上海方舟大厦物业管理制度四、保安主管1、 依照物业经理的指示执行任务，并且帮助处理日常物业管理事务。2、 每日巡视所属物业以确保下列各项：a. 清洁状况满意b. 绿化园艺工作满意c. 所有公共装置及设备都正常运作d. 公共地方特别是楼梯消防通道无障碍物e. 物业保安状况满意3、 指导并监督所有保安领班，保安员的下属工作。a. 工作守时b. 穿着整齐的制服及优良的仪容仪表工作，要求工作表现达标c. 工作同事之间相处融洽4、 编制当值时间表及确保所有保安员工按时间表上岗。5、 检查巡逻记录，确保巡逻员按指示的时间，地点巡逻。6、 保存以下记录：a. 所有特别事件记录b. 访客记录和物品出门登记记录c. 主要的电话表，包括政府部门，公安局，消防队及医院等d. 由指定的承包办商承办的保养服务记录e. 保安部门的办公物件及工具记录f. 消防设备的检查记录7、 熟悉所有紧急情况处理步骤，各租户单位的分布情况及物业各处的具体情况。8、 有效及礼貌地处理投诉与询问。9、 若遇到任何意外及特别事件及时处理并立即报告物业经理。10、 注意承包商在公共场合修理工程及空置单元的重新装修工作，确保不会引起租户任何不便。11、 若租户有任何紧急事件发生，尽快赶住现场，协助租户解决紧急情况。12、 负责对保安人员进行业务培训并在日常工作中给予恰当的指示。五、出纳1、 严格执行现金管理制度，认真掌握库存现额，按现金收付帐凭证，办理现金收付。2、 要保管好库存现金，确保安全和正确无误。3、 处理日常收款事务，对收付的款额要当面点清，防止出现差错，收到的支票要及时存入银行。4、 逐步登记现金记帐，做到日清月结，确保帐证相符、帐款相符。5、 协助追收管理费用及其他应收费用。6、 负责日常报销工作，应严格执行市内临时采购预支现金、领用支票制度，认真掌握使用限额和报销期限。7、 保管好与本职业务有关的会计凭证、帐目报表及有关资料，防止丢失或损坏。8、 负责员工考勤并做好考勤记录。9、 完成物业经理交办的各项工作。方舟大厦98年预算一 管理人员薪金物业经理1 4000元工程主管1 3500元物业主管1 2500元物业助理1 2000元文员1 1200元工程领班1 1800元维修人员71500 10500元保安领班41100 4400元保安员12800 9600元清洁领班2800 1600元清洁工6600 3600元 小计： 44700元注：附加56.5%作为国家规定之福利。 小计： 24853元合计：69553元 二 办公费用办公用品 电话费，纯水等费用 约2000元三 清洁费用各类清洁材料约2000元垃圾清运费 约2000元四 维修材料各类维修材料及保养材料费约2000元五 公共事业费电费,水费每月差别很大,暂无法预测,需按实结算.六.电梯维修保养费约3000元七.园艺绿化约500元八.保险费(按年度计费)九 管理酬金 10000元 总计： 95000元*.该预算为方舟营运正常,出租率达到50%以上之预算.方舟大厦预算及财务报销制度方舟大厦物业管理处每月25日将下月财务预算上报发展商，经发展商认可后执行。财务报销原则为：预算内开支，由物业经理签字认可后由出纳报销，预算外开支，需专题报告追加预算经发展商批准后出纳方可报销。流程如下：方舟财务报销流程图物 业 经 理 （签字认可） 预 算 内 预 算 外 出 纳 报 销 追加预算报告 报发展商 经发展商认可 后出纳报销 方舟大厦代办、代理服务指南 代 办 服 务 项 目 专 项 有 偿服 务 项 目 项 目 价 格 项 目 价 格饮用水代订：l 斯巴克林蒸馏水l 获特曼纯水RMB28元/桶RMB16元/桶日常维修：l 换灯泡或灯管l 修开关或插座l 检查电源线路l 修室内门锁5元/只（人工费）10元/只（人工费）50元/次（人工费）15元/把（人工费）洗衣服务l 新加坡洁狮洗衣公司l 办公室绿化洗衣公司牌价绿化公司牌价清洁房务服务：l 室内台面清洁、地面吸尘，清倒办公垃圾l 地毯清洗l 地毯吸尘l 擦玻璃窗每月每套100300元每次5元/M每次1元/M每次2元/M邮政服务l 代订国内报刊杂志l 邮政代办国家牌价商务服务：l 复印l 翻译l 代发传真l 代收传真l 打印中英文文件1元（A4）2元（A3）80元/页（A4）本市2元/张,国内5元/张1元/张20元/张(A4)代叫出租车 l 订购机票/火车票20元/张注:以上价格若有变动,管理处会另行通知. 