安徽建筑工业学院毕 业 设 计 (论 文)专 业 07会计学 班 级 （1）班 学生姓名 汪 君 学 号 07204050109 课 题 我国房地产价格上涨的原因及对策分析 指导教师 孙 伟 2011 年 6 月 3 日我国房地产价格上涨的原因及对策分析 摘 要：房地产业作为国民经济的基础性、先导性、支柱性产业，对整个国民经济和社会的发展具有巨大的推动作用。近几年，房地产市场迅猛发展，与此同时房地产价格不断上涨，过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担，也对我国经济发展产生了一定影响。本文首先从房地产、房价以及相关基本概念入手，对我国房地产市场发展状况进行分析，再从开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几方面分析我国房地产价格持续上涨成因及问题，并在此基础上对房价上涨的控制进行研究，并提出相关改进建议。笔者通过对近年来统计资料分析研究，将从我国商品房平均价格、房屋销售价格指数、土地价格指数等方面对我国房地产价格进行数量分析，进而对房地产持续上涨成因进行分析。关键词：房地产价格 发展状况 上涨成因 对策 Chinas real estate prices, the causes and countermeasures of analysisAbstract: The real estate industry as the foundation of the national economy progress and to the whole struts industry, national economic and social development has great role. In recent years, the rapid development of real estate market, meanwhile real estate prices, high prices to peoples life brought the heavy burden of Chinas economic development, also produced a certain impact. This paper from the real estate, house prices and related basic concept and development status of the real estate market in China are analyzed, and again from development costs, supply and demand, market expectations, capital market these aspects of real estate prices continued to rise analyzing causes and problems, and based on the control prices, and puts forward relevant Suggestions for improvement. Based on the analysis of statistical data in recent years, the average price, from house in China, home sales price index, land price index of Chinese real estate prices aspects of analyzing the quantity of real estate, and then analyzed rising causes. Keywords: Real estate prices Development Rise Cause Countermeasures 目 录1 我国房地产业发展现状及分析41.1我国房地产市场现状分析51.1.1我国房地产价格分析51.1.2我国房地产市场价格走势61.1.3我国当前房地产政策分析71.2房地产市场供销总量分析71.2.1住宅施工面积与住宅竣工面积71.2.2商品房销售面积及销售额情况分析81.2.3商品房销售价格分析82 房地产价格上涨成因分析92.1开发成本分析92.2供求关系分析102.3市场预期分析112.4资本市场分析133 控制房价上涨的对策建议133.1控制土地费用的上涨133.2改善房地产市场的供应结构143.3加强房产业的管理143.4加强银行监管，防范房地产金融风险153.5增强信息透明度，稳定社会心理预期154 结论15参考文献16后记17我国房地产价格上涨的原因及对策分析众所周知，房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。而房地产市场的存在和发展是整个房地产业健康发展的必要前提，也是房地产开发企业赖以生存的主要基础，没有房地产市场的发育和完善，就没有真正意义上的房地产业。改革开放以来,我国的房地产市场已由萌芽状态逐步发育成长为一种重要的要素市场及消费品市场,并对土地、房屋等要素配置、资产置换和产权流转产生机制效能。然而,房地产市场的发育程度与房地产市场的调节份额和调节力度已对中国的市场化改革进程产生直接的钳制或推动作用。由于房地产市场的内涵和形式比较广泛，本论文侧重研究房地产市场价格，即对房地产价格上涨问题进行分析。