2012年房地产行业投资分析报告以万科企业股份有限公司为例股票代码：万科A（000002）目 录【报告综述】51.房地产行业整体分析61.1.房地产行业概述61.1.1.房地产行业基本概念61.1.2.房地产行业的基本特征61.1.3.房地产行业在国民经济中的地位61.2.房地产行业国内外发展概述71.2.1.国际房地产行业发展总体概况71.2.2.中国房地产行业发展概况121.3.中国房地产行业发展宏观环境分析181.3.1.宏观经济形势分析181.3.2.政策环境分析191.4.中国房地产行业市场结构分析201.4.1.房地产市场结构201.4.2.我国房地产行业市场结构存在的问题211.4.3.我国房地产行业市场结构衡量指标211.4.4.我国房地产业过度进入成因探析231.5.房地产行业景气周期分析241.5.1.我国房地产行业经济周期概述241.5.2.2012年1-4月我国宏观经济景气指数271.5.3.2012年1-5月我国房地产开发景气指数282.房地产行业综合能力分析302.1.我国房地产行业2010-2012年主要财务指标分析302.2.房地产行业盈利能力分析333.房地产行业风险分析373.1.我国房地产行业存在的主要问题373.2.我国房地产行业风险概述385.2.1.目前影响中国房地产行业的主要风险因素及成因分析383.2.2.房地产行业风险防范策略414.房地产行业发展前景展望424.1.政策环境分析424.2.市场态势分析454.2.1.价格分析454.2.2.需求分析474.2.3.供给分析494.2.4.土地情况分析514.3.房企经营策略分析524.3.1.销售策略分析534.3.2.拿地开工544.3.3.业务转型545.房地产行业影响企业分析以万科企业股份有限公司为例565.1.公司概况565.1.1.公司基本情况565.1.2.公司十大股东565.1.3.公司股本结构575.2.公司盈利能力分析571.公司主要财务指标572.公司经营能力分析605.3.公司竞争力分析625.4.公司价值分析635.4.1.公司财务报表预测值635.4.2.利用自由现金流模型估值分析665.4.3.盈利预测及投资评级686.总结69【报告综述】房地产是构成各种经济实体的基本物质要素， 既是广大人民群众生存、生活的必备资源，又是经济发展的基础。随着生产力的发展，社会的进步，房地产在社会经济生活中的地位日益突出，逐步成为社会经济大系统的一个有机组成部分，直接影响着社会消费、社会就业，以及金融、信贷和其它相关产业发展等多种多样的社会经济活动。近几年来我国房地产行业已经成为支持国民经济增长的支柱性产业，但是我国的房地产市场仍然存在着总量不平衡、地区不平衡和结构不平衡等诸多问题，需要进一步完善和发展。 我国房地产上市公司中，前几位的经营状况良好，反映偿债能力、盈利能力、经营效率的财务指标均处于较高的水平。但就我国所有的房地产上市公司来看，各公司之间有着不小的差距。我国的房地产行业具有较大的投资价值和很好的投资前景，但是投资于房地产行业仍存在着一些风险，需要采取一定措施加以防范才能取得理想的投资回报。另外，房地产作为拉动经济增长最重要的着力点之一，已经持续调控了16个月。在今年前5个月宏观经济数据不景气，经济下行压力加大的背景下，房地产将继续严格调控还是温和调整成为市场关注的热点之一。本报告从宏观经济形势、行业发展概况、行业龙头公司发展状况三个方面对房地产行业进行分析，运用了基本分析方法和技术分析方法， 结合国家统计局数据、各大证券公司资料、近期时事新闻以及所选上市公司财务报告等数据，由浅入深对比了我国房地产业发展状况与主要发达国家的差距，反思并分析了我国房地产行业当前存在的问题，探讨走出困境的策略，并权衡风险与收益，预测房地产行业的发展趋势，提出合理化投资策略。