和昌集团第三方评估策划书编制单位：第三方评估公司编制时间：2016年5月目录一、总则3二、评估框架31、评估体系32、面积统计：33、评估成绩计算44、质量风险等级划分与计算45、评估成绩应用5三、操作细则51、实测实量操作指引52、评估表格附件60四、执行细则601、检查评估原则602、检查评估的内容、维度和基本方式613、检查评估的频率614、检查评估工作要求615、检查评估设备627、在建项目质量管理工作流程648、评估输出成果示范本及附件65五：交付评估661.交付框架及权重662.取样范围：673.交付评估检查表67一、总则为加强和昌集团所属项目工程管理有序化，通过系统性、阶段性检查，发现项目公司管理短板及各工程阶段工程管理差异性。通过阶段性成果分析，找出工程质量薄弱项，暴露问题突出点并制定系统性解决方案，为集团工程管理推进作为客观依据，逐步完善集团内部工程管理体系，最终实现各在建工程项目常态化管理。二、评估框架1、评估体系评估体系共分为实测实量、安全文明和风险等级三个维度，相应权重如下：评估权重划分旨在通过不同维度权重得出标段、项目、公司级综合工程管理质量，通常地产第一年度实施评估，实测实量权重一般为80%，实测实量一般前期提升较快，成效较为明显，对项目管理起到一定程度的推动左右。后期再调整权重或增加新的维度。2、面积统计：l 正负零以上面积：以开工地块（标段）所有单体正负零以上面积（规划面积，非施工层面积之和）l 正负零以下面积：以开工地块（标段）正负零以下面积（规划面积，非施工层面积）l 在建面积：以开工地块（标段）所有总建筑面积（规划面积，非施工层面积之和）应为正负零以上与正负零以下面积之和。3、评估成绩计算 标段评估成绩计算标段评估成绩=实测成绩*80%+安全文明成绩*20% 项目评估成绩计算l 项目实测成绩=（标段1实测成绩*标段1正负零以上面积+标段2实测成绩*标段2正负零以上面积+）/（标段1正负零以上面积+标段2正负零以上面积+）l 项目安全文明成绩同上，均以正负零以上面积作为权重载体l 项目评估成绩=项目成绩成绩*80%+项目安全文明成绩*20%说明：为保证计算精度，减少累计误差，各计算精度均保留至小数点以后八位，显示至小数点后两位。 公司评估成绩计算l 公司实测成绩=（标段1实测成绩*标段1正负零以上面积+标段2实测成绩*标段2正负零以上面积+）/（标段1正负零以上面积+标段2正负零以上面积+）l 公司安全文明成绩同上，均以正负零以上面积作为权重载体l 公司评估成绩=公司实测成绩*80%+公司安全文明成绩*20%说明：为保证计算精度，减少累计误差，各计算精度均保留至小数点以后八位，显示至小数点后两位。4、质量风险等级划分与计算 风险分值=风险影响程度*风险发生概率其中风险影响程度分为5级（详见表格）；风险发生概率分5级（轻到重，详见表格），分险分值分3级（详见表格），综合等级分3级（详见表格）5、评估成绩应用l 公司级评估成绩进行综合排名，旨在排序各公司管理差异l 项目、标段评估排名，前期促进、后期考核l 实测成绩分析:按公司级实测成绩进行纵向对比，列举实测短板指标进行横向对，找出管理短板l 安全文明成绩各维度进行排序及公司级横向对比，找出安全管理短板l 消除群发性、重大性缺陷，降低交付风险。旨在聚焦严重短板或缺陷，起到一定 的警示作用l 其余管理需求可根据汇总数据进行各类分析三、操作细则1、实测实量操作指引1. 目的1.1. 作为提升产品品质的保障措施；1.2. 旨在通过实测实量发现施工过程中存在的问题，尤其是系统性问题，并在后续施工中进行整改，进一步采取预控措施；1.3. 提供产品质量实测的操作方法（不分新老作业面），尽可能消除人为操作引起的偏差。2. 适用范围适用于集团所有在建工程（自主体结构0.00 至交付完成）项目。3. 