方舟大厦各部员工工作职责一、 物业经理1、 负责管理处各部员工的招聘、培训及考核工作。2、 负责对物业内的保安，清洁，工程、服务工作及管理处日常工作进行监督，确保管理水平。3、 每天巡查物业情况，检查各部各岗工作情况，遇特别或严重情况即向公司物业管理部汇报。4、 主持与管理人员包括保安，清洁及工程主管之工作例会。5、 按时完成工作报告。6、 草拟每月预算及计划并及时交公司物业管理部审批。7、 负责统筹、协调收交楼工作，对所有收交单位保持原整档及记录。8、 与发展商保持密切联系。9、 加强内部管理及协调与其他各部门工作。10、 于有关政府部门保持密切联系（环卫局，公安部门，街道，供电局等）11、 定期拜访住户，征调意见，在管理上作出改善。12、 参加公司及各政府部门召开之会议。13、 定期管理人员值班时间。14、 不定时夜访，确保管理良好。15、 向公司物业管理部提交改善管理意见及方案。16、 执行公司所指派任务。17、 负责大厦管理费收缴。18、 制定各操作运转规程及物业有关管理制度。19、 对大厦内的有关设施提出经营管理方案。方舟大厦交楼流程表筹备用户入伙程序安排接收各层单位钥匙跟进工程进度及检验大厦设备接收前安排清洁公共地方管理公司制定各类手册、程序设定管理预算开支设立管理处办公室安排员工进驻及巡视大厦方舟大厦接管验收方案一、 依照业主方上海诺亚置业有限公司之要求，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准中的有关规定，结合方舟大厦实际情况，我司建议对方舟大厦接管验收工作分为二部分：A办公层区域（820）和各设备房B商场部分（17）二、 方舟大厦接管验收分为二个阶段：1. 第一阶段为前期接管工作，基本条件为：办公层区域（820F）和各设备房的设备设施全部安装完毕，调试开通正常，满足对外招租的要求。2. 第二阶段为方舟大厦全部竣工后进行正式接收，其具备条件为整幢物业的内装修，外环境，设备设施全部按规划设计要求施工完毕，全部调试开通正常可以使用，正式竣工验收完成。各种应交接的物业竣工图纸及资料齐全，接管工作由管理公司进行，预计二阶段相隔时间为二个月，如发展商能够加快商场及外环境的施工进度，并将第一阶段中存在的需整改项目按照有关规定妥善解决，则相隔时间也可相应缩短。三、 接管必备资料如下1. 竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；2. 设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；3. 工程项目竣工图；4. 材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；5. 隐蔽工作验收记录；6. 土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；7. 设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；8. 建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9. 工程质量事故的发生和处理记录。10. 图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；11. 关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12. 有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；13. 所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。四、 物业接管工作组织构成： 1.上海诺亚置业有限公司 2.简福饴测量行（上海）有限公司方舟大厦物业管理处3.有关工作人员五、 接管验收原则以发展商和管理公司共同签署有关验收报告，方可有