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中国大同论坛项目研究营销企划组2010年12月12日目 录55第一部分 大同市城市概况第一节:大同城市整体概况一、城市基本状况1、区位概况2、人文概况3、资源概况二、大同市经济概况1、近年来大同市国民经济运行情况分析2、经济、投资、政策环境3、大同产业特点4、大同产业结构变化第二部分 大同市房地产整体市场第一节:城市人口状况研究1、 城市人口变化2、 居民收入变化3、 房地产投资状况4、 居住状况第二节:大同市房地产现状研究一、城市发展趋势及分析1、城市发展研析 2、城市现状分析3、十一五期间大同住宅建设规划二、大同市房地产市场研析1、大同市基准地价2、大同市房地产市场供求及房价走势3、2009年大同市房地产投资状况4、大同市房地产综合评价5、大同市房地产走势第三部分 大同市房地产区域市场研析第一节:大同区域板块分析一、区域板块现状二、迎宾路南区域楼盘开发现状三、大同综合性项目发展现状第二节:区域明星楼盘简析桐城中央第三节:可借鉴性楼盘简析东方罗马城第四节:项目周边楼盘现状简析第四部分 本项目分析及定位方向第一节:项目现状第二节:项目swot分析及价值判断一、项目swot分析二、项目价值判断第三节:项目目标消费群体分析一、大同市整体购房人群分析二、本项目目标客群分析三、本项目目标客群区域分析第四节:市场借鉴项目分析一、深圳万科城二、郑州远大理想城三、郑州橄榄城四、本项目突破方向第五节:物业发展建议一、产品定位原则二、产品类型定位三、户型配比四、产品功能定位五、项目开发节奏与开发组合六、社区设计要求七、社区配套建议八、项目启动策略第五部分 本案项目售价预估一、项目基本资料二、售价预估附件一:大同市房地产开发预售条件附件二:大同开发成本一览附件三:大同市2009年城市住宅拆迁安置区分区分类价格附件四:大同市关于“城中村改造”办公会议纪要附件五:大同市城市规划区内农村集体土地 房屋拆迁安置补偿暂行规定附件六:2008-2009年大同城中村拆迁公告第一部分 大同市城市概况第一节 大同城市概况一、城市基本情况1、区位概况大同位于山西省北部,介于内外长城之间,是大同盆地的中心。大同为山西省第二大城市,晋、冀、蒙三省(区)和大同各县的交通枢纽,大同地区的政治、经济、文化中心。全市辖区面积14176 平方千米,城区2080 平方千米,辖左云、大同、阳高、天镇、浑源、广灵、灵丘七县,城区和近郊划为城区、矿区、南郊区和新荣区,计5镇22乡29个街道办事处。大同北邻内蒙,东望河北、距北京380公里,南离太原市352公里,实为首都之屏障、全晋北方之门户,且扼晋、冀、内蒙之咽喉要道,是历代兵家必争之地。在历史上大同曾为三代京华、两朝重镇,在清代以前无不派名将镇守,既防外来侵略又保京师安危,被誉为“北方锁钥”。今日的大同,是京包、同蒲两大铁路的交汇点,大秦铁路的起点,居神府、准格尔新兴能源区与京津唐发达工业区的中点;为我国当代最大的煤炭能源基地、国家级历史文化名城。2、人文概况u 历史文化名城,人文资源丰富大同市是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一,有2400多年历史,曾为北魏京师、辽金陪都、明清重镇。境内古建筑、古遗址300多处,其中列入世界文化遗产名录的1处、列入国家级和省级文物保护单位的36处,古建文化、佛教文化非常发达。大同现存古建筑、古墓葬、古遗址两万余处,各级文物保护单位346处,其中全国重点文物保护单位20处,省级文保单位22处,市县级文保单位更是多达304处。北魏年间开凿的云冈石窟,现存的唯一辽代木构建筑的华严寺,古朴浑厚的善化寺,号称中国龙壁之冠的九龙壁,黏着在峭壁之上的悬空寺,景色旖旎、山势峭如刀劈的北岳恒山u 北方名城,旅游胜地大同市的旅游资源颇为丰富,历史古迹和自然风光均有独到之处。