2010年成都房地产市场年度分析报告一、地产新政与趋势研究1、05年以来调控基调走势政策点评：05年以来，中国楼市调控历经：打压投资稳定经济结构性泡沫次贷危机保增长回归民生四阶段；未来主要面临持续性的回归民生性的调控政策影响，但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象。2、2010年主要政策政策点评：通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的主要手段，该调控手段虽然在短期内达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹，市场可能出现大起大落状况，对整个市场发展带来较大影响。二、土地市场2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了102宗和4952亩。虽然2010年楼市调控政策频频出台，但对土地市场的影响仅仅在5-7月份，成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。地价呈上涨趋势，主城区综合地价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%；主城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。1、主城区土地市场（1）年度趋势土地成交量有所放大2008年以来，成都主城区土地成交逐渐增加，2010年成交面积约4748亩，同比增加约340亩。城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。根据楼面地价预估，这些项目的综合成本约在7500-8500元/平方米，与成都目前住宅均价基本持平。可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。（2）2010年主城区土地供应状况2010年，成都主城区供应土地82宗，共计面积约5682亩，同比分别增加7宗和约610亩。四季度土地供应放量土地供应与政策调控有较大的关系，“新国十条”之后的5-7月成都土地市场（一级市场）较为低迷；二级市场于8月中旬开始反弹，一直持续到年末，此间土地频频推出，12月达到年度高峰，供应21宗，共计面积1766.5亩。以住宅兼容商业类用地为主数据显示，2010年住宅兼容商业用地供应37宗，共计面积约2204亩；商业兼容住宅用地供应23宗，共计面积2286.9亩。同时商业用地和商业金融用地分别供应428.7亩和719.3亩。可见，土地用途以商业为主，未来商业类物业供应将大幅增加。以50亩以下中小地块为主在供应的82宗土地中，50亩以下地块达到了48亩，占到了总量的58.5%；其次是50-100亩和100-150亩分别有16宗和8宗。此外200亩以上地块有7宗，但均是商业为主的用地。以中小规模地块为主，可以有效地增加市场供给，缓解市场供需压力，同时地块规模小，为资金实力有限的中小开发商提供了生存空间。高新区土地供应一枝独秀上图显示，高新区土地供应达成31宗，面积约1973亩，远远超过其他主城区域。其次是武侯区，达到14宗，共计面积842.2亩。随着天府新城和武侯新城建设力度的加大，两大区域的土地放量，市场竞争将日益加剧。高新区商业兼容住宅用地供应最多注：括号内为土地供应宗数住宅兼容商业用地中，武侯区供应11宗，面积约513.7亩，位居首位；其次是成华区，为10宗，面积约855亩。商业兼容住宅中，高新区供应数量和面积居首位，分别为18宗和1484.3亩。同时商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多。（3）2010主城区土地成交状况土地成交方面，全年主城区成交地块74宗，面积约4748亩，较2009年分别增加8宗和约340亩。土地总体交易均价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%住宅和商业类物业可建面积基本相当根据成交地块相当指标计算，2010年成交地块的可建面积约1242.4万平方米，其中住宅约628.6万平方米，商业类物业约613.8万平方米。据统计，2010年成都主城区成交住宅面积约830万平方米，2010年成交地块可建住宅尚不足成都主城区一年的住宅销售量。若这一状况不得以改变，可以预计，2011-2012年成都主城区住宅将呈现供不应求的局面。与住宅相反，商业类物业则呈现供大于求的状况，市场竞争压力将加剧。成华区成交土地达1106亩成华区以1106.6亩的土地成交量，位居各区之首，主要位于成华青龙乡区域；高新区和武侯区分别成交19宗和18宗土地，分别集中在天府新城和武侯新城。楼面地价TOP10位于春熙路商圈的华兴街地块，以11000元/平方米的楼面地价，夺取年度楼面地价地王。在楼面地价TOP10中，市中心（内环内）2宗，城东二三环间4宗，城西二三环间2宗，城北内一环间和城西一二环间各一宗。主要区域土地成交情况天府新城、武侯新城、攀成钢和成华青龙片区成为2010年成都主城区土地成交量最多的四大区域，这些区域集中了众多的品牌开发商，将成为未来成都房地产市场的热点、重点区域。品牌房企拿地情况在品牌开发商中，仅保利、蓝光、华润、绿地、华宇和九龙仓在土地市场有所斩获，主要新进区域为攀成钢、武侯新城、建设路、城北青龙乡等区域。新入蓉开发商拿地情况2010年，共有阳光100、世茂、太古、远洋、招商、香港置地、朗诗等十余家国内地产巨头进驻成都，拿到土地；主要区域集中在攀成钢、武侯新城、成华迎晖路等区域。（4）各郊县土地供应状况2010年成都各郊区县供应土地474宗，共计面积约40090亩，同比分别增加129宗和6891亩。