物管部综合管理规定前 言 为了规范商厦物业管理工作，确保各项工程、保卫、总务的工作正常进行，确保我商厦正常运转，我们依据公司的有关规章制度，结合北京华联商厦股份有限公司安贞分公司两年来管理的基本经验，编写这本物管综合管理手册。 物管部管理包括的内容多、范围广，涉及到许多方面的业务知识。在编写中，我们力求突出物管行政管理的原理，全面介绍物管行政管理的内容、任务、职责、流程、标准、各项规章制度及操作知识。在实际工作中，凡涉及物管工作的按照规定执行。 由于此册尚属初编，尽管我们反复地讨论、修改，但终因水平有限，难免存在许多缺点和错误。恳请大家在实际工作中不断提出修正意见，使物管综合管理手册更加具有实用性和操作性。 二五年一月第一章 概 述第一节 物管部工作的概念 物管部门是以筹划工程、保卫安全和运用人力、物力、财力，从物资、管理等方面而保障公司正常经营的后勤服务支持部门,其所有工作必须紧紧围绕着公司经营活动而进行。任何公司、团体单位都有物管行政工作，虽然他们在各单位肩负的任务不尽相同或者部门名称不同，但所起的作用是相同的，都是围绕主要工作目标的实现，充分发挥服务和保障作用，以创造良好的工作环境和生活环境，确保主要工作的正常进行。所有在安贞华联商厦从事物管行政工作的同仁都要在大脑里牢牢树立工程、保卫一票否决权的观念、“销售”的观念、“成本”的观念，确立“没有安全、不讲成本，什么利益都无从谈起”的忧患意识。物管行政工作的核心是“服务”和“管理”，只有把“管理”理解为标准化的服务、科学化的服务，而不时“关卡”，才能做好物管后勤保障工作。安贞华联物管部管理的内容，概括起来可以分为十一类：一、工程审核管理二、设备使用检修管理三、工程材料管理四、安全保卫管理五、消防管理 六、物业管理 七、固定资产管理 八、低值易耗品管理 九、生活管理 十、通讯管理 十一、电梯管理第二节 物管部工作的指导思想、方针和原则 一、指导思想、方针 物管部管理工作的指导思想是：积极适应公司经营的需要，不断完善规章制度、规范服务，确保商厦安全、充分发挥资产的使用效能，更好地为公司经营服务，不断提高公司经营效益。 物管部管理工作的方针是：在公司各级领导的正确领导下，充分发挥物管部门的服务保障作用，强化物管行政管理工作的全局观念、服务观念和制度观念，逐步实现物管行政管理工作标准化、制度化、规范化，培养德、才兼备的管理人才，提高整体服务保障能力。 二、物管部系统管理原则 物管部系统的管理原则是：制度控制、属地管理、单元核算。 （一）制度控制：即物管部门根据公司运营及安全需要管理制度和管理办法，用制度规范工作，所有部门必须严格按制度办事。 （二）属地管理：即物管部门对商厦内所有资产、设备使用、工程材料审核施工、消防安全管理有决定权和监督权；所使用部门有属地管理权。 （三）单元核算即谁使用谁管理，谁受益谁承担费用。第三节 物管部管理队伍建设 物管部管理队伍建设的关键是人才的选拔与培养，人才永远是公司最宝贵的财富。物管部管理工作者必须具备强烈的主人翁意识、必要的文化知识、熟练的操作技术、较强的管理能力、高尚的职业道德、鲜明的法纪观念、敏锐的市场意识。用人的原则是用人之长，但不求全责备；尊重学历，但不唯学历是用，业绩是衡量人才的根本标准。平时还应注重对人才的教育培养，建设一支作风过硬、业务过硬、管理过硬、纪律过硬的物管管理工作队伍。人员的素质要达到以下要求： 一、要有高度的敬业精神和责任感物管行政工作是非常繁琐、非常具体的事务性工作，还主要负责公司的建设和安全运营工作，必须真抓实干。因此，必须要有高度的敬业精神和责任感，要有败不馁、胜不骄的精神，要敢于吃苦，勇于奉献。对工作要兢兢业业，不计较个人得失，不说空话，多干实事。 二、要有良好的品德修养 良好的品德修养是干好物管行政管理工作的最基本的素质，物管部门与钱、物打交道，必须具有大公无私的高尚情操，坚持原则，秉公办事。要严格要求，以身作则，不能近水楼台先得月，一定要廉洁奉公，洁身自好，严以律已。 三、要有广博的知识和较高的管理才能 现代物管工作对管理的要求越来越高，且管理的范围较广。因此管理人员必须认真钻研本职业务，对业务要做到精益求精，加强现代管理科学知识学习。 四、要有敏捷的思维能力 敏捷的思维能力是管理者多谋善断的基础，是提高决策组织能力的重要条件，要做到处理事情，解决问题主意多、办法多、决心大、行动快。 五、要有实事求是的态度和创业精神 实事求是是搞好物管行政管理工作的重要原则，无论想问题、订计划、做工作必须做到一切从实际出发，反映情况要真实可靠，统计数字要严密精确，编制计划要符合实际，总结经验要尊重事实，反对说假话、大话、空话、报喜不报忧、弄虚作假、欺上瞒下。第四节 物管部管理职能与职责 一、门店物管部是公司总务行政管理的三级部门。其基本职能是：按照总公司和地区公司的具体要求，落实、实施本店的物管行政管理工作。主要职责是： （一）贯彻执行总公司和地区公司有关物管行政管理的规定、标准、制度、办法，结合本店实际情况，制定具体的实施细则。 （二）负责本店土地、房屋、固定资产等固定资产的使用、修缮、保全管理。 （三）负责本店房屋、水、电能源、供冷、供暖等物业管理费的结付。 （四）负责本店员工的生活管理。 （五）负责编制本店物管行政管理计划。 （六）负责指导、规范、检查公司各种施工装修、安全保卫工作的执行情况。二、物管部各岗位管理职责： （一）物管部经理岗位职责：1、负责贯彻落实公司的质量方针、目标并进行监督与检查。2、在总经理领导下，全面负责商厦物业工作管理。3、依照公司的经营方针、质量方针政策制定本年度年、季、月的工作计划。4、监督检查物管部各项工作计划的落实及进展情况。5、组织制定本部门的各项管理制度，控制落实情况。