古迹中以始凿于北魏年间的云冈石窟最富盛名,它与敦煌的莫高窟、洛阳的龙门石窟、甘肃的麦积山石窟并称为中国四大石窟,具有很高的艺术价值;应县木塔则是中国现存最高大、最古老的木结构塔,是世界建筑中的一件珍品;位于大同西南部的华严寺,是我国最大的古代佛殿之一;此外还有九龙壁、善化寺等历史悠久的古建筑;大同市东南方,有中国五岳之一的北岳恒山,风光极佳;恒山山脚下的悬空寺,建筑精巧,让人称奇,偌大一座寺院竟如凌空而立,让人不得不惊叹千年前工匠们的奇思妙想。3、资源概况u 资源城市,矿产资源丰富大同市矿产资源丰富,除煤炭以外,主要矿藏有铜、铁、金、银、铝、锌等金属矿物和石墨、磷、长石、云母、石灰石、珍珠岩、大理石、花岗石、玄武石、沸石等非金属矿物。大同可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。煤炭“大同煤田”含煤面积926平方公里,探测总储量718亿吨,其中:侏罗纪煤素以低硫、低磷、低灰份、高热值的“三低一高”闻名于世,是优质动力煤和化工原料煤。得天独厚的煤炭资源优势,使大同市成为国家重要的能源基地,被誉为中国“煤都”。大同市年产原煤8000万吨,煤炭的生产量、外运量和出口量均占全国煤炭城市之首。大同煤支持着全国5大火力电网、3大港口、6大城市的煤气发生炉以及全国20多个省、市、自治区2800多家大中型企业,有力地支援了全国的经济建设,并远销欧、亚、美的20多个国家和地区。u 水资源贫乏大同市的本地水资源总量为1.42亿平方米,人均水资源量仅为111立方米,为全国人均占有量的9%左右,水资源十分贫乏。现在的用水状况是:工业与生活用水占80%,农业用水占20%。虽然水资源开发利用率已达67.5%,但年缺水量仍为2000多万立方米。二、大同市经济概况(因网上数据有限,引用2008年数据参考)1、近年来大同市国民经济运行情况分析u 国民经济平稳健康发展 经初步核算,2008年全市实现地区生产总值(GDP)565.77 亿元,按可比价格计算,比上年增长5.1 %。从上图可以看出,大同经济除2008年受全球金融危机影响涨幅较小外,一直处于高速发展状态。根据国民经济运行规律,国民经济的稳定快速发展,必定会带动房地产的发展,提高房地产的投资量,房地产业的发展同时又会促进国民经济的发展,两者相辅相成。按常住人口计算,2008年全市地区人均国民生产总值达到17852元,比上年增加2612元,同比增长了4.4%,约合2625美元. GDP从1000美元到3000美元是实现跨越式发展的关键时期,这个时期市场经济逐步完善,经济保持快速增长,群众生产和生活条件不断改善,也将逐渐带动房地产的发展。u 工业经济实现平稳增长初步统计,2008年全年全市完成全部工业增加值271.96亿元,比上年增长1.0%。其中,国有企业、大中型企业和年产品销售收入500万元及以上非国有工业企业(规模以上企业)完成工业增加值250.80亿元,比上年增长0.6%。产销衔接状况保持良好,全年规模以上工业企业产品实现销售产值606.30亿元,比上年增长19.7%;工业产品销售率为98.6%,比上年上升2.7个百分点。 受08年下半年全球金融危机和煤炭价格低迷影响,大同08年工业增加值增幅回落,但仍然实现了同比增长,表现平稳;规模以上企业实现销售产值大幅增长,说明作为传统的工业基地,大同仍然保持了良好的工业发展势头。u 财政收入增长较快财政收入继续增长,2008年,全市财政总收入完成122.28 亿元,比上年增长31.42 %,增收29.23亿元。一般预算收入完成46.67亿元,比上年增长27.14%,增收9.96亿元。