一、文件的主控部门、初次发布、实施的时间主控部门文件版本初次发布时间初次实施时间二、文件修改记录序号修改日期申请人修改的页次、章节改后版次三、相关部门评审签署董事办行政部人力资源部电脑资讯部规划技术部工程部业务部采购部预算部策划部营销部财务部审计部四、审批签署编写审核批准此文件是公司的知识产权，严禁私自复制。欢迎您对任何文件提出修改意见，但在您的意见没有被批准之前，必须执行文件要求。1. 目的1.1. 让员工更快、更熟练地了解公司产品，尽快投入工作中。2. 适用范围2.1. 营销部全体销售人员。3. 定义3.1. 无4. 职责4.1. 营销部经理对手册内容进行培训、讲解。4.2. 营销人员必须熟读并接受不定期的考核、抽查。5. 作业内容5.1. 目录5.1.1. 项目概况5.1.1.1. 地理位置及交通优势5.1.1.2. 项目基本名称5.1.1.3. 产品（住宅）概况5.1.1.4. 品牌内涵5.1.1.5. 项目规模5.1.1.6. 总体规划与建筑设计5.1.1.7. 公建配套设施5.1.1.8. 智能服务系统5.1.1.9. 文化教育5.1.1.10. 投资置业环境5.1.1.11. 物业管理5.1.1.12. 三期住宅装修标准5.1.1.13. 售价、付款方式、入住费用5.1.2. 项目优劣势比较及劣势难点释疑5.1.3. 销售工作的程序及礼仪5.1.3.1. 电话咨询5.1.3.2. 现场销售5.1.3.3. 购楼交易的程序及手续5.1.3.4. 购楼税费5.1.4. 销售疑难问题及解答5.1.5. 其他相关部门资料5.1.5.1. 物业管理公司5.1.6. 售后服务及投诉处理5.2. 项目概况5.2.1. 地理位置及交通优势5.2.1.1. 由xx房地产公司开发的“xx乐意居”项目位于富饶的中山市东升镇，总占地28万平方米。壹加壹超市、旭日公园、东升高级中学，汇景酒店等生活配套近在咫尺。处于小榄镇与石岐之间的中心点，离石岐、小榄仅15分钟车程。地理位置得天独厚，环境优美，交通便捷，是白领精英的理想居所。小区内采用人车分流设计，各行其道，安全畅顺。5.2.2. 项目基本名称5.2.2.1. 发展商：中山市xx房地产开发有限公司（简称“xx地产”）5.2.2.2. 承建商：浙江中天建筑集团七分公司 特级企业5.2.2.3. 总体规划：珠海艺臻工程设计有限公司5.2.2.4. 园林设计：珠海市风景园林设计有限公司5.2.2.5. 建筑设计：珠海艺臻工程设计有限公司5.2.2.6. 物业管理：中山市xx物业管理有限公司5.2.3. 全新组团“尚领”产品概况5.2.3.1. 2006年5月乐意居首次以“尚领”组团推出多层住宅14#17#共352套，推出短短3个月已全面售馨。5.2.3.2. 2006年10月又以“尚领”组团推出18#20#住宅7栋196套单元，尚领2期采用全新设计意念，18#20#中5栋为多层住宅，2栋为小高层设计，首层部份单元随楼附送DIY私家花园，6层及11层单元全部为4.5米或6米中空大厅设计。该组团中的19#楼为整个组团中的楼皇，1-8层为一梯四户设计，9-11层为一梯两设计，11层为空中别墅设计、随楼附送超大型私家露台，19#正对组团中心主绿化园景，最宽楼距达53米，体现豪宅典范。开售当天，推售单元已超9成，取得了较好的业绩。5.2.3.3. 2007年8月再以“尚领”组团推出21#25#部份住宅，21#25#为“尚领”组团的升组产品，在保持“尚领”组团一贯优点外，更提高的住宅的交楼标准，如住户大堂采用了酒店式大堂的设计，另外，铝合金材料更升级为喷涂形材料，使业主生活更显尊贵。5.2.4. 