银湖项目首期物业定位和物业发展建议 32目 录第一部分：背景简介3第二部分：物业市场定位4第三部分：物业建议6一、平面规划要点6二园林设计要求10三、户型设计11四、公建设计要求15五、物业管理及智能化系统19六、装修标准要点20第四部分：附件：22附件1：市场调查22附件2：东莞市篁村区银湖项目目标客户调查33附件3：东莞市区楼盘调查表43附件4：东莞市区专业人士访谈表54附件5：澳大利亚55 第一部分：背景简介本报告是在银湖项目整体战略报告的基础上，对项目首期的开发进行详细研究的部分成果。（一）战略报告中已经确定的成果：1、项目整体发展战略： 差异化创新产品，引导置业观念， 创建项目品牌2、一期客户定位和物业定位：客户定位：东莞市区及附近镇区高收入阶层。物业定位：均价5500元/平方米； TOWNHOUSE建筑面积180250平方米。（二）本报告已提供成果清单1、 基地改造2、 平面规划要点3、 园林设计要求4、 户型功能及面积要求5、 公建要求（三）本报告补充成果清单1、 户型设计要求2、 物业定位3、 社区主题4、 形象定位5、 社区名称6、 物业管理7、 智能化8、 装修标准第二部分：物业市场定位1、物业市场定位： 低密度高档TOWNHOUSE园林住宅2、户型定位：户型面积200270平方米，总价区间100180万元；主力户型面积210240平方米，总价区间115125万3、社区主题：澳洲小镇、棕榈风情社区主题统领社区建筑园林风格，体现物业定位的特点，社区广场、标志物、运动会所、商业街和热带园林风情TOWNHOUSE准确体现目标客户追求的尊贵、从容、健康的如诗如画的小镇生活。社区有主题，前期既可指导平面规划设计和园林设计符合市场要求，又便于销售期围绕主题系统性的推广。社区主题选择“澳洲小镇、棕榈风情”，其一：澳洲的经度和东莞相近，气候相同。其二，根据对目标客户的调查分析，澳洲是他们较为熟知的国度，澳洲的美丽自然风光和黄金海岸的惬意生活为人们所向往。其三，作为为成功人士量身定做的低密度小区TOWNHOUSE社区，一方面要求体现私家、尊贵，另一方面要求人文、自然，既不远离中心，又不地处纷攘之所。犹如都市卫星小镇宁静而不致远。其四，棕榈风情在突出园林特色的同时，更反映了一种自然、休闲、健康的生活方式。4、首期形象定位：东莞新城市中心首个TOWNHOUSE私家花园社区 区位：东莞市城市新区 时尚：新城市、国际化 尊贵：城市中心有天有地的私家洋房，传世经典形象是项目推广的核心：凸现东莞市城市发展趋势，指明国际化城市中心尊贵府邸的物业形式。东莞市区典型楼盘的形象定位：新世界花园：东莞首个最贵的豪宅新世纪豪园：东莞山边高档社区中信东泰花园：成熟的中档大社区峰景高尔夫：东莞风景最好的别墅区盈彩美地：超时代的都市社区金月湾：东莞最具现代感的都市花园项目首期形象特点：东莞新城市的传世珍品，东莞成功人士繁忙打拼后，修养身心的理想家园。生活尊贵而从容，在享受大自然神韵的同时亦感受人类现代文明的神奇。5、项目名称： 棕榈长滩棕榈：体现热带风情，反映休闲、从容、健康的阳光生活。长滩（long beach）：美国纽约著名滨海中产阶级度假住宅区。其休闲海滨生活十分出名。第三部分：物业建议一、平面规划要点（一）基地改造与保护现有山体排洪沟 结合防护绿化带、公共绿化及私家花园保留或移载荔枝树，使自然景观及基地品质得以延续，利于营销推广。 结合住宅布置保留或改造坡地，使自然地形得以延续，创造坡地风情的居住区域。 坡地改造、绿化设置、道路规划应结合排水沟土方工程。立交桥处的护坡处理纳入景观设计中，在避免对住宅区的干扰的基础上，要强化对外的形象昭示。（二）主题组团坡地组团亲水组团展示组团时代组团 一期地块占地面积近20万平方米，为保证营销推广时各组团的销售实现的均衡，必须在在一个核心主题的统领下，推出各组团主题，核心主题与各组团主题必须在规划设计中体现，具体建议如下： 项目以目前规划入口区域为起点，社区主题以下列三条主轴线展开：“流水+生态”中部核心轴线，其中可布置各类岛屿风情景区，如马尔代夫卡尼岛风情、印度尼西亚民丹岛风情，该轴线是项目核心营销主题的物质体现。“山涧+巨型卵石+珍稀岛屿植物”南部核心轴线，同时赋予各类岛屿风情的内涵。该轴线区域应开发坡地住宅，应在利用原地形的基础上人工建造坡地，这样可使项目场地空间景观变化丰富。 “小广场+小品+珍惜岛屿植物”北部轴线，在区域建设风情休闲购物娱乐步行街。 根据推广需要及结合目前的规划结构，项目一期分割为四大主题核心风情区，具体如下：展示组团：澳洲风情服务区，位于人流主入口处，以生态公园、运动会所和步行商业街构成强大的形象昭示。内含多层洋房、联排别墅、运动休闲会所、特色步行街、游池及岛屿风光园林。包含联排别墅的各类户型，作为销售时样板房展示区。亲水组团：水晶宫风情区，内含临水“水晶宫”高级商务会所、岛屿风情园林和独栋亲水豪华别墅、联排别墅。