天津市诚基中心国际公寓调研报告.doc *天津市诚基中心国际公寓调研报告一研究背景1项目简介地理位置：天津市和平区南京路（耀华中学对面），距离滨江道步行街500米。物业类别: 公寓（小户型：面积为58 m2、68 m2、98 m2）建筑类别: 高层装修状况: 毛坯开发商: 天津泰瑞房地产开发有限公司占地面积:19000平方米总建筑面积:200000平方米物业管理费:1.5-2元/平方米商品房套数(套)：4641.价格：平均价格(元/m2)：8787.85 购买参考价格(元/m2)：9500容积率: 10.52%开盘时间: 2005-10-29小区内部配套:会所：超五星级酒店装修标准（诚基公寓每层有四个安全出口，1，2门各两个，均为防烟楼梯间，即火灾发生时机械加压装置启动，向楼梯间及前室送风防止烟气进入疏散楼梯间。）周边配套:1、中小学:耀华中学、试验小学、61中学、长沙路小学2、综合商场:津乐汇、吉利大厦、国际商场、伊势丹百货3、医院:天津总医院、滨江医院、公安医院4、地铁站：营口道站目前工程进度：A区主体18层施工，B区主体44层施工成交情况：根据天津市房管局网站信息，诚基中心1、2号楼基本销售完毕，诚基中心3号楼总计可销售套房2722，截至2006-9-4已经销售2179。二、项目介绍：诚基中心国际公寓项目位置图：项目图：外观效果图：（摩天阁、凌云阁）大堂实景效果图：酒吧实景效果图：健身房实景效果图：游泳池实景效果图：项目介绍：天津市诚基中心国际公寓分为AB两座，A座拥有空中花园，12层是SHOPING MALL；负1层是超市；负2层是停车场。B座拥有会所，游泳健身场所，游泳池。地理位置及周边环境：1、地处南京路市中心地段，是商业、办公的核心地段。2、靠近有百年历史的五大道（成都道、重庆道、常德道、大理道、睦南道、马场道）。3、对面为国家级重点中学耀华中学。4、交通便利，地铁1、2号线和20多条公交线路。诚基中心国际公寓对外宣传理念：1、 WING HANG CONSTRUCTION DESIGN COMPANY LIMITED以其先进的设计理念将五星级酒店与豪宅完美融合，优势互补。充分体现设计理念的前瞻性和唯一性。2、 集国际公寓、五星级酒店、高尚住宅优势、功能于一体，充分满足不同层面的社会需求，宜商、宜住、宜出租、宜投资。3、 新古典建筑与后现代建筑相映成辉，进口花岗岩干挂配饰玻璃幕墙外立面，典雅豪华，经典永恒。4、 五星级标准的大堂、公共区域、超大会所、配套功能齐全，国际化的服务、管理体系完善，彰显业主尊贵身份。5、 宜人尺度合理布置厅、卧、餐、厨、卫、书、储七大生活区域，50全功能精致户型，演绎经典绚丽生活。6、 科学的建筑设计，历史性地突破了豪宅70%得房率极限，高达80%。创造实用空间最大化，节省业主投资10%。7、 6000法式洛可可中心庭园融合五星级标准超大会所，营造卓越的欧式贵族生活空间。8、摩天CLUB皇朝会，君临天下，把酒临风，尽览津门都市美景。9、坐拥大型shopping mall，休闲、娱乐、餐饮、购物随心所欲。10、五星级酒店品质、70年住宅独立产权、普通住宅生活成本，创造出优于住宅、酒店、公寓、写字楼的租金高回报。11、高科技安防系统，现代智能服务，保障业主高枕无忧。12、 由CRYSTAL Beauty Hotel Management LIMITED全资子公司提供管家式物业服务（包括豪宅标准服务及五星级酒店标准的有偿服务），让业主可充分享受高品质生活，也可享受高达18-22.5%的投资回报率。13、国家三部节能设计，保温、隔热，冬暖、夏凉，追求经济、舒适的生活方式。14、豪华三菱电梯配置，体验上上下下的享受。