品牌内涵5.2.4.1. 本项目由中山市最具实力的大型港资企业中山市xx房地产开发有限公司所开发。公司创立于1999年，经过不断的发展，业务范围已拓展至房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、酒店物业等多个行业。xx地产最初主要从事商品房代售经营，自2000年成立中山市xx房地产开发有限公司以来，经过我司同仁的不断努力，公司事业得到了长足的发展，已成为中山较具影响力的房地产开发企业，至今已成功开发了“xx花园一至五期、汇景酒店项目，参与开发了东升镇xx阁；开发中的“xx乐意居”（包括“xx学校”）项目，是中山市同期开发的最大楼盘之一。5.2.4.2. “xx”矢志不渝地致力于人文文化的房地产开发和服务：出色的规划设计、便利的交通网络、优良的工程品质、完善的社区设施、怡情的园林绿化、贴心的物业管理，赢得了业界及业主的一致好评。5.2.5. 项目规模5.2.5.1. 本项目总占地28万M2，自西向东分六期发展，容积率2.4，绿化率35%。 5.2.6. 总体规划与建筑设计5.2.6.1. 为使本项目的规划建站在一个更高的起点，从2003年起，我司不惜成本分别就xx乐意居的总体规划、城市综合体及单体设计方案、园林设计方案进行了三次较大规模的招标。5.2.6.2. 总体规划招标吸引了国内多家知名机构参加，竞标方案水准很高，大量现代规划设计理念被运用其中。最后，珠海艺臻工程设计有限公司，以其整体空间较好，规划布局合理，结构清晰，能充分体现和谐人居的特色，可实施性较强等综合优势一举夺标。5.2.6.3. 城市综合体及单体设计中标单位同样为珠海艺臻工程设计有限公司，该公司强调住宅区环境与建筑、单体与群体、空间与实体的整合，并将设计元素融入人居与社区环境，使建筑平面、空间组合与环境富有特色，形体塑造更具魅力。5.2.6.4. 园林设计方案中标单位为珠海市风景园林设计有限公司，该公司的设计方案充分考虑到小区的空间，将组团绿化、绿化带、居住区集团绿化设计成点、线、面不同形式的绿化系统。一期的绿化在欧洲园林的主题情调下，以多外水景喷泉、瀑布、凉亭组合成不同的绿化组团，将作品中或活泼浪漫、或经典幽雅、或贵丽雍华的气质带入小区、使小区更富生气，和生活有机融合。设计公司考虑到地下车库的范围较大，更从环保角度出发，将车库与平台之门的出入口、透光井采用全玻璃结构，大大地减少能源的浪费。5.2.7. 公建配套设施5.2.7.1. 本项目规模庞大，地处中山市的交通要点，全镇水陆交通十分便利,地理优越,北接中山经济重镇小榄、南接中山市城区石岐，105国道、中江高速公路和规划建设中广珠西线和广珠轻铁贯穿境内，珠江支流小榄水道绵延而下。中江高速东升出口已于2005年11月正式开通，随着07年广珠西线二期工程的完工及09年广珠轻铁的建成通车，东升镇将成为中山市的交通枢纽，届时，东升镇将大大拉近与珠三角各大中城市、地区的距离。5.2.7.2. 镇政府为方便xx乐意居业主的进出，吸引更多投资者到东升投资，促进镇的经济发展，镇政府不惜斥巨资在小区东西两端铺设两条镇级样板路贯通中山经济重镇小榄，极大地缩短了东升与小榄的距离，从xx乐意居到小榄仅需2分钟车程。5.2.7.3. 为把xx乐意居周边规划成东升的新商住中心，镇政府于06年6月在xx乐意居东入口位置兴建了占地25000平方东升旭日公园，公园有着超前的先进设计，园内有怡人的绿化带、花池、凉亭以及大型的舞台和体育设施，可满足今后东升未来的发展需要，旭日公园已于10月1日正式投入使用。