资源预览内容
第1页 / 共76页
第2页 / 共76页
第3页 / 共76页
第4页 / 共76页
第5页 / 共76页
第6页 / 共76页
第7页 / 共76页
第8页 / 共76页
第9页 / 共76页
第10页 / 共76页
亲,该文档总共76页,到这儿已超出免费预览范围,如果喜欢就下载吧!
资源描述
黄石第一商圈市场分析引 子随着操作的楼盘在不断的变化, 当我们面对长龙黄石形象项目时,每时每刻都在考虑同一个问题:长龙黄石形象项目周边商业氛围不浓;成本造价高昂;项目如何定位(商业地位的定位,经营功能的定位,经营模式的定位,投资户群体的定位)才能独辟蹊径,实现快速营销和利润最大化呢?我们正是带着对黄石形象项目的这种思考,展开了本次调研;以期总结出二级城市商业物业的操作模式。基于我们对房产营销高度、深度的执着追求,在高度上,我们跳出黄石现有商业思维,根据黄石市商业发展态势,提出了劳动路、交通路辐射的区域为黄石市第一商圈。商圈主要的商业源点为正隆大厦、金虹商场、肯德基、黄石市中心购物广场等中大型商城。长龙黄石形象项目地处于第一商业圈的边缘地带,有利于第一商圈的延伸。紧临长龙黄石形象项目有十二栋商住楼,成一字型排列,将来可以形成一条新的步行街,我们定位为第二商圈,故本次调研我们称之为黄石市第一商圈调研报告。为了对第二商圈商业业态进行定位,我们对现今的第一商圈进行深度调研。本报告框架:第一商圈的界定;第一商圈商业特点概述;第一商圈主要街道商业的发展情况;1.第一商圈的界定武汉路、黄石大道、颐阳路和天津路围合的区域,该区域是黄石发展最早的商业区。从开辟到现在,商业的核心地位一直没有动摇,相信在近几年,该企业商业地位是不会动摇。经营的规模、档次都是首屈一指。2.第一商圈商业特点概述该商圈以交通路和劳动路为商业辐射源,劳动路的商业源:黄石市中心集贸市场、雅戈尔专卖店、报喜鸟专卖店等;交通路商业源:正隆大厦、金虹商场、磊琪鞋业、肯德基;黄石大道的商业源:中国电信、工人文化宫、联通、移动广场、赛玛特生活广场;武汉路的商业源:黄石市中心医院、九星电器、阳光一族;颐阳路的商业源:赛玛特生活广场,天津路的商业氛围不浓。从行业分布来看:行业分布错综复杂,没有明显的商业分区,也没有成行成市,如服装行业,分布在黄石大道、劳动路、交通路、武汉路;家用电器业,分布在黄石大道立交桥段和武汉路九星电器城。 从经营规模来看:规模小、装修的档次不高。3.第一商圈主要街道商业的发展情况备注:租金高低主要衡量的因素有:与商业源点的距离、建筑物的新旧程度、经营的产品、店面面积的大小。3.1 交通路根据本次调查情况来看,交通路全段(北起黄石大道南至武汉路)共有133个商业店面。经营品种、经营面积、装修档次各不相同。A.交通路商业业态形式从经营种类上看,总共134家店面,其中经营服饰的有41家(包括童装、睡衣、内衣),经营鞋类的有11家,运动休闲(运动服、运动鞋)品牌专卖店8家,餐饮3家,茶楼5家,床上用品3家,灯具3家,电信移动营业厅2家,电子器材1家,副食店1家,广告1家,化妆品2家,日化品2家,美容美发美体3家,婚纱摄影3家,家饰1家,劳保用品1家,旅店5家,皮具1家,小饰品/首饰加工5家,书店3家,甜点4家,休闲饮食2家,眼镜店2家,医药店4家,音像4家,银行4家,珠宝2家,箱包3家,正在装修的1家。根据上面数据可以看出:交通路的商业业态是以经营服饰、鞋类为主,其他辅助行业:超市百货、珠宝首饰、金融、药店、休闲餐饮、休闲娱乐、住宿等。B.主要商业业态经销商特征及行为从调查的结果看:交通路的多为男士服饰,档次为中档品牌,如BOSS、百事运动、劲霸男装、香港老爷车狄安为代表,价位在300元左右,女装是以哥弟为代表。