三、建材装修结构:框架结构外墙:大理石内墙:室内采用JMC轻质墙体进行分隔，具有优良的隔音、隔热、防潮性能。墙体壁薄，大大增加了室内使用面积。标准的工业化机械生产，大大提高了墙面的平整度，便于装潢。本身特殊的材质，避免了横梁所浪费的空间，增加了有效使用高度同时为业主提供了任意分割、二次装修家居的便利。大堂:五星级酒店装修标准电梯:三菱电梯门窗:入户门采用以色列“大壮将军”防盗门；窗采用6 mm +9 mm（中空部分充实惰性气体） +6 mm双层中空玻璃窗，龙骨采用铝合金隔热断桥材料，内侧为木包铝框材。德国美驰五金件，开启扇部分具备平开、内倒双向开启方式。外窗结构传热系数控制在4.5W/(m2k)供电:每户6KW（58 m2）电容量，完全满足业主对电气化生活的追求。电梯、消防风机、消防泵动力，大堂、楼梯、走道照明均为双电源、双回路供电，使公共设施的供电可靠性提高了一个数量级。户内开关箱：欧洲“梅兰日兰”壁内暗藏式开关。户内开关插座面板：日本“正野电工”供水:城市变频供水，户内水管采用中外合资“斯得贝”（STABEL）PPR绿色环保冷热水管，德国克劳斯玛菲生产线和工艺技术，选用世界著名的北欧化工优质PPR原料，德国工程师及技术专家的技术指导和管理。使用该水管，提高了生活的饮用水的质量，避免管道的二次污染。供气:城市管道煤气消防:日本进口报知机四、调研背景1、类别分析：诚基中心是典型的酒店式公寓的商住楼。商住楼是市场的一种需要，大致可以分为三种：（1）、在一个项目内，商用和住宅两部分截然分开，各为独立的建筑体，有各自的区域，彼此互不干扰。 商用与住宅各自实行不同的标准。这种形式的商住项目，对居住的影响并不大，只要商、住两个区域的管理严格区分就可以了。（2）、在同一栋楼内，商与住按楼层分开，把商用限制在固定的低楼层内，商与住各有各的电梯与通道， 把两者的交通冲突减至最少。这种商住楼对楼内居住的影响不大，但是对绿地、配套等外部公用设施可能还存在着“共享”的问题。（3）、商与住混杂在一起。 很显然，诚基中心属于第二种。同样，这三种类型，人们的首选肯定是第一第二第三。但是估计没有多少人会选择第三种，不论是企业还是个人。2、消费分析从目前的情况分析，购买诚基中心的大部分人是为了投资。投资房产的类型主要有以下几个方面：（1）、是商业型，如商铺和门面，这种房产投资比较高。（2）、是一些满足于中小企业办公的商住型公寓。这些房屋不但具有居住的功能，由于其地处繁华商业地 段，又具备商住办公的价值。（3）、是服务型公寓，如酒店式商务公寓，不但装修完整，还提供整套的家具。客户只需带一个皮箱，就 可以进来居住和办公。结合诚基中心的具体情况，主要有以下几种投资行为：（1）、炒房者转手倒卖，赚取差价，以获取高额利润。（2）、购房人作出租用，以收取租金作为回报。我分析这主要有两大类投资目的：用房养老和以房养房。 这里不做具体分析了。（3）、中小企业购买作办公用。 我认为：诚基中心的买主大部分应该是第二种投资目的，也就是出租，真正购买作办公用的应该数量不多。 既然出租占绝大多数，那么就会出现两种情况：租给个人或家庭作住宅，这是一开始大多数业主购买此房产的目的；租给个人或单位作办公用房，这显然是其他业主反对的，因为这改变了房屋的设计用途，合同上写的是设计用途：住宅，现在却成了办公场所。为什么反对呢，有以下几点理由：（1）人员太杂：商住混用人员太杂，办公的、推销的、联系业务的、送盒饭的、搬家的、往来的人比走亲戚看朋友的人多多了，也杂多了。单元防盗门和保安登记核查基本形同虚设，选房时看到的宁静、恬淡的居住氛围完全没有了。