扣除资源探矿权、采矿权收入,全市财政总收入和一般预算收入分别完成122.01亿元和46.40亿元,同口径增长36.43%和40.21%。财政收入中,增值税、企业所得税、个人所得税和营业税等四大税种,分别增长39.37%、9.80%、20.61%和57.38 %。从上述数据可以看出,目前大同市的整体经济运行稳定,经济环境良好,适合房地产投资的进行。u 固定资产投资持续增长固定资产投资快速增长。2008 年,全市积极优化投资结构,以调产项目、基础设施建设带动投资增长,全市固定资产投资规模进一步扩大。全年大同市全社会固定资产投资完成 276.5亿元,比上年增长28.7%。其中,国有经济单位投资完成153.1亿元,增长35.4%;非国有经济单位投资完成123.4亿元,增长21.4% 。按城乡分,城镇投资完成264.9亿元,比上年增长31.5%;农村投资完成11.6亿元,比上年下降12.3%。这一组数据显示,大同目前固定资产投资活力旺盛,全社会的固定投资力度都在加大,城市建设改造力度也在加大,综合功能日益完善。房地产建设也基本和全社会固定资产投资合拍,表现的相当活跃,但是又不存在过热现象。2、经济、投资、政策环境u 经济环境这些年来,大同市按照传统产业新型化、新兴产业规模化的发展要求,大力推进结构调整,不断加大传统产业改造和新兴产业培育的力度,初步形成了煤炭、电力、冶金、医药化工、机械制造、建材等多元支柱产业格局,煤化工、装备制造业、新型材料、旅游业以及特色农业等新兴产业也初具规模。(1)农业方面,启动实施了雁门关生态畜牧经济区建设,培育壮大畜牧、林草,优质杂粮、蔬菜四大农业特色产业,推动农业结构由以农为主向以牧为主转变。畜牧业的比重占到了农业总产值的38.9%。扶持发展了夏进乳业、佳鑫杂粮、雁门关绿色肉业、森汇隆草业等一批龙头企业。(2)工业方面,在煤炭、电力、冶金、医药化工、机械制造、建材六大产业培育60户优势企业,目前,六大产业完成的销售收入占到了全市工业的90%以上,原煤产量稳定在8000万吨左右,洗选配能力占到60%,电力总装机容量达到6067MW,医药产值占到全省的一半以上,呈现出产业多元化发展的良好态势。(3)旅游业方面,全市大力推进“北方商埠”和“旅游胜地”建设,成功举办了五届旅游节。组织参加了“港洽会”、“沪洽会”、“中博会”等大型招商活动,引进资金兑现321.2亿元人民币,145个项目已开工建设,履约率、开工率走在全省前列。u 投资环境(1)交通便捷,大同市是我国中西部地区离首都最近、离出海口最近的一块“风水宝地”。 按铁路里程东望北京382公里,西眺呼和浩特285公里,南下太原355公里,北上中蒙边界二连浩特460公里,是华北地区重要的交通枢纽城市。京包、大秦等4条复线电气化铁路及40余条支线、专用线纵横交错,沟通华北、西北、东北和三晋腹地的联系,京大、大运和得大高速公路等10多条干线四通八达,飞机可直达北京、上海、广州等城市,大同已形成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通体系。 (2)资源丰富,大同市矿产资源丰富,除煤炭以外,主要矿藏有铜、铁、金、银、铝、锌等金属矿物和石墨、磷、长石、云母、石灰石、珍珠岩、大理石、花岗石、玄武石、沸石等非金属矿物。大同可望成为资源相对贫乏的沿海及渤海经济圈的矿产品原料基地。 (3)环境优美,大同市地处温带大陆性季风气候区,受季风影响,四季分明,年平均日照时数为2670小时,大同市建成绿化覆盖面积2131平方公里,绿化覆盖率15.1%。城市人均公共绿地面积由1.9平方米提高到4.6平方米。大力推进热电联产集中供热,全年二级以上良好天气达到220天。 (4)设施完善,大同建成了以光纤传输为主,辅以数字微波、卫星传输
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