5.2.7.4. xx乐意居发展商中山市xx房地产开发有限公司，为满足业主需求将在小区内设大型豪华会所，内设大型泳池、网球场、健身房、乒乓球室、桌球室等多项娱乐设施。除些之外，由发展商在东升镇内投资兴建的四星级汇景洒店已正式开业，内设酒楼、西餐厅、夜总会、桑拿、茶艺馆、美发中心、棋牌、大型会议室、豪华客房等，业主消费可享受多种优惠，彰显业主尊贵身份。5.2.8. 智能服务系统5.2.8.1. 本小区采用4A级智能化管理，全区配备红外线周界防范系统、实时摄录系统、电子子巡更系统、停车场管理系统、IC可视门禁系统等，使业主的生活更加安全、便捷。5.2.9. 文化教育5.2.9.1. 为了给业主的子女提供充足的成长空间，让孩子在未来的天空中自由翱翔，发展商计划于小区内投资约1亿元创办省一级名牌学府xx学校。xx学校占地59000平方米，总建筑面积达53000平方米，分设小学部及幼儿园部，校内设施设备按省一级标准配置，含学生饭堂、学生宿舍、小学教学楼、幼儿园教学楼、标准足球场、农田试验区、体育馆（含游泳池）等设施，学校办学规模：小学36个班、幼儿园12个班，学校将推行先进的教育理念，实行小班化管理，充分尊重学生的个性发展，保证每一个小朋友都有充分的个性发展空间。凡本小区的的业主子女入读均可在同等条件下获得优先入学权。5.2.10. 投资置业环境5.2.10.1. 回顾中山市商品房市场发展的过程，大致经历了几个主流阶段：城市中心单体楼 城市次中心区，新区中型住宅区 城郊结合部大型住宅区 城市周边大型屋村。这一方面反映出城市扩张对开发行为的影响，另一方面也反映出购房者需求的多元化。随着城市进程的不断向北向南扩展，住宅郊区化的主流正逐渐形成。而本项目无论从规模、地理位置、品牌信誉度或环境上讲都是城市周边大型楼盘中的佼佼者，居住条件和投资潜力不言而喻。5.2.11. 物业管理5.2.11.1. 本项目物业管理由xx地产属下中山市xx物业管理有限公司提供。该公司管理经验丰富，实行ISO9001管理体系，现有管理物业包括获得中山市园林式住宅小区及中山市物业管理优秀示范小区称号的xx花园及xx乐意居等。物业公司为xx业主提供周全、细致、全方位的社区服务，受到业主的良好赞誉。在xx乐意居，该公司除秉承原有质素外，还将更现代、更安全、更广泛的服务与业主生活结合，让业主充分享受和谐乐意的诗意生活。5.2.12. 住宅装修标准（三期）5.2.12.1. 四期21号楼交楼标准（多层）5.2.12.1.1. 装修标准：5.2.12.1.1.1. 外墙：粘贴外墙砖。5.2.12.1.1.2. 内墙：墙身批荡。5.2.12.1.1.3. 地面：室内地面结构板楼面现浇，不做面层。5.2.12.1.1.4. 门：防盗入户门，室内留门洞，不设门和门扇，客厅阳台设铝合金落地玻璃门。5.2.12.1.1.5. 窗：喷涂铝合金窗配玻璃。5.2.12.1.1.6. 厨房：室内地面结构板楼面现浇，不做面层；墙身批荡；预留排水口，不安装任何厨具。5.2.12.1.1.7. 洗手间：地面油性防水层；墙身批荡；预留排水及排污口，不安装任何洁具。5.2.12.1.1.8. 梯间：梯阶贴耐磨砖，梯间墙身扫乳胶漆。5.2.12.1.1.9. 天花：普通刮白。5.2.12.1.2. 住宅设施标准：5.2.12.1.2.1. 供电：接电源至每户的总电箱内，设独立之电表。5.2.12.1.2.2. 供水：接至每户的阳台，设独立之水表。5.2.12.1.2.3. 电话：接至每户室内，户内布装买方自理。5.2.12.1.2.4. 有线电视天线：接至每户室内，预留接线口，户内布装买方自理。5.2.12.1.2.5. 防盗设施：各单位统一配置可视对讲系统。5.2.12.2. B、四