从装修档次上看,高档装修的26家,中档69家,低档31家。中档装修占据整条交通路的主流地位。高档和低档并存。C.交通路的租金水平状况按店面面积大小分析店铺面积在10平面米以下的租金水平在:400-500元/平方米店铺面积在20-40平面米的租金水平在:200-300元/平方米店铺面积在50-70平面米的租金水平在:150-200元/平方米店铺面积在100平面米左右的租金水平在:100-150元/平方米店铺面积在200平面米以上的租金水平在:40-60元/平方D.交通路商业环境分析a.金融配套 交通路段共有四家金融机构:建设银行、工商银行、交通银行和农业银行,金融配套齐全。b.餐饮此路段餐饮资源配备充足,黄石市区范围内知名度高、稍具规模的餐饮饭店就有三家(鲜菜园、外贸酒楼),再加上肯德基和其他大大小小的休闲饮食、甜点门面总共有12个之多。c.休闲娱乐天上人间、心内阁、别克乔治、月光留步等5家茶楼云集此街,另有些档次相对偏低休闲场所,如:大众乐园练歌房、天马电子娱乐中心、海滨浴场休闲中心等,构成交通路休闲一条街,满足不同层次的人的要求。d.文化、卫生三家书店、四家规模较大的医药商店,文化、卫生兼顾。e.住宿五个不同档次的旅馆、招待所、宾馆能满足不同消费能力,不同需求的消费者的需求。人流量:200人/5分钟车流量:40辆/5分钟(检测地点:正隆大厦;时间为:11:30-11:35) 总结:根据以上数据及交通本路段商业形态、租金水平分析、商业环境分析可以得出以下几点: 交通路的商业氛围相对已经成熟,商业配套比较完善,是黄石最重要的商业街。 商业业态丰富,以服装、鞋业为主,餐饮、休闲娱乐等各种商业共生; 商业物业以中小规模居多,多以20-80平方米的当铺为主; 品牌商品多,多以品牌专卖店形式经营; 虽然品牌商品多,但基本以中低端市场为导向,高档商品市场潜力有待开发。 商业分布杂乱,缺乏统一规划。 3.2 劳动路A. 劳动路商业业态形式本次调查在劳动路共调查了134家商铺,服装店共有65家(其中男装16家,女装44家,童装3家,运动装2家);鞋店22家(有5加鞋店有卖男皮鞋);美容美发店10家;小食品店4家;餐馆4家;金银加工店4家;药品店2家;其他23家。根据上面数据看出:劳动路的主要商业形态为服装业和鞋类。B. 主要商业业态经销商特征及行为a、 劳动路服装业经销特征 女 装:劳动路服装一条街的女士服装以中低档为主,80%的经销模式为分销,有少数几家为代理,如档次稍高的哥弟,从店面装修,户外宣传,服务员的素质等都欠缺,与该品牌的形象不符,降低了品质,大多数的经销处于低层次的竞争上。中、高档女装市场存在发展潜力。 男 装: 劳动路的男士服装店不多,但多以品牌服装为主,各品牌店的规模相对较大,以雅戈尔和报喜鸟为代表,多在50平方米以上。服装价格在800-2000元之间,3000元以上的西服较少,根据销售员反映,4000元以上的西服在春、秋、冬季的销路好,黄石作为一个中型城市,高端消费有一定的市场,男装只能走高端才能避免竞争,独劈希冀。高雅、舒适的购物场地,高素质的服务员是成功的前提保障。b、劳动路鞋业市场经销特征女鞋 劳动路上的品牌女鞋店有两家,达芙妮和百丽,其余的为不知名的小店,两家品牌店的生意好,现阶段其出售的女士凉鞋价格在300元左右,这说明本地的高档女鞋的市场具有潜力。男鞋 劳动路上只有一个奥康品牌的男士皮鞋店,款式陈旧,价格在200元左右,没有高档皮鞋专卖店。价格在500元以上的高档皮鞋应该有市场潜力。C、劳动路的租金水平状况a.