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房地产开发与经营1房地产;房屋及其附属物(与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。2房地产开发与经营;房地产开发是:房地产企业的生产和再生产过程,也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是:指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标的战略和策略,并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。3土地储备开发;指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地,并组织实施拆迁和市政基础设施建设,达到土地供应条件的行为。4房地产企业是从事土地和房屋开发建设,以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织,是房地产经济活动中的主要成分。5房地产项目定位,是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下,根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断,结合项目自身特有的其他制约因素,找到适合于项目的客户群体,在客户群体消费特征的基础上,进一步进行产品定位,包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。1对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。?答:直线制组织结构:优点是命令统一,责权分明,维持成本低,快速灵活。缺点是不利于企业成长,过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构:优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割,不了解其他部门的工作,部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构:优点是统一指挥与专业分工相结合,缺点是横向协调难度大,人员多,效率低,管理成本高。事业部制组织结构:优点是强化了决策机制,总公司层领导着重研究政策和战略发展,提供各种服务,调动事业部的积极性,强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任,有利于培养人才,增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升,效率降低。 矩阵型组织结构:优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动,不同的专业人员可以很好地沟通和交流,并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后,可能造成一些混乱,员工缺乏安全感,产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争,容易引起组织的矛盾2我国房地产企业的特征有哪些?答:首先,房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次,土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后,房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。3房地产开发与经营有哪些特点?答:难度大:产品具有固定性、单件性、复杂性。风险大:房地产的投资大,资金运转周期长。政策性强:房地产业是民生热点,是国民经济的龙头产业。4简述房地产开发与经营的程序和内容。答:(1)投资机会选择;(2)项目定位;(3)前期工作;(4)建设阶段;(5)租售阶段;(6)物业管理。5简要叙述房地产市场宏观环境包括哪些因素。答:经济:国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。政策:金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口:人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征 此外,文化环境、行业环境、技术环境等6房地产经营决策程序是什么?答:(1)发现问题;(2)确定目标;(3)拟制方案;(4)分析评价;(5)选择方案;(6)实施追踪。7简述房地产开发与经营决策的内容答:(1)财务策略;(2)生产策略:确定房地产企业的生产规模,明确开发或经营项目,生产量调节以及生产作业方式确定等;(3)市场开发策略:市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等;(4)价格策略:高价策略,低价策略,均衡价格策略等。8简述房地产行业管理的主要内容。答:行政管理主要内容:一是企业设立时的注册登记,二是企业房地产从业相关资质的审批,三是房地产企业的行业监督检查。行业组织管理主要内容:一是行业专业管理;二是建立行业内部运行规则,促进行业内部各成员间的公平竞争;三是研究行业发展规划,开展学术研究与国际交流。阐述我国房地产价格上涨的原因。答:1、初期房地产调控措施不协调,加剧了供求矛 初期“管住土地,控制信贷”的调控措施,抑制投资增长力度较大,加剧了供求矛盾;一些地方政府对调控措施贯彻不力。2、地价上涨推动 土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度实施以来,对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是,“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限,即短期内容易推动地价上涨。3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加,还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。4、房地产投资结构仍不尽合理。供给结构不合理导致供需脱节;中低价位商品住房供应量下降,高档商品房供应增加,使得商品房平均价格上扬。5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称,媒体宣扬“房价还要继续上涨” ,进一步强化老百姓的心理预期。1可行性研究 ;?投资决策前,对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、论证和评价,判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理,并对方案进行优选的科学方法。2财务内部收益率;指使项目净现值等于零的折现率。