术语及定义3.1. 土建施工阶段基本的实测指标项，包括以下实测指标项：3.1.1. 混凝土工程：截面尺寸偏差、表面平整度、垂直度、顶板水平度极差、楼板厚度；3.1.2. 砌筑工程：表面平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差、外墙防开裂节点、内墙防开裂节点、砌筑灰缝饱满度；3.1.3. 抹灰工程：墙体表面平整度、墙面垂直度、地面表面平整度、室内净高偏差、顶板水平度极差、阴阳角方正、地面水平度极差、方正度、房间开间/进深偏差、户内门洞尺寸偏差、外墙窗内侧墙体厚度极差；3.1.4. 设备安装工程：座便预留排水管孔距偏差、同一室内底盒标高差、并列面板高度偏差；3.1.5. 涂饰工程：墙面表面平整度、墙面垂直度、阴阳角方正、顶棚（吊顶）水平度极差；3.1.6. 墙面饰面砖工程：表面平整度、垂直度、阴阳角方正、接缝高低差；3.1.7. 地面饰面砖工程：表面平整度、接缝高低差；3.1.8. 室内门安装工程：门框正、侧面垂直度、室内门扇与地面留缝宽度、厨卫门扇与地面留缝宽度；3.1.9. 铝合金（或塑钢）门窗安装工程：铝合金门或窗框正面垂直度、型材拼缝宽度、型材拼缝高低差、边框收口与塞缝；3.1.10. 木地板安装工程：表面平整、地板接缝宽度、地板接缝高低差、地板水平度极差。3.1.11. 防水工程：卫生间涂膜厚度、卫生间附加防水层；3.1.12. 防开裂：裂缝/空鼓（抹灰工程、涂饰工程、墙、地面砖）。4. 考核评估取样原则与计算说明4.1. 取样原则4.1.1. 随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，原则上通过图纸或电脑随机抽样事前确定，如现场存在迎检性紧急整改清扫的将调整改换测区。同时为保证实体质量控制均好和常态的管理目标，任何情况下评估组保留调整更换测区的权利，项目部各方管理人员需予以配合支持。4.1.2. 可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。4.1.3. 完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。4.1.4. 效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。4.1.5. 真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，不合理修补（包括但不限于点对点的修补方式或修补随意痕迹明显），实测取点时应规避相应部位，并对修补方案的必要性和合理性进行检查。4.1.6. 常态原则：各项目对施工现场的管理要保持常态化。严禁采用停工迎检、利用外部资源（包括物业保洁、物业保安、委托第三方等）进行场地清理，或者进行各种形式的包装等。4.1.7. 公正原则：出现违反职业操守、职业底线的行为，集团将严格按有关制度进行处理；并视情节严重程度，采取整体扣减项目合格率、系统内通报等处罚措施（详见：4.2.6诚实守信修补要求）。4.1.8. 抽取范围：主体、砌筑抽取两层楼为实测区域，抹灰，精装抽取两户为实测区域（如遇点数不够可上下楼层进行补取直至采集满）。4.2. 计算说明4.2.1. 为进一步澄清评估过程中出现的一些问题，保持实测实量工作的公平性，避免一些不合理的质量处理方法，对相关计算进行说明；4.2.2. 对于同一个项目，不同标段，由同一总包单位施工，且实际施工控制人为同一人时，为控制实测工作量，可将相关标段合并后进行实测实量。4.2.3. 对于质量合格率中的各类面积的计算，说明如下：（1） 质量实测合格率的标段面积：具备实测条件的该标段0000 以上的在建面积；（2） 质量实测（或综合）合格率的项目面积：该项目第（1）条所有标段面积之和。