（2）装修扰民：一个家庭可能会住上几十年，但是公司却待不了那么久，今天这个公司开张，明天那个公司搬家。新来的公司要装修，于是公司常开，装修常干，噪音致使楼里住户永无宁日。（3）电梯难用：商住楼电梯是按居住的人员数设计的，但公司的出现无形使楼内人数以几何数字增长，并且搬运办公家具、运送货、职工上下班、往来联系业务，电梯里多数时间都是人满为患，住户等候梯的时间很长，电梯内拥挤不堪，电梯的运输量经常是超负荷的，因而折旧、损坏的速度很快。（4）环保指数下降：公司多了，人也多了，垃圾数量亦相应增加，绿地占用增加，健身、娱乐、休息的地方减少，没有了宁静居住气氛，住宅区内不那么清静了。（5）车位难觅：商住楼车来人往，热热闹闹，车位常常是满满的，很难停车。即使你买了车位，也很难保证不会被别的车抢占了。而且，人太杂，车的安全指数也大大下降，车被盗、被碰、被划、被刮的危险性大大增加。（6）楼内干扰强烈：公司多了，作息时间各不相同。很多公司加班到半夜，并且在休息日某些公司职员仍旧是8点多来上班，影响住户的休息。（7）安全隐患：人多手杂，乱扔烟头，乱接电线，放置易燃易爆物品，遮挡消防栓，安全隐患增多。同时也给不法分子以可乘之机。（8）物业费收取不公：公司往来的人较为频繁，对公用设备的使用程度也比一般住户大得多，物业维护的费用也大得多，但是物业收费却一样多。长时间下来普通住户物业费不是需要多交，就是整个楼的物业服务水准被迫下降。相关链接：2004年7月1日起施行的天津市房屋安全和使用管理规定第八条规定：房屋使用人确需改变住宅房屋使用性质的，不得影响房屋使用安全和相邻房屋的使用，不得影响文物和历史风貌建筑的保护，应当符合城市市容、规划、消防、环保等要求，并征得房屋所有人、经营管理人、相邻关系人的书面同意。同时，天津市人民政府在2005年6月16日关于对天津市房屋安全和使用管理规定和天津市房屋租赁管理规定有关条款立法解释的批复中写到：市房地产管理局：你局关于对天津市房屋安全和使用管理规定、天津市房屋租赁管理规定有关条款作出立法解释的请示(津房管（2005)170号)收悉。经研究，有关条款按以下解释意见执行：一、天津市房屋安全和使用管理规定（2004年市人民政府令第66号)第八条规定“房屋使用人确需改变住宅房屋使用性质的，不得影响房屋使用安全和相邻房屋的使用，不得影响文物和历史风貌建筑的保护，应当符合城市市容、规划、消防、环保等要求，并征得房屋所有人、经营管理人、相邻关系人的书面同意”中的“相邻关系人”是指：（一）将住宅楼房中的部分住宅房屋改为办公用房的，为当事人所在门栋同层及以下的房屋所有人、使用人；（二）将住宅楼房中的部分住宅房屋改为经营性用房(餐饮、娱乐、洗浴除外)的，为当事人所在门栋的房屋所有人、使用人。二、天津市房屋安全和使用管理规定第九条第二款规定“护栏安装单位应当按照统一的护栏设计安装规范进行护栏安装施工，具体护栏设计安装规范由市房地产管理局另行制定”中的“护栏设计安装规范”，是指天津市工程建设标准设计（DBT29181998)之“98系列建筑标准设计图集98J6”中贴窗护栏（一）、贴窗护栏（二）、靠窗护栏（三）的三种形式。三、天津市房屋租赁管理规定(2004年市人民政府令第72号)第九条第二款规定“出租商住两用楼的底商用于餐饮、娱乐、洗浴、洗染等经营活动的，房屋出租人应当事先征得房屋相邻关系人的书面同意，并应当按照国家和本市有关规定办理相关手续”中的“出租商住两用楼的底商用于餐饮、娱乐、洗浴、洗染等经营活动的”，是指将商住两用楼的底商出租改为餐饮、娱乐、洗浴、洗染等新用途的经营活动；此款规定中的“相邻关系人”，是指当事人所在门栋及其左右相邻各一门栋的房屋所有人、使用人。同样，北京市工商行