华 隆 小 区前期销售报告 中房颐和房地产顾问有限公司2000年2月18日华隆小区前期销售报告一、 前言二、 周边项目调研 周边重点竟争项目物业情况调查三、 华隆小区项目情况 A、本项目介绍 B、本项目优缺点分析四、华隆小区销售建议（1）华隆小区项目销售策划建议 A、项目市场定位 B、客户定位 C、价格定位 D、销售时机的选择（2）华隆小区项目建筑策划建议五、销售执行略六、结论 （附代理协议略）华隆小区前期销售报告一、 前言1、 中国房地产的近期行走势（1）从近期来看，主要城市的房地产价格还会下降，但幅度不会太大。（2）房地产交易市场日趋活跃，二手房交易逐步增加，房地产市场也在逐步饱和。（3）买方市场将成定局（4）房地产市场越来越规范，利涧也越来越透明，但相对而言房地产行业的利涧还是较高。2、 北京房地产的区域特点及走势 （1）东城：靠政策扶持抢先机 （2）西城：以金融街为龙头 （3）南城：置死地而后生 （4）北城：依靠高科技抢占滩头 今年的北京市房地产市场的竟争越来越激烈化，房地产项目扎堆的现象也是越来越明显，外行业的资金越来越多的流入房地产行业，北城由于开发较早，一手地也很能找，开发成本也居高不下，并且中关村，亚运村的房地产项目扎堆严重，商品房积压量很大。由于市政府对南城开发的大力支持，及南四环的开工，玉泉营立交桥的修建，南城的市政条件得到了很大的改变，及有关政策的大力扶持，南城的交通条件也得到了改善。人们对南城的认知度也在逐步的扩大，对南城的观念也在一步步的改变，因为交通、市政的改善，及物美价廉的一手地，所以在丰台区，宣武区进行房地产项目开发有很大的发展潜力。二、 周边项目调研 周边重点竟争项目物业情况调查（1）、天缘公寓 物业情况： 此项目位于宣武区最繁华地域，紧临白纸坊桥，及护城 河，居住环境较成熟，周边人较足。建筑面积有71869平 方米，楼高31层，地上一、二层是商业用房。（五层以 上分A、B两幢）。此项目是接近现房时才开始发售的。销售价格：起价6500-6800元/平方米工程进度：目前已是现房，周边小区绿化还没有搞好户型特点：外立面非常漂亮，大户型，朝南的都是137-193平方米 （二、三居）最小的户型78平方米/二居基本都已销售完 毕。销售卖点：商住两用楼，大厦的外立面。销售情况：据其业务员讲A号楼（5层）已销售完，大户型的房屋还 有部分剩余。发展商为：北京天创房地产开发公司代理销售商：北京成业行房地产信息咨询公司（2）、莲花小区 物业情况： 莲花小区位于西三环路莲花桥西南，交通很便利，小 区占地面积6.59公顷，总建筑面积30.6万平方米，十栋 2628层的高层塔楼，每五栋联成一体，并一字排开，但小 区容积率太高，绿化面积和公共空间相对太小。户型相对而 言比较经济实用。莲花小区十栋塔楼同步建设，同步入住， 但停车位不足（户均0.8个）小区已成规模，学校等配套在 规划中也十分齐 全。大户购买占其客群的绝大多数。该项目 已开盘很久了，前期报广投入很大，最近由于销售已近尾 声，广告投放有所减少。莲花小区已为现房，并且规模还很 大，这也 使其知名度无形之中得到了提升。销售价格：起价6580元/平方米，特惠户型起价5880元/平方米，按 揭为 工行7成15年。 工程进度：99年底全面入住。户型特点：户型全，适应面广销售情况：销售率已达近80%。发展商为：北京房地产开发公司（天鸿集团）代理销售商：北京宝信房地产信息咨询公司 （3）、中加大厦物业情况： 中加大厦地处大观园的西侧，紧临护城河，居住环 境较成熟，周边人较足。周边的景色宜人，视野较好。大厦外 立面较漂亮 ，小区总建筑面积50000平方米，共20层，有底 商，小区配套齐全。“中加大厦”原名是“中加苑”，因地理 位置虽然在二环内，但却在交通死角之处，并且当初开盘时间 和“鹏涧家园” 的开盘时间相冲突，而且价格又高，房屋面 积大部分是东西朝向，只有二套房屋是正南正北的，户型面积 又大，所以在房改中没有占到什么便宜，房屋也就积压下来。 