谨呈：深圳市英龙建安有限公司 销售执行报告深圳市世联地产顾问有限公司目 录第一篇 市场调查报告第二篇 项目分析及战略制定第三篇 执行报告第四篇 销售准备第一篇 市场调查报告 11 深圳市宏观经济111 深圳市2001年经济发展经济环境深圳市2001年面临的经济外向度高，是“10年来最困难的一年”。去年以来，美、日、欧经济增长和国际IT产业发展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高，出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球IT产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。城市经济增长由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴发达国家和地区招商引资、全面提高通关效率、进一步优化投资发展环境，实施新一轮政府审批制度改革，加快国有企业改革步伐等应对措施，使全市经济在逆境中仍然保持了健康的增长态势。据深圳市统计局资料，去年深圳全市实现国内生产总值1908.15亿元，同比增长13.2%，在全国大中城市中名列第四：全市规模以上工业企业实现现价工业总产值880.44亿元，增长17.4%；完成固定资产673.37亿元，增长8.7%；社会消费品零售总额609.26亿元，增长13.2%；地方预算内政收入262.49亿元，增长18.3%。深圳经济特征深圳市统计局资料显示，2001年深圳经济呈现1月低开，2月迅速回升，3月开始逐步走稳并保持到年底，其4月至12月的累计增长幅度在12.2-13.2%之间，波幅极小。就各项主要经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口的运行轨迹非常吻合，这表明深圳的经济特征是“以工业为主导，以出口为依托的外向型经济”，与世界经济形势变化高度关联。1.1. 2 深圳2001年经济特点工业经济快迅增长据初步统计，去年全市规模以上工业企业实现现价总产值2880.44亿元，按可比口径算，比上年增长17.4%，完成工业增加值843.70元，比上年增长15.6%外商投资增势强劲 据统计，去年全年累计实际利用外资36.03亿美元，比上年增长21.4%，其中外商直接投资25.91亿元美元，比上年增长32.1%外贸出口全国九连冠去年深圳外贸出口总额达374.53亿元，同比增长8.36%，连续第九年位居全国大中城市外贸出口首位。高新技术产业进出口各项资料都大幅上升，高新技术产品的出口额达110.21亿美元，同比增长32.21%，占深圳出口总额的29.43%。物价水平有所下降据统计，去年全市实现社会消费品零售总额609.26亿元，比上年增长13.2%，全年走势比较平稳。物价总体水平比上年相比有所下降，全年居民消费价格总水平累计下降2.2%。财政税收稳步增长 据统计，去年全市累计实现地方预算内财政收入262.49亿元，比上年增长18.3%。年末全市金融机构各项存款余额4092.57亿元，比上年初增长29.1%。1.2全市写字楼总体市场分析 1.2.1 总体市场评价深圳市的写字楼市场在2001年已触底反弹，在市场供应不足的局面下，前期空置量被进一步消化。西部办公组团随着其标志性建筑物世贸中心（招商银行大厦）的投入使用，周边写字楼物业如雨后春笋般相继开。中心区随着行政文化区的建设项目的相继开工，中心商务区CBD正在紧锣密鼓的进入实施阶段。 1.2.2 市场供应分析 写字楼占商品房销售比例从如上三图（1999年、2000年、2001年各类物业销售比例图）中，可以看到，近年来深圳市的写字楼市场总体供应量较少，仅占近年商品房总销售量的23%；商业的市场总体销售也较少，仅占近年商品房总销售量的35%。写字楼年内销售规律分析近两年写字楼销售规律，有助于了解写字楼在年内最佳的销售时期。近两年写字楼销售的年内分布如表13所示。近年写字楼年内销售规律（万）第一季度第二季度第三季度第四季度全年合计1999年2.184.051.347.4515.022000年2.281.040.897.9812.19平均2.232.551.127.7113.61 资料来源：国土规划局房地产研究中心 由右图中可见，近两年深圳市写字楼第四季度销售量超过前三个季度的总和，因此可以佐证写字楼销售的黄金季节在第四季度。 写字楼新开工面积和竣工面积 全市近年来，写字楼的新开工面积和竣工面积整体呈见底回升趋势。2001年福田区写字楼在建面积所占比例超过全市的一半。