按店面面积大小分析店铺面积在10平面米以下的租金水平在:300-500元/平方米店铺面积在20-30平面米的租金水平在:150-200元/平方米店铺面积在50-70平面米的租金水平在:100-170元/平方米店铺面积在100平面米左右的租金水平在:80-120元/平方米店铺面积在200平面米以上的租金水平在:50-80元/平方米b.按不同路段分析劳动路在广场路-黄石大道路段租金水平在50-100元/平方米广场路以南,招商银行大厦附近租金水平在100-200元/平方米黄石中心购物广场附近租金水平在150-200元/平方米中百超市-武汉路段租金水平在50-120元/平方米D.劳动路商业环境分析 金融配套在劳动路段共有四家金融机构:招商银行、黄石商业银行、交通银行和招商银行分部,金融配套齐全。 每10分钟的人流量广场路-黄石大道路段每10分钟的人均流量为:97人/10分钟;广场路以南,招商银行大厦附近每10分钟的人均流量为:167人/10分钟;黄石中心购物广场附近每10分钟的人均流量为:172人/10分钟;中百超市-武汉路段每5分钟的人均流量为:60人/5分钟;每5分钟的车流量(含出租车)广场路-黄石大道路段每5分钟的车均流量为:60辆/5分钟;广场路以南,招商银行大厦附近每5分钟的车均流量为:35辆/5分钟总结:根据以上数据及劳动路路段商业形态、租金水平分析、商业环境分析可以得出以下几点:劳动路的商业氛围好,特别是招商银行大厦附近段和黄石中心集贸市场路段;商业业态单一,主要为服装业;商业物业的规模小,多以30-50平方米的商铺为主;品牌商品少,多以分销为主;高档商品市场潜力有待开发;商业物业配套不完善,没有停车场;3.3武汉路A. 武汉路商业业态形式武汉路经营的品种多、杂,档次不高,品种有:机器配件、家用电器、电脑、音像、软件、耗材、办公用品、服装、鲜花、副食等,主要是电脑及与电脑相关行业(音像、软件、耗材)。B.主要商业业态经销商特征及行为a.家用电器:该路段的家用电器产品集中在九星电器城。主要经营的产品有彩电、洗衣机,属于国内品牌,如康家彩电、长虹彩电、金铃洗衣机,价格百至千元,价位属于中、低档,装修档次低,目标消费群体为中、低消费人群。b.电 脑: 电脑店门沿武汉路两侧排开,九家电脑店,经营品牌有:、清华同方电脑、蓝星电脑、七喜电脑、TCL电脑、联想、清华紫光电脑等,都属于国内品牌,九星电器(二楼)、新太阳电脑城经营兼容机,经营最大的面积约50平方米,规模不大,人气不足。c.音像音像店分布比较零散,缺乏品牌支持,C.武汉路的租金水平状况 武汉的租金路段不同,租金水平不同,大概可以分为四类: 市中心医院段:100-150元/平方米 体校大门段:80-100元/平方米 劳动路口段:60-120元/平方米(该路段的租金变化范围较大,主要因为门面装修、建筑物和商业氛围落差较大) 交通路口段: 150元/平方米D.武汉路商业环境分析武汉路是传统的老商业街,商业环境主要依托市中心医院,体校大门、劳动路、永安里集贸市场、交通路辐射集中人气;该路段的商业配套主要有中国银行、工商银行、建设银行和一些小型餐馆。人流量:130人/5分钟车流量:80辆/5分钟(检测地点:交通路口、时间为:11:30-11:35) 3.4 黄石大道A.黄石大道路商业业态形式黄石大道商业主要有手机、电讯业、服装、休闲、珠宝首饰等行业,档次和规模不一,手机行业、电讯业集中于黄石大道工人文化宫段;休闲业主要集中在黄石大道立交桥段;服装、珠宝首饰业分布得比较散。B.主要商业业态经销商特征及行为a.手机、电讯业黄石大道的手机及电讯业的规模较大,属于全市核心区。主要有移动广场、联通
网站客服QQ:2055934822
金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号