新世界尖岗山项目市场汇报20120202,深圳中原事业一部C组 ShenZhen.02.2012,宏观政策市场分析,2011深圳别墅市场回顾,2012深圳别墅市场分析,深圳高端市场总结,4,1,2,3,Code of this report | 3, Copyright Centaline Group, 2010,2011年宏观经济调控的首要任务是稳定物价水平，控制通胀 经历了2009年的4万亿元救市政策后，2010年经济平稳发展，2011年宏观经济则面临着通胀增加、经 济增长减缓的两难境地。今年上，中央明确提出2011年宏观调控的首要任务是抑制通胀，稳定物 价水平，这为宏观调控定了主基调。,2008 年初：防止经济过热 年中：保经济增长， 控制物价水平 第四季度：全力保经 济增长,2009 信心比黄金重要 4万亿救市计划 千方百计促进经济 增长,2010 提高宏观调控水 平，保持经济平稳 较快发展 遏制部分城市房价 上涨过快,2011 稳定物价水平，抑 制通货膨胀 房地产调控三管齐 下，房价调控问责 制,Code of this report | 4, Copyright Centaline Group, 2010,0%,8% 6% 4% 2%,图：1-7月三次加息 10%,20080915,20070915,20070721,20070318,20110406,20101226,20081223,20081030,一年期贷款利率,一年期存款利率,2011年货币政策趋紧，全年三次加息，六次调高存准率 今年前三季度货币政策一直处于紧缩状态。政策主要集中在上半年出台，第三季度持续紧缩，年底货 币政策才开始微调。上半年每个月提高一次存准率，并分别在2月、4月和7月加息。7月存准率达到 21.5%的历史高峰，5年期贷款利率也达到7.05%的高位。,10%,22% 18% 14%,图：上半年每月提高一次存准率 26%,2008 01,2008 02,2008 04,2008 05,2008 06,2008 09,2008 10,2008 11,2008 12,2010 01,2010 02,2010 05,2010 11,2010 11,2010 12,2011 01,2011 02,2011 03,2011 04,2011 05,2011 06,数据来源：中国人民银行,Code of this report | 6, Copyright Centaline Group, 2010,年底货币政策微调，2009年来首度下调存款准备金率 下调存款准备金率：2011年底三季度货币政策一直处于紧缩状态。政策主要集中在上半年出台，第三季度持续紧缩，年底才出现松动。12月5日央行下调存款准备金率，这是央行自2009年来首度下调准备金率，共计释放资金4千亿元左右，也意味着货币政策出现了松动； 统一房产登记平台：近日，国家开始在40多个省市范围内，统一房产登记平台将在2013年完成。为限购令严格执行做支持同 时，为后期物业税征收的可操作性做好准备。,最新政策变化,Code of this report | 17, Copyright Centaline Group, 2010,历年土地成交情况全年仅两宗土地流拍，分别为一宗工业用地和一宗 商服用地 2011年全年住宅用地出让全部挂牌出让成功。全年仅两种土地流拍，分别为一宗工业用地和一宗商服 用地。工业用地、商服用地、以及住宅用地建筑面积分别比2010年增长了-33.7%，56.4%，2.8%。 图：2006-2011年各类土地成交建筑面积 （单位：万平米） 1200 1000 800 600 400 200,0 工业仓储用地 商业服务业用地 住宅用地,2006 9.73 90.02 205.39,2007 93.92 54.34 108.70,2008 347.01 124.53 237.87,2009 388.52 56.54 145.24,2010 698.39 126.18 157.21,2011年1-11 462.74 197.37 161.59,数据来源：深圳中原,未来五年，新增住宅用地供应将主要依赖城市更新和保障性住房用地供应 根据深圳市十二五住房建设规划，深圳市新增商品房住房用地供应仅150公顷，占总用地供应的11.5% ，而城市更新用地供应占42%，保障性住房用地供应占31.3%。,单位：公顷 数据来源：深圳市住房建设规划（2011-2015） Code of this report | 23,表：深圳市住房用地供应结构表（2011-2015） 数据来源：深圳市住房建设规划（2011-2015） Copyright Centaline Group, 2010,07,/0,1,11,08,/0,1,11,09,/0,1,11,10,/0,1,11,11,/0,1,03,05,07,09,03,05,07,09,03,05,07,09,03,05,07,09,03,05,07,09,11,Code of this report | 34, Copyright Centaline Group, 2010,一手房市场量价走势 从量价走势上看，2011年上半年一手房市场量跌价稳，下半年走势发生改变，量价齐跌，这种趋势与 2007年下半年走势类似，不同的是，2007年下半年受银行信贷收缩以及927新政的影响，价格和量都 出现了急速的下跌，而2011年末受降价促销影响，成交量有所回升。 图：2007-2011年一手房量价走势,0 数据来源：深圳中原,90,5000,60 17000 13000 30 9000,21000,25000,成交量,成交价格,07,/0,1,11,08,/0,1,11,09,/0,1,11,10,/0,1,11,11,/0,1,05,07,03,03,07,07,03,05,09,03,05,09,05,07,09,05,09,03,07,09,11, Copyright Centaline Group, 2010,二手房市场量价走势下半年成交量跌至2008年低迷时期水平 2011年上半年，二手房市场处于量跌而价涨的走势，下半年后，成交量急速下跌，月均成交量下跌至 2008年低迷时期水平。 