n 当前文档修改密码：8362839锦联经典生活2007年度营销推广执行方案（2007.1-2007.12）沈阳精诚置业顾问有限公司2007第一部分 定价系统及其依据一、 国家宏观环境1、2006年对房地产最有力的宏观调控政策纷纷出台，2006年5月17日，“国六条”出台、2006年6月1日的国六条细则九部委提出的关于调整住房供应结构稳定房价的意见，和2006年8月28日建设部制定了房地产交易秩序专项整治工作方案有效地阻止了炒房、哄抬房价、内部认购等行为对房地产市场的影响，控制了房屋价格连续大幅上涨的趋势，对我市住宅市场的成交情况产生了比较明显的影响。2、中国央行宣布，从 2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%（一年期）。自8月19日起，再次上调人民币存贷款基准利率。基准的1年期存款利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%上调至2.52%；贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行5.85%上调至6.12%。提高贷款利率会抑制购房者需求、缩减贷款额度或推迟购房，直接影响销售结果。3、据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2006年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2%，同比呈下降趋势。房地产市场运行发展，涨幅受到影响，稳中略升，趋于平稳。11月6日，沈阳市统计局发布前三季度我市房地产价格统计报告。报告显示，19月份我市房屋销售价格上涨6.5%，同比呈下降趋势。4、2006年12月5至12月7日，中央经济工作会议在京举行，会议提出，明年经济工作的主要任务之一就是要加强和改善宏观调控。这次会议强调：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控”；“要在政策落实上狠下工夫，确保中央各项方针政策和工作落到实处。”与此同时，会议还就建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，以及不断改善城镇低收入困难群众的住房条件等内容进行了专门部署。小结：1、2006年在国六条政策及细则关于调整住房供应结构稳定房价的意见影响下，加强房地产宏观控制。央行两次提高贷款利率会抑制购房者需求、缩减贷款额度或推迟购房，直接影响销售结果。2006年对房地产最有力的宏观调控政策纷纷出台，对我市住宅市场的成交情况产生了比较明显的影响。2、2007年房地产市场会加大宏观调控，房价上涨势头将进一步得到遏制，政府对调控政策落实到实处，直接影响房地产价格。二、 沈阳市房地产市场环境沈阳市统计局统计2006年截止12月30日，沈阳市商品房销预售面积达到1064.3万平方米，合同金额实现363.4亿元，沈阳商品房交易的均价为每平方米3414.45元/。2006年皇姑区共销售87.79万平方米，共计9386套, 商品房价格3728元/（本案单价比沈阳均价高1一三6元/，比皇姑区均价高822元/。注:按项目销售均价4550元/计算）1、沈阳市2006年土地市场供求关系分析面积于洪东陵皇姑浑南大东和平铁西沈河合计投放量(万)903.6522.328325914377.570.629.42288成交量(万)436.7221.828.996.940.136.50一五.7877成交比例（%）48%42%11%37%28%47%0%53%38%数据来源：沈阳市土地储备交易中心，截止日期：2006年12月31日小结：依据各区的土地供求情况来看，全市均为供大于求。预计2007年于洪区、东陵区、浑南成为全市竞争热点区域，皇姑区07年相对竞争平稳，但存量土地会大量投放市场，潜在市场竞争力会增加。