6、控制物管工作的各项费用的支出，实现节支增效。7、监督各项物管工作的各项费用的收入，确保公司利益。8、完成领导交办的其它工作。9、监督检查本部门各项合同的执行情况。（二）文员岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标。2、负责部门费用、台帐的管理。3、整理归档各种文件资料。4、文件打印。5、完成领导交办的任务。（三）物管部工程副经理岗位职责：1、 负责贯彻落实公司的质量方针、目标的工作，并进行监督与检查；2、负责根据商厦经营和质量方针、目标，制定本部门年、季、月、时、空调供水、供电及其它设施的维护和改造计划，并进行实施与监督检查；3、负责各项设施维护的预算编审工作；4、负责监控联营厂商设施设计制作和改造；5、负责合理分配工作，督导员工合理有效完成工作；6、负责协调本部门对外的联系工作；7、负责审核每月电气配件的进销存工作并掌握本部门各项费用的支出情况；8、负责对本部门员工进行相关的业务知识技能的培训工作。（四）维修主管岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责商厦内工程维修，施工改造，设备的保养维修；3、负责监督施工队的工程质量及施工进度、质量及验收；4、负责维修班的管理及协调工作。（五）电气主管岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责商厦内所有电器维修，电气工程改造；3、负责各配电设备的安全运行、维护、保养工作；4、负责对商厦内各厂家，专卖店的电气容量、施工图纸的审核；5、负责解决电气部分中出现的各种问题；6、负责监督施工项目的质量、进度及验收；7、负责对外施工队以及对内各楼层的协作关系。（六）电工班长岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责电工班日常管理工作；3、负责落实电工岗位责任制度，安全注意事项；4、负责本工种排班及管理工作；5、负责制定本工种日常巡视，制定并监督执行情况。 （七）电工岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责电气部分的维护、维修、巡视；3、负责配电间的维护、维修及卫生；4、负责落实用电单位的安全制度；5、负责检查各厂家装修后的电气部分验收及送电。（八）木工岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责对报修单报修地点及时维修；3、定期检查所属范围的设施及维修；4、出现故障，及时维修确保正常使用。（九）水工岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责每日各楼层报修单的落实工作；3、定期巡视各用水单位及管路、阀门等；4、负责及时维修管道的跑水、冒水、滴水、漏水。（十）空调工岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责每天准时开机送风，准时关机，按时巡场，并做好记录；3、根据顾客多少及室外温度随时调整空调温度，达到标准；4、负责定期对空调机组进行保养，清扫卫生；5、出现故障及时维修，保证机组运转正常。（十一）焊工岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责公司的金属防火门，车辆标志牌及焊接维修；3、上岗操作时持证上岗，确保工作安全；4、操作时须有动火证，按规程操作。（十二）瓦工岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、负责根据维修单工程量多少，及备料维修；3、负责每日巡查所属范围的墙壁、天花板、地面等设施；在不影响一线营业的情况下，及时维护。（十三）库管员岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、凭入库单查验材料质量、数量、履行出入库手续；3、凭入库单出库时，应记入领用部门“材料领用费用记录”手册；4、每天对库房进行一次清扫，并进行一次安全检查；5、材料保管卡与实物随时相符；6、及时准确编制月盘点表及材料耗用月报表；7、合理整齐堆放物品，不得无故损坏；8、完成领导交办的其它工作。（十四）物管部保卫副经理岗位职责：1、负责贯彻落实公司的质量方针、目标的工作，并进行实施与检查； 2、负责宣传贯彻落实国家法令、法律、法规，全面维护商厦治安消防及交通安全，确保商厦正常的经营与工作秩序；3、负责建立健全商厦安全保卫体系，完善安全保卫制度；4、负责制定年、季、月安全保卫工作计划目标，并进行实施与检查；5、负责商厦涉及治安、消防、交通等工作的对外协调与联络工作；6、负责对本部门各岗位员工进行相关业务知识技能的培训工作；7、负责对保安公司的合作进行检查与评定工作；8、负责对商厦发生的一切重大安全责任事故承担直接领导责任。（十五）内保主管岗位职责：1、负责执行公司的质量方针、目标；2、认真完成上级领导交给的各项任务，落实各项安全防范措施，协助领导做好商厦的安全保卫工作；3、建立健全商厦内部安全保卫的各项规定，并监督、检查、落实；4、协助公检法机关侦破发生在商厦内的重大刑事经济案件及对内部的违法犯罪案件进行查证工作；5、负责对干部员工进行法制宣传与教育，不断提高干部员工遵法、守法的意识；6、了解商厦财物的分布和管理情况，定期对货物、库区进行检查，及时发现和解决问题；7、接到报案要立即赶到现场调查取证，需公安部门出面的要积极协助，妥善处理；8、完善内部保卫的各项基础工作，注意情况积累，对商厦的