图：2007-2011年中原成交二手房量价走势,数据来源：深圳中原,0,20,40,5000 Code of this report | 43,13000 10 9000,17000,30 21000,25000,29000,成交量,成交价格,Code of this report | 61, Copyright Centaline Group, 2010,开发商供应看，2012年去库存化压力加大 11月底，中原监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2395万平方米，环比上月增加21%，房企库存 压力增大。其中，除中海库存量小幅下降外，其余9家开发商本月库存量环比都上升。2012年企业去库 存化压力增加。 图：11月标杆房企的库存情况 数据来源：中原地产研究中心,Code of this report | 62, Copyright Centaline Group, 2010,开发商负债率超过2008年，2012年偿债高峰，资金压力增加，快速出货成 必然 2011年底各大上市房企的资产负债率均超过2008年时期，随着偿债高峰期的到来，开发商资金回笼压 力加大，快速出货成为必然。 数据来源：中原地产研究中心,稳中求进2012年经济工作主基调 面临经济增速的放缓，经济可能出现的萧条，12月中央经济工作会议工作会议确定2012年经济工作的 第一任务是继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。“稳中求进”是明年经济工作的主基 调和基本出发点。,2010定调2011：稳增长抑通胀调结构 2009定调2010：保持政策连续性稳定性 2008定调2009：扩大内需 2007定调2008：控总量稳物价调结构 2006定调2007：继续稳健财政政策 2005定调2006：继续搞好宏观调控 2004定调2005：巩固宏观调控成果 2003定调2004：保持宏观政策连续性 2002定调2003：积极财政稳健货币政策 2001定调2002：扩大内需,1 2 3 4 5 Copyright Centaline Group, 2010,加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展 抓好“三农”工作，增强农产品供给保障能力 加快经济结构调整，促进经济自主协调发展 深化重点领域和关键环节改革，提高对外开放水 平 大力保障和改善民生，加强和创新社会管理 Code of this report | 55,宏观市场小结,全国“降价潮”越演越烈，欲以价换量，预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市；,2012年，中央的调控态度依然坚决，政策的大方向上不会有大的改变；,市场下行通道已经打开，市场遭遇信心危机，深圳成交量降至08年水平，可能依然维持该水平,主要结论：下行通道开启，房地产2012不可指望“靠天吃饭”，唯有自寻出路，自力更生，以求突围。,宏观政策市场分析,2011深圳别墅市场回顾,2012深圳别墅市场分析,深圳高端市场总结,4,1,2,3,关内传统别墅区几乎开发殆尽，少量位于南山和盐田，关外别墅分区明显，且呈散点供应，部分热点区域集中供应。,南移：后海湾升级为新兴豪宅片区。曦城、紫园、鸿威海怡湾,北扩：香蜜湖等豪宅片区豪宅已基本无别墅供应； 而观塘片区为市场供应量集中片区,东扩：龙岗逐渐成为市场的主战场：紫麟山、阅山华府、公园大地、星河时代,资源：依托东部滨海资源发展度假旅游物业为主，以大梅沙为核心区域。东部华侨城天麓、爱琴湾、天琴湾、皇庭玺园,2011年别墅全市供应总量约585套，受到政策影响，消化速度缓慢 消化156套别墅，剩余429套,熙园山院：,项目卖点： 稀缺：近中心地段、景观资源、高铁地段 产品打造：产品设计，风格庭院设计,开盘时间：2011年11月 容 积 率：1.2 总占地：6.8 别墅总户数：96套 开 发 商 ：鸿荣源 产品类型：,成交客户特点描述： 2011年成交30多套，深圳客户区域主要来自福田、南山传统豪宅区，看中资源及近中心地段，自住为主。部分外地客户，主要是靠近高铁，交通便利，用于自住及资产保值。,曦城4：,开盘时间：2011年11月 容 积 率：0.51 绿 化 率：75% 别墅总户数：57套 开 发 商 ：招商、华侨城 产品类型：,成交客户特点描述： 2011年成交约14套。客户主要用于自住，来自深圳福田中心区，及华侨城片区。大部分为外地开发商住在深圳，看中大盘社区。,观澜高尔夫：,君悦山二区开盘时间：2011年9月 别墅剩余总户数：45套 开 发 商 ：骏豪 产品类型：,成交客户特点描述： 2011年成交25套，以深圳客户为主，外地客户有所增加，港客减少。客户主要是看中资源，及高尔夫生活方式，多数用于资产保值。,客户案例：2套比佩亚大宅,爱琴湾：,开盘时间：2011年9月 别墅剩余总户数：72套 开 发 商 ：新润园 产品类型：,成交客户特点描述： 2011年成交22套，客户分布较广，外地客户占比60%以上。客户主要是看中沿海资源，及高赠送户型，游艇会会籍身份。自住为主，保值投资为辅。,项目卖点： 稀缺：海景资源 产品打造：最低1:2，最高1:4赠送面积,客户案例：一次性3套,项目卖点： 稀缺：深圳唯一城堡建筑，仅51席！ 超低容积率0.12，84.22%绿化覆盖率 产品：160-290 叠拼，高赠送,开盘时间：2011年9月 容 积 率： 0.12 绿 化 率： 80% 总户数：51 物 业 费 ： 9.90元/平方米月 开 发 商 ：深圳东部华侨城有限公司 产品类型：,天麓：,成交客户特点描述： 2011年成交8套，客户分布较为广泛，外地客户明显增加。客户