全文共分五个部分：第一部分引言部分引出本文的内容；第二部分首先界定了房地产及其相关的概念，其次从我国房地产市场价格走势和我国当前房地产政策分析两方面，对我国房地产业发展现状进行分析,然后从住宅施工面积与住宅竣工面积、商品房销售面积及销售额情况、商品房销售价格几方面对我国房地产市场供销总量进行分析；第三部分从开发成本、供求关系、市场预期、资本市场这几方面分析我国房地产价格持续上涨成因及问题；第四部分针对上述我国房地产当前市场现状和我国房地产价格上涨原因及问题，详细地介绍了抑制房地产价格上涨的对策和建议；第五部分是结论部分，归纳了全文的研究成果，对房地产价格上涨的原因进行了概括。1 我国房地产业发展现状及分析房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产是房产和地产的合称，由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产是各类投资规模最大,增速最快的行业,其产业关联度高,交易周期长,无论是宏观调控还是市场培育均需要科学有效的指示器作为指导。房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）,建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产业是从建筑业中分离并逐渐成长起来的，随着时间的演化，它在国民经济中己经具有了非常重要的地位。在城市化、工业化、生态环境改善过程中，尤其具有至关重要的影响。房地产业以住宅开发、经营为主体，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。1.1我国房地产市场现状分析1.1.1我国房地产价格分析房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。（1）从房地产价格的构成来看，其基本构成要素为：土地价格或使用费，前期开发工程费，建筑安装工程费，开发管理费，房地产开发企业的利润和税金。尽管房地产价格构成由以上五大要素组成，但在目前实际房地产市场中，其核心是土地价格。在一般情况下土地边际产出较稳定,所以地价不应暴涨暴落,从而房地产价格也应基本稳定。但在现实世界中这一结果并不完全正确。现阶段我国城市化、工业化进程加快,对非农用地的需求旺盛,但土地的供给在一些地区相对不足,使得国家土地公开拍卖的价格持续上涨,不断出现日益刷新的“地王”，土地价格越来越高。（2）房地产价格是一种垄断价格。房地产市场具有很强的区域特性,这种区域特性使得房地产市场的价格具有很强的垄断性。不同地区的房地产甚至同一地区不同地段的房地产的可竞争性都很小,这种地域的不同给予了每一个房地产开发商较大的垄断势力,从而使房地产开发商可以自己定价,而不是由市场来定价。1.1.2我国房地产市场价格走势统计数据显示，1992-2009年的17年间，全国城市商品房价格平均售价上涨了15.27倍。从2004年开始，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年平均价格的增长幅度达17.8%，首次超过了居民可支配收入的增长幅度；而2006年之后，房地产销售额的上涨速度甚至快于销售面积的上涨速度。2008年由于我国实行从紧的货币政策及通过加息等手段以抑制经济过快增长，对房地产市场需求产生结构化影响，全国房价增加放缓。由于2009年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，再加上房地产市场潜在的刚性需求积压性释放以及强烈的改善型、投资型意愿，2009年3-12月70个大中城市房屋销售价格指数同比数值逐渐上升，至当年12月份，同比上涨7.8%。从图1可以看出自2004年开始我国商品房平均价格出现明显上涨趋势。到2010年2月份，全国完成房地产投资3144亿元，增幅比2009年同期提高30.1个百分点，但70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点，这主要是由于2010年末政府出台了一系列促进房地产市场健康发展的政策措施，遏制部分城市房价过快上涨的效果显现，但总得来说，房地产价格上涨过快的矛盾依然突出。1.1.3我国当前房地产政策分析房地产价格上涨过快，不仅造成了大量普通购房者买不起房，直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也导致了银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。为此，我国相关部门出台了一系列政策来规范房地产市场。特别是由于2009年第三、四季度房地产出现投资过热的现象，国务院及各部委密集出台了多部抑制房地产投资过热，促进房地产业平稳健康发展的政策措施。例如：2010年1月10日，国务院公办厅发布增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实各级地方政府责任，并针对性地提出了十一条措施。从2009年年底和2010年年初政府连续出台的一系列政策，可以勾勒出政府2010年房地产市场调控的思路，即增加供给为主要手段，遏制过度投资、遏制过度热炒土地和增加保障性住房为辅助手段，从整体角度考量房地产的宏观调控政策，力求房地产市场的平稳有序发展。1.2房地产市场供销总量分析1.2.1住宅施工面积与住宅竣工面积 如图2所示，2005年-2009年我国住宅施工面积与住宅竣工面积稳中有增。以2008年和2009年为例，2008年我国住宅施工面积与住宅竣工面积分别为530518.6万平方米和223592万平方米，同比增长分别为10.07%和9.61%。2009年我国住宅施工面积与住宅竣工面积分别为588593.9万平方米和245401.6万平方米，同比增长分别为10.95%和9.75%