1. 房地产行业整体分析1.1. 房地产行业概述1.1.1. 房地产行业基本概念房地产行业是从事房地产开发经营和管理的行业和部门， 是国民经济发展的重要支柱产业，是集房地产开发、经营、租赁、信托及房屋修缮、装饰为一体的综合性产业。它兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于国民经济中的第三产业。1.1.2. 房地产行业的基本特征1. 房地产行业的共性房地产行业作为一个产业与其他产业一样，具有一些所有产业具有的共同规律性。房地产市场也是房地产经济关系的总和；房地产市场也要遵循或者服从价值规律、供求规律、竞争规律的要求和作用。但是，由于房地产商品本身的一些特殊性，决定着房地产市场与其他市场相比，有着自己的一系列特点。2. 房地产行业的特性房地产行业具有以下一些特点：房地产商品在流通中位置的不动性。房地产商品出售的零星性和长期性。房地产商品流通与房地产商品生产、消费并存性。房地产商品供求的地域性。房地产市场的不完全竞争性。房地产市场投机的巨大可能性。1.1.3. 房地产行业在国民经济中的地位1. 房地产行业是国民经济的基础产业和支柱产业 , 是繁荣城市经济的重要产业。房地产是一笔巨大的社会财富，为国民经济的积累和发展打下了坚实的基础，它作为财产又具有使用价值及其增值的功能，推动了工业化、城市化以及现代化的发展。2. 房地产行业为劳动者提供了必要的生活条件, 能够促进经济体制的深化改革。社会经济的发展必须有作为劳动力的职工队伍，需要保证劳动力再生产的顺利进行。这就需要有衣、食、住、行等基本生活条件，住宅就是其中之一。而且住宅既是生存消费资料，又是发展消费资料和享受消费资料，它始终贯穿于人们的社会消费行为当中。并且随着人民生活水平的提高，住宅消费相对于衣、食等基本消费的比例还将日益提高。3. 房地产行业具有较强的投资导向作用。房地产具有价值大、消耗时间长的特点，房地产投入商品市场，交易占用的资金额相当大，对于调整产业结构有着举足轻重的影响。房地产行业的改革发展可以加快培育和完善社会主义商品经济市场。1.2. 房地产行业国内外发展概述1.2.1. 国际房地产行业发展总体概况1.2.1.1. 美国房地产业发展概况及趋势预测1. 美国房地产业发展概况房地产行业本身是周期性的行业，除了房地产空置模型中反映的缺乏饱和的周期外，还受宏观经济周期、人口周期、甚至次级贷款利率调整周期的影响。这些周期之间的相互作用导致美国房地产市场从第二次世界大战战后至今经历了几次大起大落。其中，1950年、1972年和1999年这3个时间点具有特殊的代表意义。1950年是第二次世界大战结束后第一个行业繁荣期的中间时点，当时单家庭住宅的开工达到创纪录的高峰。1972年是第二次世界大战结束后第二个行业繁荣期的中间时点，在那个时期，多家庭住宅呈现快速增长态势，新开工的房屋数量达到历史高峰。1999年是第三个行业繁荣期，单家庭住宅销量再次迅速增长。到2000年，美国经济已经形成了一个从1990年开始的经济周期，而且这是一个前所未有的持续“一高三低”（高增长、低失业率、低通胀、低财政赤字）的繁荣经济。在克林顿执政的19932000年间，美国取得了过去30年以来最好的经济成绩。在2000年，美国经济增长时限超过了20世纪60年代，创造了增长时间最长的纪录。