2、沈阳市2006年土地市场成交土地情况土地 座落宗地编号地块名称四至范围规划用地面积(公顷)容积率建筑密度绿地率规划用途商业比率推出日期备 注皇姑区2006-014黄河南大街西地块东： 黄河南大街 西： 用地界限 南: 黄河南大街112巷 北: 黄河南大街126巷 1.531.830%25%居住 商业30%06.03.01建筑限高：30米；地块按国家及沈阳市有关规定设置配套设施皇姑区2006-017勾连屯地区-1地块东： 用地界限 西： 规划道路 南: 昆山路 北: 规划道路56.21.728%30%居住 商业10%06.03.01建筑限高：45米；地块按国家及沈阳市有关规定设置配套设施皇姑区2006-0一八勾连屯地区-2地块东： 二环路 西： 规划道路 南: 昆山路 北: 规划道路35.51.728%30%居住 商业10%06.03.01建筑限高：45米；地块按国家及沈阳市有关规定设置配套设施皇姑区2006-019勾连屯地区-3地块东： 用地界限 西： 二环路 南: 用地界限 北: 昆山路14.61.728%30%居住 商业10%06.03.01建筑限高：45米；地块按国家及沈阳市有关规定设置配套设施皇姑区2004-009北运河南地块东：黄河南大街 西： 用地界限 南: 黄河南大街126巷 北: 用地界限2.841.830%35%居住 商业30%06.03.01建筑限高：30米；地块按国家及沈阳市有关规定设置配套设施皇姑区2006-023梅江街东地块东：用地界限 西： 梅江街 南: 用地界限 北: 用地界限292.025%30%居住 商业10%06.10.一八净地;地块按国家及沈阳市有关规定设置配套设施;皇姑区金廊一号地（北站北地区）东：黑龙江街 西：北陵大街 南: 昆山东路 北: 歧山路21660%一五% 商业100%06.03.23该地块占地21万平方米为金廊一号地，其中包含6万平方米棚户区皇姑区松山路南东：牡丹江街 西：黄河北大街 南: 乐山路 北: 松山路7.17360%一五% 商业100%06.03.23棚户区皇姑区向工东：向工街 西：区界 南: 铁路线 北: 向工三校11.32.530%30% 商业居住一五%06.03.23棚户区皇姑区明廉东：苍山路 西：现状住宅楼 南:苍山路 北:现状住宅楼 4.62.530%30% 商业居住一五%06.03.23棚户区皇姑区舍利塔（可出让5公顷）东：沈司管理局 西：塔湾街 南: 新开河 北: 沈司管理局 一三.051.230% 商业（拟建辽城文化园）100%06.03.23棚户区皇姑区金沙江街西，宁山路北东：金沙江街 西：翔凤花园 南: 宁山路 北: 珠江五校2.25330%30% 商业40%06.03.23棚户区皇姑区乳品一厂东：黄河大街 西：现状住宅楼 南: 黄河大街112号巷 北: 新开河1.9440%一五% 商业100%06.03.23棚户区皇姑区天香楼北东：三江街 西：珠江街 南: 天香楼酒店 北: 华山路0.45340%30% 商业居住30%06.03.23棚户区皇姑区物质公司地块东：淮河街 西：现状住宅楼 南: 昆山路 北: 峨眉山路3.42.530%30% 商业50%06.03.23棚户区皇姑区梅江街西东：现状住宅楼 西： 规划路 南: 沈飞锅炉房 北: 规划路3.2230%30%居住一五%06.03.23棚户区皇姑区怒江街西东：怒江街 西：泾河街 南: 昆山路 北: 歧山西路2.35330%25% 商业居住25%06.03.23棚户区皇姑区区医院西东：区中心医院 西：潭江街 南: 第一服装职高 北: 昆山路0.36330%25% 商业居住30%06.03.23棚户区皇姑区利群电影院东：大渡河街 西：阳江街 南: 白云山路 北: 青云山路0.77230%25% 商业居住50%06.03.23棚户区皇姑区车辆厂医院西东：车辆厂医院 西：市商务管理学校 南:现状住宅楼 北: 现状住宅楼0.5230%25%居住06.03.23棚户区皇姑区歧山路南、延河街东东：泾河街 西：延河街 南: 娥眉山路 北:歧山西路0.52230%30% 商业居住一五%06.03.23棚户区皇姑区精品商厦（龙凤宾馆东侧）东：扬子江街 西：长江街 南: 现状住宅楼 北: 恒山路0.6650%25%公建100%06.03.23潜力地块皇姑区恒威大厦东：长江街 西：东油大厦 南: 金龙小区住宅楼 北: 青云山路0.5630%25%公建100%06.03.23潜力地块皇姑区省政府西东：北陵大街 西：用地界限 南: 北运河绿线 北:现状住宅楼0.38250%25%公建100%06.03.23潜力地块皇姑区庐山路北东：湘江街 西：黄河大街 南: 庐山路 北: 用地界限0.21240%一五%公建100%06.03.23潜力地块皇姑区歧山中路南东：湘江街 西：黄河大街 南: 用地界限 北: 歧山中路0.28240%一五%公建100%06.03.23潜力地块皇姑区海韵北东：黄河大街