672010年潍坊房地产市场分析报告二一年八月目 录第一章 潍坊市宏观经济背景分析一、潍坊自然地理环境概述. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31、地理位置. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .32、城市规模. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33、行政区划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .44、城市交通. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .55、人文资源. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .76、个性潍坊. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7二、社会经济发展. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .101、潍坊在山东省内经济实力. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .102、地区GDP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .113、人均GDP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .124、潍坊产业结构. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .125、2010年第一季度潍坊市经济运行情况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12三、人口情况. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .161、总人口. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .162、人口增长率. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .173、总户数. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .184、户均人口. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .185、潍坊市各区县人口. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19四、城市规划与发展. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .201、城市结构. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .202、城市发展动力. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .233、城市发展规划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .244、城市发展战略影响分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30五、消费特征分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .311、人均收入水平. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .312、人均可支配收入及消费性支出. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .323、城乡储蓄存款. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .334、居民消费特征. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35六、本章小结. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37第二章 潍坊市房地产市场分析一、潍坊房地产市场总体特点. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38二、潍坊楼市专业水平总体评价. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .401、总体规划. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .402、建筑风格. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .403、营销手法. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .414、整体质素. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .425、物业管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42三、潍坊房地产市场分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .431、供应情况分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .432、需求主体分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .453、需求情况分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .464、价格分析. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .54四、潍坊房地产市场发展前景预测. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .59五、典型住宅项目调查. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60六、本章小结. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66第一章 潍坊市宏观背景分析一、潍坊自然地理环境概述1、地理位置潍坊市地处山东半岛中部，位于沿海和内陆的过渡交界地带，东与海港名城青岛、烟台相接，西与能源石化城东营和重工业城淄博相接，南依山峦起伏的泰沂山脉，与日照、临沂相连，北临美丽的渤海莱州湾。属于繁荣的环渤海经济圈南部地带的中心城市之一。1988年，世界风筝协会定潍坊为“世界风筝都”，每年四月举行国际风筝会。“银线连四海，风筝传友谊”，盛大的民俗活动大大提高了潍坊市在国内外的知名度。（1）地理位置优越潍坊市位于山东半岛中部，南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。距济南183公里，距北京410公里。南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉。（2）环境气候温暖，四季分明潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3，无霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。区域位置极其优越，市区地势平坦，为城市的发展奠定了坚实的基础，为房地产发展创造了大空间环境。2、城市规模全市总面积15859平方公里。至2009年底，据公安部门统计,全市年末户籍总人口867.85万人。据人口变动和劳动力调查资料推算,全市年末常住人口895.15万人。中心城区（西起大圩河，东至潍坊电厂，北临济青高速公路，南到胶济铁路）建城区面积128平方公里，人口108万。据潍坊市城市总体规划（20052020），潍坊市中心城市的总人口数2010年将达到127万人，2020年将达到179万人。在土地可供开发资源固定前提下，城市人口规模的不断增长会使得刚性需求不断增加，进而推动潍坊房地产业的发展。3、行政区划潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子4个市辖区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市。潍城区 面积289.5平方公里 人口40.6万人 居委会77个 村委会190个城四区寒亭区 面积1200平方公里 人口42.3万人 居委会21个 村委会422个坊子区 面积906.6平方公里 人口52万人 居委会24个 村委会547个奎文区 面积 182.88平方公里 人口53万人 居委会 49 个 村委会173 个临朐县 面积1834平方公里 人口85.4万人 居委会60个 村委会877个昌乐县 面积1101平方公里 人口61.8万人 居委会61个 村委会452个青州市 面积1569平方公里 人口90.6万人 居委会59个 村委会1002个诸城市 面积2168.6平方公里 人口106.07万人 居委会89个 村