大理市城市规划管理技术规范第一章 总则第一条 为科学编制城市规划，加强城市规划管理，确保城市规划有效实施，促进经济社会全面协调可持续发展，根据中华人民共和国城乡规划法、云南省大理白族自治州城镇管理条例和经批准的大理市城市总体规划以及有关法律、法规、规章、规范和标准，结合大理市的实际情况，特制定本规范。第二条 本规范适用于大理市规划区内进行的城市规划、设计和规划管理的相关活动。大理市内历史文化名城、名镇、名村和名街范围内的建设项目应当符合相关的名城、名镇、名村和名街保护法规、规范、标准和规划要求。编制和审批分区规划、详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划）、各项专业规划以及有关建筑设计，应当符合相关法律、法规、规范、标准和本规范。 大理市规划区内的土地利用和各项工程建设活动应当按照经批准的详细规划执行；详细规划未作出规定或者尚无经批准详细规划的，应当按照上层次城市规划和本规范执行。第三条 在本市规划区内制定、实施城市规划和进行建设应当采用1994年大理城建坐标系和1985国家高程基准。第四条 本市规划区根据经批准的大理市城市总体规划确定。在本市范围内非城市规划区的区域，参照本规范执行。第二章 建设用地规划管理第五条 本市中心城区的建设用地分类和建设标准，按照中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准执行；镇建设用地分类和建设标准按镇规划标准执行。 （一）中心城区的建设用地分为10大类：居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）。（二）镇的建设用地分为9大类：居住用地（R）、公共设施用地（C）、生产设施用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、工程设施用地（U）、绿地（G）、水域和其他用地（E）。第六条 在城市建设用地规划管理中，对用地性质的确定按照经批准的控制性详细规划执行；尚无经批准控制性详细规划的，按已批准的上层次规划和本规范执行。第七条 各类建设用地的划分、使用应当遵循兼容性原则。详细规划已明确地块兼容性内容的，按详细规划执行；中心城区的建设用地详细规划未明确地块兼容性内容的，根据表2-1执行；镇建设用地的兼容性参照中心城区建设用地兼容性执行。第八条 依法取得土地使用权的单位和个人，不得擅自变更土地使用性质。确需改变建设用地使用性质超出地块兼容性范围的，应当按照规定程序和审批权限报有关机构审批。经审查批准的，在补交土地出让金后，重新与土地管理部门签订土地使用出让合同或变更协议后方可使用土地。32表2-1建设用地兼容性表 主导用地性质兼容用地性质大类居住用地公共设施用地仓储用地工业用地中类一类居住用地二类居住用地行政办公用地商业金融业用地文化娱乐用地科研设计用地普通仓库用地小类一类住宅用地公共服务设施用地二类住宅用地公共服务设施用地商业用地金融保险业用地贸易咨询用地服务业用地旅馆业用地市场用地新闻出版用地文化艺术团体用地广播电视用地图书展览用地影剧院用地游乐用地大类中类小类类别代码R11R12R21R22C1C21C22C23C24C25C26C31C32C33C34C35C36C65W1M居住用地一类居住用地一类住宅用地R11公共服务设施用R12二类居住用地二类住宅用地R21公共服务设施用R22公共设施用地行政办公用地C1商业金融业用地商业用地C21金融保险业用地C22贸易咨询用地C23服务业用地C24旅馆业用地C25市场用地C26文化娱乐用地新闻出版用地C31文化艺术团体用地C32广播电视用地C33图书展览用地C34影剧院用地C35游乐用地C36科研设计用地C65仓储用地普通仓储用地W1工业用地M备注：1、表中：表示兼容比例不超过20；表示兼容比例不超过50；表示兼容比例100；表示禁止兼容；表中表示的市场指一、二级批发市场及危险品特种市场用地，特种市场用地的兼容性须经规划批准，一、二级批发市场自动兼容比例不超过15。 2、划拨方式取得的用地性质不得兼容经营类土地的用地性质。 3、本表所涉及的规划管理按相关管理办法执行。第九条 依法取得国有土地使用权的单位和个人，应当按照规划设计条件进行建设；确需变更规划设计条件的，必须报州、市规划委员会审查；规划设计条件变更涉及相关利害关系人利益的，市城乡规划行政主管部门应征求利害人意见，有关利害关系人要求听证或规划设计条件变更可能影响国家利益和公众合法权益的，市城乡规划行政主管部门必须组织听证；经审查同意方可变更规划设计条件，经审查批准的，在补交土地出让金并重新与土地管理部门签订土地使用出让合同或变更协议后方可使用土地。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿；并报州、市规划委员会审查，按审批权限报有关机构审批。第十条 中心城区的用地布局，应当遵循“集约用地、成片开发、配套建设、降低密度、增加绿地、调整功能”的原则。城市旧城区用地性质以金融、生产服务业、商务、商贸、文化娱乐等为主，调整居住用地，控制大型仓储式商业设施和以批发为主的市场建设，不得再新建或扩建工厂、仓库等设施。在文物保护单位和建筑保护单位的保护范围内，原则上不得新建建筑物，确需新建建筑物的，应当符合相关保护法规、规范、标准和规划的要求；在其周围建设控制地带内新建、改建、扩建建筑物，应当与文物保护单位和保护建筑相协调，满足相关保护规划的要求。第十一条 在中心城区范围内，因国家基本建设征用农村集体土地后按有关政策预留给农民的生活、生产用地的布局，应当符合城市规划要求，原则上相对集中。其项目开发建设应以村组用地或片区为单位，组织编制修建性详细规划后实施，严禁个人擅自建设。第三章 建筑容量控制指标 第十二条 建设用地的建筑容量控制指标（含容积率和建筑密度，下同）使用时应根据建设项目的区位、性质、功能及用地情况按表3-1的规定执行。 表3-1建筑容量控制指标表项目用地类别新区建设旧区改造建筑密度（）容积率建筑密度（）容积率居住低层（3层）351.1401.2多层（46层）32.52.0352.2中高层（79层）302.432.52.6高层（10层）224.0254.5办公354.0405.0商业金融业505.0606.0工业品产售、维修451.0451.0其他公共设施503.0603.5工业一类工业30且550.8且2.0二类工业30且500.6且1.6三类工业30且450.5且1.0普通仓库单层40且600.4且0.6多层30且500.9且2.0注：1、本表规定的开发强度为净建筑密度和净容积率，建设用地面积不包括区 外道路等公共用地；2、 在旧城改造、更新、提升过程中对整体改造的“城中村”、危旧房等项目，在符合城乡规划要求，并满足本规范的前提下，可在表3-1的基础上，适当提高用地开发强度，其建筑容量控制指标由市城市规划主管部门上报市规划委员会审查； 3、不同功能组成的开发项目根据各种性质用地的比例确定项目总的建筑容量控制指标； 4、混合层取两者的指标作为控制指标的上、下限值。第十三条 在中心城区范围内，现有建筑不得加层。原有建设用地的建筑容量已超过表3-1规定的，或扩建后严重破坏空间环境的，不得在原有建设用地内进行扩建。在中心城区范围内，居民、村民使用原有房屋用地自行建设住房，每宗地的建筑面积不超过300平方米，楼层不得超过局部四层;居民、村民在拆迁安置小区自行建设住房，每宗地的建筑面积不超过320平方米，楼层不得超过局部四层，并符合片区控制性详细规划。第十四条 容积率计算规则。（一）以下建筑面积不计入容积率： 1、用作开放空间的建筑面积；