4.2.4. 对于砼工程，按以下方法进行计算处理：（1） 除砼拼缝、无抹灰层的砼结构（如墙、柱、顶棚等）打磨外，对于现场评估实测中发现的其他砼墙、柱打磨现象，在实测时需避开打磨区域，。（2） 考虑砼试块需要 28 天强度，兼顾试验、验收等所需时间，砼结构原则上要求必须在 45 天后才允许甩浆隐蔽（检查组根据当前形象进度、施工日志和和混凝土浇筑令等资料进行推算）。（3） 如发现存在砼不合理修补、砼提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，规避现场评估实测时，按如下方式进行处理： 如现场仍具实测条件，则砼工程中的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度极差四项指标，均按实测成绩的85计算标段合格率、项目合格率； 如现场已不具备实测条件，则砼工程的截面尺寸、平整度、垂直度、顶板水平度极差四项指标，均按合格率60计算标段合格率、项目合格率； 如现场砼墙柱进行的大面积批嵌修补，则砼工程中截面尺寸、平整度、垂直度三项指标，均按实测成绩的50计算标段合格率、项目合格率。4.2.5. 对于砌筑工程，按以下方法进行计算处理：（1） 严禁进行砌体打磨。如在评估期间，如发现存在砌体打磨现象，不论其打磨区域是否在评估抽样的范围内，砌筑工程中的平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差（洞口上、左、右三边为砼结构除外）四项指标，均按60合格率计入，并据此计算标段合格率；（2） 考虑砌体的砌体开槽、挂网等工序的合理时间，砌体部位原则上要求必须在砌体完成30天后才允许甩浆隐蔽；（3） 如发现存在砌体提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，规避现场评估实测时，按如下方式进行处理： 如现场仍具备实测条件，则砌筑工程中的表面平整度、垂直度、方正度、外门窗洞口尺寸偏差（洞口上、左、右三边均为砼结构除外）四项指标，按实测成绩的85作为标段合格率、项目合格率的实际计算值； 如现场已不具实测条件，则砌筑工程中的表面平整度、垂直度、方正度、外门窗洞尺寸偏差（洞口上、左、右三边均为砼结构除外）四项指标，按合格率75，作为标段合格率、项目合格率的实际计算值。4.2.6. 诚实守信修补要求：（1） 如发现现场存在引导规避测区行为（包括但不限于进度瞒报、引导至非选定的楼栋或测区、过度“成品保护”遮挡测区、刻意隔离围挡堵塞楼层上下通道等），评估组将调整测区，选取目测最差的楼栋、楼层进行实测，同时实测实量合格率成绩按调整后测区实测成绩的90%计算标段合格率、项目合格率；（2） 对于实测作弊行为，该项指标全部按不合格点记录；（3） 对于砌筑外窗洞口尺寸修补，需制定专项的维修方案，批嵌修补需完善防开裂措施，对于修补完成后存在开裂点或渗漏风险的测区实测点将记为不合格点，；（4） 对于结构涨模部位允许细斩剔凿，禁止打磨批嵌。该部位仍进行实测数据采集，若剔凿后实测仍不合格，该实测点作为两个不合格点计算；（5） 结构顶板禁止打磨，允许批嵌，但需完善批嵌修补方案，批嵌修补后按抹灰顶棚标准进行合格率计算；对存在开裂脱落的顶板不论其是否在测区内，均按5个不合格点记录；（6） 结构剔凿露筋的混凝土面，不论其是否在实测区，均按不合格点计算。4.3. 混凝土结构工程4.3.1. 基本原则（1） 同一标段内根据各楼栋进度，在实测前随机确定已拆完模板的2个楼层作为混凝土结构工程的实测层（已拆完模板未开始砌筑的楼层均为结构可选测区，包括楼层导墙浇筑完成或已植筋的楼层）。（2） 根据选取楼层结构平面图，实测实量选点考虑每层结构4个角和中间混凝土剪