随着深圳新中心区的开发，城市商务办公区域及城市重心的西移，已成为城市发展趋势。参见下图：写字楼空置率由于市场供应量的短缺，市场需求不得不消化往年的写字楼空置量。写字楼的空置率自2000年起开始较大幅度下降，但2001年下降趋势减缓。参见右图：写字楼整体销售量 据规划国土局房地产研究室提供的资料显示，96-2000年全市写字楼的整体销售量下降趋势，但楼花销售量在2000年首次大于现楼销售量，且2001年上半年销售面积为4.16平方米，同比增长了25.3%，预计，今后两年销售面积将呈探底回升趋势，但受宏观经济增速度放缓的影响，销售量增长速度将比较平稳，且小于供应量的增长速度。参见下图：写字楼销售量区域分布写字楼整体销售量主要以福田区为主，2000年占全市整体销售量的51%。参见右图。1.2.3 市场需求分析 租赁市场是最真实的房地产需求市场，分析写字楼租赁市场状况，有助于了解写字楼市场的真实状况。 深圳特区2001年房屋租赁行情分析1、 全市写字楼、商业用房出租率据2001年第三季度调查资料统计，罗湖、福田两区写字楼和商业用房面积共117.38万。已出租面积82.62，出租率为70.40%；季末空置面积34.74万。2、 写字楼租赁行情分析（1） 写字楼出租率3季度写字楼抽样可租面积8.51万，已租面积56.42万，出租率66.67%。出租率较高的写字楼有罗湖商业城、嘉里中心、电子科技大厦、赛格工业园、北方大厦、深勘大厦、四川大厦、特区报业大厦、江苏大厦、设计大厦、科技大厦、中深花园、华联大厦、统建楼、海鹰大厦、深茂商业大厦、新闻大厦等，出租率均在90%以上。出租率较高的写字楼，其主要的原因是月租价格适中、交通便利、地理位置优越，楼宇的昭示性强。（2） 写字楼租赁行情分析罗湖区写字楼租赁价格调查写字楼名称最高价(元/.月）最底价（元/.月）管理费（元/.月）最高费用合计（元/.月）出租率（%）深圳发展中心45303479国贸大厦4520207036.8天安国际大厦5025277744金丰城大厦75407547地王大厦160403219255罗湖商业城666637.7104100庐山大厦6537107535深房广场3025205051海燕大厦46.52585557房地产大厦40251252金通大厦37.59.8684678洪湖大厦352843978.8太平洋商茂大厦6335117455华通大厦32207.54042文华大厦5022.675785东方广场4540459081.2嘉里中心100802812898宝安广场5231207247文锦广场3525134832特力大厦302033332罗湖商业大厦434034640百货广场4030256520合作商业银行5030207055深圳中心大厦100801511562发展银行大厦1201003015067西武百货5045106088金田大厦7520128760联兴大厦252422775福田区写字楼租赁价格调查表写字楼名称最高价（元/.月）最底价（元/.月）管理费（元/.月）最高费用合计（元/.月）出租率（%）桑达大厦403554580电子科技大厦8045129291赛格工业园602426296北方大厦8030109095国企大厦383274515华联大厦8568129797深勘大厦4040949100锦峰大厦603086881赛格广场806525105联合广场4030256540统建楼42346.54994世贸广场7055108073海鹰大厦3525540100盛庭苑6850107843四川大厦5050858100特区报业大厦7040259590人才大厦80602010075深茂商业大厦5030126292人民大厦5040207080江苏大厦888525113100设计大厦737088193皇城广场6045127272科技大厦806021101100航都大厦855589339中深花园5420126693新闻大厦7050219190 罗湖区写字楼租赁行情分析据抽样调查资料显示，罗湖区写字楼可租面积62.61万，已租面积40.23万，出租率64.3%。罗湖区写字楼租金较高的有地王大厦、深业中心、发展银行大厦、嘉里中心，其租金最高价分别为160元/月、100元/月、120元/月、100元/月，月租较底的为深房广场、洪湖大厦、华通大厦、文锦广场、联兴大厦，其租金分别为30元/月、35元/月、32元/月、35元/月、25元/月，各楼盘的管理费都相差较大，因有的管理费包括空调费、共享面积、水、电、清洁费、保安费用，有的不包括在内。罗湖区写字楼出租率最高的是罗湖商业城达100%，西武百货88%，通过