5。年降雨量1000-1700毫米，雨季集中在三至六月。年平均风力二级。漳州每年六至九月常有台风袭来，最大风力达12级，台风常来暴雨或大暴雨，造成洪涝灾害。但在高温季节，台风也有助于降低气温和解除旱象。1.1.4文化发展漳州名人荟萃，文化昌盛。历史上除了开辟漳州的将领陈政、陈元光，丁儒外，还出现了高登、陈淳、林偕春、黄道周、张燮、唐朝彝、蓝鼎元、庄亨阳、蔡新等一大批政治家、思想家、教育家、文学家、史学家、数学家和地理学家。清初出现了以谢琯樵、沈古松、汪志周为代表的“诏安画派”。现代诏安画家较著名的有“三沈”：沈福文、沈柔坚、沈耀初。近代著名的文学家则有林语堂、杨骚、许地山。有誉满海内外，多次出国献艺的布袋木偶戏、芗剧、潮剧。民间文艺丰富多彩，有锦歌、竹马戏、大车鼓舞蹈和精致的剪纸艺术。有被誉为中国女排获取世界冠军的摇篮漳州体育基地。 1.1.5旅游资源目前全市拥有国家4A级旅游区1个、省级风景名胜区5个、全国重点文物保护单位11处、省级文物保护单位29处、国家级森林公园2个、国家级自然保护区1个、国家级地质公园1个。漳州海岸线长达680公里，海滨风光秀丽神奇，有国家4A 级旅游区东山风动石塔屿风景区，国家级海滨森林公园乌礁湾，“天然海滨浴场”马銮湾、隆教湾，“海上动物园”龙、虎、狮、象屿，云霄漳江口“红树林”旅游区，“闽山第一峰”南太武山以及漳州海滨火山地貌国家地质公园的奇特海岸地质地貌景观“海上兵马俑”龙海牛头山古火山口和“火山岛”漳浦林进屿等。漳州是著名的“花果之乡”，是历届海峡两岸（福建漳州）花卉博览会的主会场。有花市一条街，水仙花田，百花村，凤凰山万亩荔枝海，马口花博园等以及各县（市、区）颇具规模的花果园林如长泰芦柑公园，南靖兰花园，平和柚子园，天宝香蕉林等。漳州是历史文化名城有“闽南第一碑林”省级风景名胜区云洞岩，全国重点文物保护单位漳州明清牌坊、漳州文庙，中国十大名桥之一江东桥，“世界建筑奇观”漳州土楼等。漳州西北多山，长泰天柱山国家级森林公园，华安国家级森林公园，南靖虎伯寮（虎伯寮、乐土雨林、鹅仙洞、紫荆山）国家级自然保护区等。 漳州宗教文化发达，有全国重点佛教寺庙南山寺，千年古刹三平寺，国家级文物保护单位关帝庙、慈济宫，开漳圣迹威惠庙、将军山公园等。市区内旅游景点主要有朝阳镇虎林山古人类遗址、云洞岩、江东桥、万松关、瑞竹岩、石室岩和扶摇关帝庙。 目前，全市拥有旅行社28家，其中国际社2家，国内社26家；星级酒店12家，其中三星级6家，二星级6家。旅游接待床位5000多床，旅游定点单位7家，全市直接旅游从业人员达5000多人。1.2 城市交通概况1.2.1公路网络漳州市公路网络由3条高速公路(厦漳、漳诏、漳龙高速公路)、2条国道(324、319国道)、5条省道（省道漳东线漳州开发区至东山西埔段、省道官九线长泰枋洋至平和九峰段、省道西港线华安湖林至龙海港尾段、省道东东线东山西埔至平和芦溪段、省道金上线华安段）、57条县道和众多的乡村道路组成。至2003年底，全市公路总里程10396公里（其中：国道主干线186公里、国道267公里、省道683公里），通车公路平均密度达到每百平方公里46.8公里。全市农村公路总里程9130公里，占全市公路总里程10396公里的87.8%。 同时厦深、龙厦铁路漳州段预计2006年开工建设。1.2.2港航设施 漳州港由石码、招银、镇海、古雷、东山、诏安6个港区组成，其中招银、镇海、东山为一类口岸，招银港区被列入对台直航试点口岸。全港已建成生产性泊位38个，其中万吨级以上泊位5个（招银港区0#、3#、4#、5#和镇海港区后石电厂煤码头），生产性码头岸线长3132米，堆场面积50万平方米，仓库面积37万平方米，港口机械107台套，建成10万吨级航道长12海里，年货物吞吐能力1268万吨。 1.2.3运输站场 全市共有道路客运站25个（其中一级站1个、二级站11个），一、二级站场均分布在市区和县域行政中心。 1.2.4车船运力 至2003年底，全市拥有营运客货车25958辆（其中客车2681辆、货车23277辆），出租车1291辆。各类运输船舶198艘、4.2万载重吨、2673客位。 1.3漳州市经济概况 1.3.1 2003年生产总值及产业结构2003年漳州市生产总值(GDP)达603.84亿元，较2002年增长11.0%。其中，第一产业增加值127.03亿元，增长4.6%；第二产业增加值237.77亿元，增长16.5%；第三产业增加值239.05亿元，增长9.6%。三大产业结构比例由2002年的22.237.440.4调整优化为21.039.439.6，同比第一产业比重下降1.2个百分点，第二产业提高2.0个百分点。1.3.2 2003年人均收入及居民储蓄 城镇居民人均可支配收入9049元，农民人均纯收入3981元，年末居民储蓄存款余额213.6亿元1.3.3 2003年社会消费品零售概况全市社会消费品零售总额179.88亿元，比上年增长8.9%。分商品销售地域看，全年市的零售额66.20亿元，比上年增长11.2%；县的零售额44.07亿元，增