大邑供应土地7100亩大邑县以供应103宗，7105亩的天量土地，位居各郊区县首位，位列二、三位的分别是新都和崇州，土地供应量分别为59宗、5410亩和58宗、5814亩。近郊主要热点区县，如温江和龙泉驿土地供应量均不足2000亩。（5）各郊区县土地成交状况全年各郊县共计成交土地390宗，面积约32251亩，较2009年分别增加了94宗和4611亩。大邑成交土地6731亩大邑以6731亩的成交量位居各区县首位，崇州和新都分列二、三位，交易面积分别为5129亩和3998亩。龙泉驿、温江和双流三大热点区域的土地成交量均在1800亩以下，郫县土地成交达到2248亩。大邑可建面积超过千万平根据地块相关指标，大邑以超1000万平方米的可建量位居首位，其次是新都，约934万平方米，青白江和郫县的可建量约600万平方米左右。崇州区域可建面积超过400万平方米。各郊县住宅用地成交情况大邑、崇州和新都分列住宅成交面积的前三位，分别为66.6亩、3676亩和3159亩。近郊郫县成交约1758亩，双流约1039亩，温江和龙泉驿在700亩左右。各郊县住宅可建面积大邑以987万平方米的天量，位列首位。新都、青白江和郫县分列二至四位，分别为602万平方米、519万平方米和500万平方米。金堂、龙泉驿、都江堰、新都、彭州和蒲江可建面积在200万平方米以下。都江堰住宅楼面地价约1450元/平方米都江堰、新津、郫县、崇州和龙泉驿位居住宅楼面地价前五位，分别为1450元/平方米、1377元平方米、1172元/平方米和1049元/平方米和1017元/平方米。其他各区县楼面地价均在1000元/平方米以下。三、商品房市场1、年度供销对比（1）成都市供销总量分析2010年成都市商品房供应量为3258万，同比增加8.9%；商品房销售量为2965.9万，同比下降了17.1%。07年成都市商品房供销比为1.16：1；08年成都市商品房供销比差距最大，供应量远远大于需求量，比例为2.08：1；09年成都市商品房供不应求，供销比0.84：1；10年成都市商品房供销比1.09：1。可见，10年成都商品房的供销比很接近，供销较为平稳。（2）成都市住宅供销分析2010年成都市住宅供应量为2577.7万，同比增加5.2%；住宅销售量为2412.2万，同比下降了26%。07年成都市住宅供销比为1.09：1；08年成都市住宅供销比差距最大，1.96：1；09年成都市住宅供销比0.75：1；10年成都市住宅供销比1.07：1。可见，10年和07年成都住宅的供销比很接近，市场处于供销平衡。（3）成都市办公供销分析2010年成都市办公供应量为200.7万，同比增加46.4%；办公销售量为120万，同比增加41.5%。07年成都市办公供销比为1.18：1；08年成都市办公供销比差距最大，为2.05：1；09年成都市办公供销比1.62：1；10年成都市办公供销比1.67：1。可见，08年以来，成都办公物业处于供大于求的态势。（4）成都市商业供销分析2010年成都市商业供应量为226.8万，同比增加36.5%；商业销售量为231万，同比增加65.2%。07年成都市商业供销比为1.36：1；08年成都市商业供销比差距最大，为1.68：1；09年成都市商业供销比为1.19：1；10年成都市商业供销比0.98：1。数据显示，2009年和2010年成都商业市场处于供略小于求的态势，市场需求旺盛。2、主城区细分物业市场2.1、住宅市场（1）供销分析月度供销分析从供应来看，2010年全年成都主城区供应总量为915.38万；其中供应量最多的是9、10月份，原因在于其他城市的限购令影响，供应住宅分别为112.2万和154万，供应量最少的是2月，春节传统的淡季，供应住宅仅15.6万。从销售来看，“新国十条”后的5-7月，住宅交易量下降较大，8月份市场开始反弹，11月达到了全年高峰，销售面积约140万；销售量最少的是1月份，销售住宅29.4万。月度价格走势从价格来看，今年价格呈现出平稳上涨的趋势，11月达到价格高峰，约8800元/平方米，12月有小幅回落态势。高新区供销排首位从各个区域分析，2010年成都主城区住宅供应量最大的是高新区，供应住宅265.4万，其次是锦江区，供应量为160万，供应量最少的是成华区，供应量为106.7万；销售量最大的也是高新区，共销售住宅202万，其次是锦江区，销售量为142.5万，销售最少的是成华区，销售量为133.9万。高层是市场的核心产品从物业类型分析，高层是目前成都主城区住宅供销的主流产品，分别达819.1万平方米和721.8万平方米；其次是超高层住宅，供销量分别为61.2万平方米和40.2万平方米。主城区的别墅、多层和花园洋房是十分稀缺的产品。70-90平方米住宅供销两旺从各面积段分析，70-90平方米是目前主城区住宅物业供销的主力，分别为345万平方米和332.3万平方米；90-110平方米和110-130平方分列二、三位。（2）存量住宅状况高新区存量住宅174万平方米2010年成都市主城区住宅存量房共497.6万，其中高新区存量房面积最大，173.95万，占35%；其次是青羊区，共78.8万，占16%；再次是武侯区，共76.4万，占15%；金牛区和锦江区各占13%，成华区占8%。70-90平方米住宅存量约129万平方米从各面积段来看，70-90之间的存量房所占比例最大，共129.3万；其次是90-110，存量房面积有65.9万；再次是110-130，存量房面积有60.4万。（3）各类型住宅总价分析双拼别墅总价分析2010年成都主城区成交双拼别墅共19套，其中500-1000万元间8套，11套成交价格在1000万元以上。联排别墅总价分析2010年成都主城区交易联排别墅共141套，其中总价区间在500-1000万之间的成交77套，占到54.6%；其次200-500万元间成交52套，占36.9%；1000万以