3财务净现值;指将项目寿命期内的净现金流量,用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和4市场调研;运用科学的方法,有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料,在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断,为企业营销决策提供依据的信息管理活动。1房地产市场调研的内容包括哪些?答:(一)市场宏观环境状况,主要包括政治环境、经济环境、社会文化环境,另外还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。(二)城市房地产市场概况,包括:1、市场整体状况;2、土地市场情况;3、商品房市场情况; 4、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格类型;5、全市主要发展商开发销售情况;6、三级市场交易情况;此外,当地房地产业相关政策法规等。(三)消费者行为与市场需求容量,包括:消费者的购买水平、购买倾向、共同特征;城市人口、家庭数量、购买力、居民居住现状及改善目标、居民日常消费支出水平与消费结构。(四)项目所在区域环境状况。(五)项目基本情况调查,包括对项目的用地现状及开发条件进行分析、对项目所在地的周边环境进行分析。2房地产市场调研的原则?答:1、真实性原则;2、时效性原则;3、全面性原则;4、计划性原则。3简述可行性研究的作用?答:1、可行性研究是投资决策的重要依据。2、可行性研究是项目审批的依据。3、可行性研究是项目资金筹措的依据。4、可行性研究是编制设计任务书的依据;5、可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。4房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤。答:1、组织准备;2、资料收集及市场调查;3、开发方案的设计和评价、选择;4、详细研究;5、编写研究报告书。5可行性研究包括哪些内容?答:1、项目概况。2、市场分析和需求预测。3、规划方案的优选。4、开发进度安排。5、项目投资估算。6、资金的筹集方案和筹资成本估算。7、财务评价。8、风险分析。9、国民经济评价。10、结论。6反映投资项目财务状况的指标包括哪些?答:价值型指标:财务净现值、财务净年值、费用现值、费用年值;效率型指标:财务净现值率投资报酬率、财务内部收益率;期限型指标:投资回收期。7房地产开发建设投资估算包括哪些费用?答:1、土地费用估算;2、前期工程费;3、基础设施建设费;4、房屋开发费;5、公共配套设施建设费;6、开发间接费;7、管理费;8、销售费用;9、财务费用;10、其他费用;11、税金及政府收费。8国民经济评价指标包括哪些?答:国民经济盈利能力分析,包括经济内部收益率、经济净现值;外汇效果分析,包括经济外汇净现值、经济换汇成本、经济节汇成本。9风险分析方法有哪些?答:1、盈亏平衡分析;2、项目安全率;3、敏感性分析;4、概率分析。10敏感性分析的步骤是什么?答:1、选择要分析的不确定因素;2、选定分析所用的评价指标;3、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况;4、判定敏感性因素;5、提出控制敏感性因素的建议。11概率分析的步骤是什么?答:1、列出各种要考虑的不确定性因素;2、预计各种不确定性因素可能发生的情况;3、分别确定每种情况出现的可能性;4、分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值;5、计算净现值大于和等于零的累积概率。12国民经济评价与财务评价的主要区别是什么?答:1、经济目标不同;2、价值尺度不同;3、折现率不同;4、汇率不同。第三章 房地产市场分析1房地产市场有哪些特殊性?答:产品具有固定性;产品具有唯一性;产品的耐久性;市场具有双重属性(消费、投资);市场是不充分市场2简述房地产供给的特点?答:1、市场供应缺乏弹性,短期内难以增加房地产市场供应。2、市场供应的异质性,产品的位置、环境、新旧、配套等不同,市场细分有必要性。3、市场供应的区域性,产品的固定性导致“地产地销”。4、市场调节的不完全性,住房保障的存在:经济适用房、廉租房;土地的垄断性;政府的宏观调控。5、市场需求的广泛性,房地产是生存、享受、发展的基本物质条件。6、市场需求的多样性,消费需求、经营需求和保值需求;经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同,需求多元化。7、市场需求的融资性,资金数额大,短期内难以全部支付;融资手段很重要8、市场需求的长期性,使用期限长;再次交易间隔的时间长;存量市场将占据市场主导位置。3需求法则和供给法则的含义是什么?答:需求法则:假定其它条件不变,则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。供给法则:假定其它条件不变,则某一商品的供给量与其自身价格呈正方向变化。4均衡价格的概念是什么?答:均衡价格是指在假定其它条件不变时,商品需求量与供给量相等时的价格。5房地产市场分析的内容答:(1)市场环境:宏观环境包括经济、正常、人口、文化环境、行业环境、技术环境等。区域环境包括分析区域规划、功能定位、开发现状以及未来定位;分析交通与出行条件;分析影响区域发展的其他因素和条件:历史、文化、发展水平等;区域内楼盘价格水平与供求关系;项目微观环境。(2)消费者分析:包括消费者购买力水平、购买倾向、购买特征等。(3)竞争楼盘:包括产品、价格、广告、销售推广、物业管理等。(4)竞争对手:分析包括专业化程度、品牌知名度、开发经营方式、楼盘质量、政府关系、以往项目情况、土地储备情况。第四章 土地制度演变与出让方式1土地使用权出让:国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2土地使用权划拨:指县级以上人民政府批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。3土地使用权转让:指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者,通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。4土地征用: 国家为了建设及兴办社会公益事业的需要,采取行政手段,依照法定程序和审批权权限将集体所有的土地,有偿转为国有土地的一项措施。5土地储备制:为加强对土地一级市场的统一管理, 政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。1对土地使用权出让的各方式做出比较。答:1、出让程序不一样。2、适用范围不同:协议出让适用于公益、福利事业,科研文教,非盈利的机关、团体及某些特殊用地;招标出让使用于优化土地布局的地段,重大工程的较大的地块;拍卖出让适用于区位条件好、功能便利的繁华地段,土地利用上有较大灵活性的地块。3、优缺点:协议出让:
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