然而，房地产行业有其自身的周期性，虽然美国次级贷款市场一度以“低门槛”帮助了众多无法取得普通贷款的低收入家庭以及信用不良记录者购买到了住房，为地产业的繁荣做出了贡献，但它本身蕴藏着危机，2007年，次级债危机爆发，地产行业的泡沫冲击金融行业，在次贷危机的影响下，美国房地产业陷入低迷。2. 美国房地产业发展趋势金融危机爆发前，美国房地产市场的大幅扩张并非刚性需求上涨所引起的。银行信贷扩张以及由此引发的消费者消费模式的变化和金融创新过度以及由此导致的投资乃至投机需求的扩张，才是本轮房地产泡沫膨胀的主因。历史经验表明，受金融信贷杠杆刺激形成的泡沫一旦被刺破，复苏将会经过更长久的调整才会来临。美国房地产市场、信贷市场以及宏观经济自危机爆发以来总体持续低迷的表现也证明了这一点。而从刚性需求来看，美国房地产市场未来前景更令人忧虑。一方面，近年来美国的人口净迁移率一直维持下降趋势，房屋刚性需求与过去相比大幅降低；另一方面，美国人口生育率自二十世纪九十年代初开始就进入持续下降通道，加之美国“婴儿潮”一代目前也开始陆续退休，美国人口数量与结构的变化对房地产市场刚性需求的负面影响将逐步显现。美国政府在危机爆发以来推出的超大规模经济刺激政策取得了一定的成效，控制了经济下滑趋势，但受房地产市场持续低迷影响，失业率维持高位，经济复苏的不确定性加大。尽管从银行资本结构调整到资产购买计划、量化宽松，美国采取了多项非常规措施，但房地产泡沫破裂对私人部门资产负债表造成的严重破坏尚未恢复，信贷紧缩局面未能有效改善。近期美国房屋销售仍呈下跌态势，待售房屋和存货数量庞大，抵押贷款拖欠率和止赎比例没有明显改善，止赎房屋将不断进入市场，严重压制房地产市场的复苏。综合考虑美国经济复苏疲软、失业率居高不下、信贷紧缩的总体格局难以迅速改善等现实情况，预计美国房地产未来复苏形势不容乐观，短期内进入复苏阶段难度较大，房地产市场的调整至少将持续至2013年。3. 美国房地产业图表分析(1) 美国房屋建筑商信心指数5月份的美国房屋建筑商信心指数升至29点，达近5年最高点，但是新家庭房屋销售数字仍然维持在低位。(2) 标普凯斯-席勒房价指数2月28日标普凯斯-席勒房价指数公布，美国房价创2006年次贷危机爆发以来的新低。下图显示美国房地产市场总体上接近临界点。5. 美国房地产业发展对我国的启示从美国次级贷款中，我们不难发现控制房地产贷款和房地产债券市场风险具有重要意义。金融衍生工具固然有其积极一面，但不可忽视过度使用金融衍生工具带来的风险。另外，建立信用审核制度，杜绝随意放宽贷款标准。我国房地产信贷市场的信用识别机制的不健全， 贷款者和借款人之间的信息不对称，导致信贷市场的逆向选择，因此迫不及待的需要建立信用识别机制。 当务之急，我国应该建立个人信用电子档案，为各个金融机构和司法部门间共享。1.2.1.2. 日本房地产业发展概况及趋势预测1. 日本房地产业发展概况二战后的日本经济创造了高速发展的奇迹,迄今为止,仍然占据世界第二大经济体的位置。但是,我们也看到了日本在发展过程中遇到的问题和困惑,尤其是70年代和80年代后期房地产市场的两次泡沫。第一次泡沫发生在70年代第一次石油危机时期,引起的原因主要是石油危机导致的输入型通货膨胀。但这次泡沫持续时间比较短,日本政府从1974年开始采取对策打压,结果比较成功的抑制住了价格的高涨,没有让泡沫持续扩大。第二次石油危机也存在通货膨胀的现象,这次对市场的影响很小。 第二次泡沫发生于1985年“广场协议”之后,日元的升值和金融自由化让国际资本也进入了日本房地产市场。相比第一次泡沫,这个时候的刚性需求已经大大减少了,而投机资本却又有国际资本的增加,这使得本来就已经非常高的土地价格再次暴涨,最终泡沫急剧膨胀到无法控制的地步并破裂。房地产市场和股市崩溃的结果是日本经济的停滞不前。引起日本房地产泡