房地产评估,总复习,土地使用权用权评估的方法,一、市场法,待估土地 评估值,比较案例 土地价格,正常交易情况 比较案例交易情况,待估土地区域因素值 比较案例区域因素值,待估土地个别因素值 比较案例个别因素值,待估土地评估基准日价格指数 比较案例交易日物价指数,剔除特殊因素：P125,基准地价系数修正法,待估土地 使用权评估值,基准地价,基准地价时间 因素系数,个别因素修正系数,市场转让因素修正系数,注意：各地基准地价规定的土地使用年权年限不一致时应修正,如土地年限修正，系数: K=,m 1-1/(1+r) N 1-1/(1+r),某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估,选择了三个参照物,其交易价格分别为110万元,125万元和132万元,经综合考虑交易情况、交易日期、区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为1.08、1.03、0.98，则该大楼的评估值最接近于万元。 某一待估宗地剩余使用年限为25年,土地还原率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年,则土地使用年限修正系数_,表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度,据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、个别因素及容积率修正系数3）计算参照物修正后地价,有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地为甲,有关对比资料如下表所示;,经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍楼的价值,某职工宿舍，1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7M,建筑面积5669.04M2,基础为钢筋混凝土条形基础,内外承重墙为240砖墙,内隔墙为120砖墙,2005.1.1对该宿舍楼进行评估,采用市场比较法,收集到最近成交的类似交易实例有:A花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下：,某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值最接近于_元,二、收益法 A P = r,1 1- n (1+r),某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权,并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为1200元/,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重置价格为1500元/,残值率为10%,A地块面积450M2,建筑面积为400,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月30元/,土地及房地还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2% 试根据以上资料计算A地块在2004年11月的土地使用权价格.,土地取得费,土地开发费,税费,利息,利润,土地增值 收益,评估值 （土地价格）,税费,（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）增值收益率,土地取得费土开发期相应利息率 + 土地开发费土地开发期相应利息率50%,三、成本法,20%25%,（土地取得费+税费+土地开发费）利润率,四、假设开发法,地价= 楼价-建筑费-专业费用-利息-利润 -税费-租售费用,建筑费i,（地价+建筑费+专业费）r,（地价+建筑费+专业费）P,地价t,楼价-建筑费1+i+r+P+i(r+P)-租售费用 地价= 1+r+P+t,某宗地为一块待开发建设但已作”四通一平”的空地,土地面积为3600,允许用途为商业,住宅合,允许容积率为6,覆盖率为50%,土地使用权年限为50年,现拟用假设开发法评估宗地在2003年10月1日的土地使用权价格.评估过程如下: 1)评估人员认为该待估宗地的最佳用途为商业、居住混合，按允许容积率6，建筑密度50%设计，建筑物12层，其中12层为商业服务用房，312层为商品住房 2）预计从土地使用权出让到施工结束，需要2年的时间，第一年投入75%的总建筑费，第二年投入25%的总建筑费 3）总建筑费估计为2500万元，专业费用为总建筑费的6%. 4）年利息率为8%，房地产的平均利润为15%。 5）各种税费综合为售楼价5%（包括租售费用）。 6）建筑物到2005年10月1日建造完成后，即可全部出售。预计商业服务用房售价为5000元/，商品房售价为2000元/ 7）折现率为10%。 求土地使用价格。,建筑物评估的方法成本法,评估值= （一）重置成本的估算方法 （1）预决算调整法 （2）重编预算法 （3）价格指数调整法：,重置成本 （一）,实体性贬值 （二）,功能性贬值 （三）,经济性贬值 （四）,待估建筑物 重置成本,待估建筑物 账面原值,综合价格 指数,评估时点价格指数 建筑物购建时价格指数,（1+a1)(1+a2)(1+a3).(1+an),(二)实体性贬值率及成新率的估算,(1)使用年限法 (2)打分法 成新率= G S B,结构部分 合计得分,装修部分 合计得分,设备部分 合计得分,结构部分的评分修正系数,装修部分的评分修正系数,设备部分修正系数,待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数为100%,从2001到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1 要求:1)估算该建筑物的重置成本; 2)采用年限法和打分法估算成新率,权重分别为50%和50% 3)估算该建筑物2006年底的价格,建筑物的评估方法残余估价法,B=,a-L r1 r2+d,a2 r2+d,=,a-建筑物及其基地所产生纯收益 L- 土地价格 r1 - 土地的还原利率 B- 建筑物的收益价格 d- 建筑物的折旧率 r2-建筑物的还原利率 a2-建筑物的纯收益,例:某房地产 为一幢5层砖混结构住宅,土地面积500M2,房屋建筑面积1200M2,其他相关资料如下: 1)土地还原利率为9%,建筑物还原利率为10%; 2)该房地产目前正处于最佳使用状态,尚可使用40年; 3)该房屋供出租用,月租金36000元; 4)经统计,该房屋的空闲率为10%; 5)年经常费用支出,房地产税为5000元,管理费用为20000元,修缮费为建筑物现时价格的2%,保险费用为3600元, 6)根据成本逼近法计算出的土地单价为3900元/M2 根据资料,用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格,