此项目也是“北京密云云湖度假村”（该公司在北京密云开发 的“云湖度假村”获得很大的成功）进军北京房地产市场的第 一 站。销售价格： 均价6700元/平方米 （起价）6100元/平方米-7500元/平方米（最高价）工程进度：目前已是现房，周边小区绿化还没有搞好户型特点：基本全部房屋都是东西朝向销售卖点：大厦的标准，住宅的价格销售情况：已接近65%，发展商为：北京中加苑房地产开发公司投资商：北京密云云湖度假村代理销售商：自已销售（4）、恒昌花园物业情况： 恒昌花园位于北京街，西二环路的黄金交汇点，周边 国家机关单位较多，其中小区内有3幢楼是由单位集体购 买。并且这几幢的物业都是自管，物业费用相当的低，只有 临河边的楼才是真正的对社会出售的。其户型其大，并且都 是跃层，最主要的是其销售价格高，但这些在前几年还有社 会集团购买力的支持下此项目还可以运作，但98年住房改革 后 ，由于此项目最初立项是外销房，价高，税高，房屋滞 销，至到去年初已将项目转成内销项目，此项目滞销的局面 才打开，再加上一些新颖的促销方式，及降价等才将剩余 房屋销售出。销售价格：均价6980元/平方米工程进度：目前已是现房，但周边小区绿化还没有搞好户型特点：全跃层销售卖点：零付款入住（100%按揭）所剩余房屋按照不分朝向，不 分楼层，统一价格，外销房的标准内销房的价格。销售情况：基本已经销售完毕，目前剩户型基本都是大面积跃层，二 居120平方米，发展商为：北京坤厚房地产开发股份有限公司投资商：北京国发兴业投资中心 代理销售商：北京建亚房地产信息咨询公司（5）、华源小区物业情况： 华源小区地处宣武区广安门外太平桥华源里，占地 平方米，建筑面积 平方米，共有 幢塔楼，周 边小区环境脏乱，通三环及广安门外大街的路没有修 建，路况不好，售楼中心也搬离“建银大厦”进驻现 场。他们也是北京市第一个提出SOHO家庭办公概念 的，但没有能将此概念坚持到底，期房销售主要是靠 低价，大量直销等方式打开局面。并且此小区的装修 标准也是比较高的。销售价格：均价 元/平方米 （起价）4650元/平方米-7400元/平方米（最高价）工程进度：1、2、3号楼目前已是现房，户型特点：外窗弧形，单元三面采光，三面通风销售卖点：西二环至西三环间最终的物业销售价格，坐销和直销两种 方式的结合销售情况：1、2、3号楼销售率达78%。发展商为：北京华世房地产开发公司代理销售商：北京善其事房地产咨询公司 ( 6 ) 、广华轩物业情况： 广华轩位于广外大街地处西二环，临街，交通便利， 有15 条公交线。总建筑面积90000平方米，共4幢塔楼， 有商业 用房，此小区外立面做的是相当漂亮。此项目按正 常的速度，早就应该完工，造成这种现象的原因是前年的 下半年该房地产开发公司资金不足，并且还想转让2幢 楼，最后没有谈成。（此项目在期房时销售进度非常的 慢，至到现房才开始打破这种局面）销售均价：6600元/平方米 （起价）5800元/平方米-7500元/平方米（最高价）工程进度：项目已全部封顶，其中有二幢楼已做完外装。户型特点：户型设计较好，面积适宜，并且户型面积覆盖面较广 一居65-68平方米，二居的面积在78.05-136平方米， 一梯810户，二居室的户型比较大占到40%。一居室的 户型比占到15%。销售情况：接近85%，其中1、2、3号楼基本售空。发展商为：北京广华轩房地产开发有限责任公司代理销售商：北京建亚房地产信息咨询公司（7）、依莲轩物业情况： 依莲轩位于宣武区西二、三环之间的莲花池地工巧 匠，由四栋高层独立式碟式公寓及 裙楼围合成半封闭式 居住小区。占地面积1.65万平方米，总建筑面积9.6万 平方米。拥有5500平方米的绿化面积，依莲轩配套一 般，市政配套齐全。南邻马连道南路。 到二环、三环只 5分钟车程，交通便利。销售价格：均价6000元/平方米 （起价）5100元/平方米-8500元/平方米（最高价） 按揭最高可达七成十年。工程进度：一期为一栋楼，现已即将封顶，其佘的楼座还未开工户型特点：户型种类较多，户内功能分区十分合理，动静、干湿彻底