坡地组团：山地风情区，利用地势创造富有层次的园林和建筑，为TOWNHOUSE核心区。时代组团：威尼斯广场风情区，内含幼儿园、时代广场、商业街和联排别墅，体现异域文化和风情。 主水面延伸到入口项目展示区内。（三）产品类型及分布 取消联排别墅区域的高层住宅，原因如下：项目首期推出联排别墅（TOWNHOUSE），其以优美环境及低密度抢夺东莞复式及大平面户型市场，同时创造东莞高收入人士的市场需求，TOWNHOUSE与高层住宅布置在同一区域会降低TOWNHOUSE品质。 首期推广时将采用“为成功人士独身定造的理想家园”等一类的推广口号，而TOWNHOUSE与高层住宅客户群不同，俗称“物以类居，人以群分”，布局在同一区域将降低整体物业挡次。高层四周布置改变TOWNHOUSE区域环境开阔、自然的特征，使TOWNHOUSE区域被周边“石林”包围。 原高层住宅区域布置多层洋房（56层一梯一户或二户带空中花园住宅），为实现项目高贵品质的目标，多层和商业要剥离。 充分利用水景资源创造三种产品挡次：独栋豪华别墅、珍宝型别墅、多联排别墅。减少原规划独栋豪华别墅，仅保留靠水面景观区的12栋。同意靠水面景观区珍宝型别墅共48套的布局，取消其他区域双联排别墅的布局。靠近运动会所的展示区需布置除独立别墅外的所有种类的TOENHUOSE住宅，但整体布局应完整，风格统一。其他多联排TOENHUOSE建议采用68栋的排列。 调整后物业户数比预估如下：独立别墅 12栋双联排别墅 48套多联排TOENHUOSE 220240套上述套数比例和项目物业定位基本吻合，具体套数待下一步方案确定。（四）车行交通与步行交通组织 一期和二期原则上采用人车分流的交通组织形式，细节建议如下： 沿前面所述三条轴线建设三条步行道，并与四大主题风情区形成环道。 高层区应有相对独立的道路系统和物业管理区域，避免和TOWNHOUSE区域形成干扰。 取消高层区的室外停车场布置，建议以地下停车库为主，在车行入口处设访客临时停车场。 会所展示区靠近车行道处设销售中心停车场，另设收费会所停车场及商业街停车场。 车行道两侧结合道路景观设生态室外停车场。 主车行道宽6米，为沥青路面，组团及入户车行道路35米，为仿自然石铺路面或生态路面。 主车行道设单侧步行道，同时排水沟填土处车行道路与步行道路可赋有高差。（五）首期开发与设施分布 首期开发时入口处设施为会所、特色商业街、泳池及岛屿风光广场园林，同时与TOWNHOUSE共同组成项目展示区。二园林设计要求 目前湖面面积太大，建议水面减小做为草地、陆地造景区域。 利用坡地创造活水景观。湖畔 流水 沿湖面设置从休闲健康会所到VIP会所的步行道，步行道可部分采用木制形式。 沿湖绿地设置小品及简易儿童游戏场。 展示区高层建筑首期开发时建设生态公园，其他高层区保留原有生态绿地。生态公园展示 采用轴线绿化。 TOWHOUSE住宅应有组团识别性，围合或靠近特色园林区域。 统一设花园信箱及栅栏。户外停车场结合园林作成生态停车场。 园林风格体现异域文化及自然生态特点。三、户型设计（一）首先要满足目标客户户型面积和功能要求初步确定户型种类如下：TOWNHOUSE户型面积（）预期价格（万元）房间数布局方式180210100110（5500元/）四房+工人房+车库（室外1个车位）多联体210240115125（5500元/）四房+工人房+车库（室内1个车位）多联体，主力户型240270144156（6000元/）五房+工人房+车库（室内1个车位）两联体350400280320（8000元/）六房+工人房+车库（室内2个车位）独立别墅靠近水边，多层户型建筑面积140160 四房二厅二卫+工人房 6层一梯二户带电梯豪华洋房。户型具体要求为：每户入口设2025入户花园；入门设玄关；主人房卫生间设景观底窗；坡屋顶，顶楼送阁楼。设计要求 全部户型采用双套房、豪华主卧室（设衣帽间）、豪华主卫、豪华厨房、豪华客厅。 为使户型更有尊贵感，空间布局上采用中空（客厅中空、餐厅中空、中空内庭院）、低台窗或落地窗等空间布局形式。部分单位首层可采用跃式。 提高客厅层高，尽可能做成两层悬空以显豪华品质。 对应目标客户经济能力的差异，各类户型应有明显平面空间档次、面积、价格的差别，避免其购买产生犹豫，具体如下表：户型面积（）价格差异（万元）面积差异（）平面差异(参考)180210-15（5500元/）-30（室外1个车位）餐厅及楼梯间中空客厅与餐厅跃式，客厅层高略高2102400（5500元/）0（室内1个车位）中间庭院，客厅中空。240270+2025（6000元/）+30（室内1个车位）客厅中空。空间与上述相比变化丰富，第五间房为多功能房（棋牌房、茶室、阳光房、卧室），多功能房空间活跃，是生活功能的延伸。350400+150（8000元/）（室内2个车位）可继承上述户型的优点，空间功能分工更加明确。第五间为多功能房（棋牌房、茶室、阳光房）是生活功能的延伸.第六间房为备用客房。三个套房 上述户型以四房为基本房间，房