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公寓专项调研报告一、目标: 重点了解市区与项目周边住宅及公寓产品、价格、推广与销售情况 确定本案客户定位 确定项目推广方式与销售策略二、调研对象与调研内容确定: 重点可比调研对象:景宜公寓、和泰SOHO、五州尚华国际、书香名邸、樟树湾、汇景碧水康城、华邦阳光城、清溪苑、碧桂园、翠屏苑小区、齐山小区、上海城公寓、齐景甲苑等。 重点调研内容:1、 项目住宅或公寓总体数量及户型配比2、 开盘时间及交付时间3、 销售状况及推广促销方式4、 产品特色及优劣势解析5、 购买人群特征及分布6、 定价策略三、各重点案例解析: 平天湖假日酒店一期-景宜公寓:此为本案重点可比性项目之一。项目地址:池州市南门外新老滨湖路之间3一八国道东侧 区 位 图建筑类型多层与小高层住宅及洒店式商务公寓建设指标:占地面积27亩,该项目分二期建设,一期开发的为:商业用房、住宅、公寓等配套用房,分A区、B区、C区占地面积12亩,总建筑面积约为1.8万平方米(其中商铺3000平方米、公寓、住宅一三000平方米、地下车库2300平方米),全框架,六层总套数:250套(一室一厅170套,二室二厅80套)主力面积:一室一厅的以35-36为主,两室两厅的以78为主.销售率97%左右(只剩8套一室一厅的)开盘时间:2006.4接受预定.2006.11.8开盘交付时间已交付销售策略:电视字幕、户型单页、现场展示为主周边环境交通便利、配套齐全、物业组成及户型分析、价格策略一期以住宅、公寓为主,部分商铺及地下车库,住宅250套,其中产权式公寓170套占住宅比重68%,面积35-36占1/3左右。产权式公寓以办公的形式入网,公寓面积26-67,共有8种户型。公寓价格从一八50-2300左右。定金2万。普通住宅80套,78及81两种,房型6种(二室)。住宅:2300-2400元/。商业共47套,面积在34-103。价格:商业:外街8900-1一八00元/,内街:7900-8900元/。定金5万。客户群体投资客户居多,行业涉及个体经商、企业职员、单身青年、老年人等。优势区位:位于南门商业圈,地理位置优越,周边环境良好。产品: 规划设计符合市场需求,体量适中,外立面现代感强,低层建筑,框架结构、3.6米挑高便于使用。 定位:超小户型10种人.(刚刚就业的人,安享晚年的人,需要减压的人,陪读暂住的人,赠与亲朋的人,驻池办事的人,商务办公的人,善待贵宾的人,投资出租的人,城郊互动的人)规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,项目所在区域逐渐成为城市南部重要商业圈价格:低总价、面积小、容易被客户接受.其他优势: 暂无劣势靠近外环,短期内周边环境有待改善.竞争策略差异化推广方式、精确的客户定位 和泰星城国际SOHO公寓,此为本案重点可比项目之一。项目地址:东湖路与清风路交叉口西北角和泰星城三期 区 位 图建筑类型多层、小高层住宅、SOHO公寓(办公)建设指标:占地面积10万平方米,总建筑面积一三万平方米左右。其中三期建筑面积约38000平方米,集商业、办公、住宅于一体总套数:284套办公,其中256套为小面积公寓,其他为大面积200以上办公用房主力面积:分为三种,其中主力户型39-42,(还有一种101 还有一种78)销售率销售100套,销售率约40%开盘时间:2008.1.8交付时间2008.12.31销售策略:工地围墙、户外大牌、报纸、电视字幕、短信等周边环境交通便利、配套及各种设施正陆续完善物业组成及户型分析、价格策略三期集住宅、办公及商业为一体,住宅:88套办公:284套商业:一三5套办公284套,其中小面积公寓256套占90%,面积39-42共244套占96%左右,101共8套占3% ,78共4套占1%公寓以办公的形式入网,层高5米,公寓面积39-101,共有5种户型。公寓价格从3450-3600元/左右住宅88套,销售35套,销售率40%,均价3100元/左右商业一三5套,销售59套,销售率44%,均价5500元/左右优惠方式:10万元以内每套优惠5000元,20-25万每套优惠10000元客户群体事业单位工作人员,公务员等优势区位:北大门正在形成中的商业圈,地理位置优越,周边环境良好。产品: 规划设计符合市场需求,体量适中,外立面现代感强,低层建筑,框架结构、5米挑高便于使用。 定位:总价10一套房。规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,项目所在区域逐渐成为城市北部重要商业圈价格:低总价、面积小、容易被客户接受.其他优势: 暂无劣势竞争策略 五州尚华国际,此为本案可比性项目之一项目地址:百牙路与长江路交叉口西南角 区 位 图建筑类型高层住宅、公寓、商业建设指标:总建筑面积24100平方米左右。是一幢现代化的都市大厦,共一五+1层,其中1-3层规划为商业,4-16层为豪华公寓,地上地下停车位充足,宜商宜居。总套数:110套(其中住宅60套)主力面积:以一三0-140为主,销售率暂未销售开盘时间:计划在9月份开盘销售交付时间暂未确定销售策略:工地围墙、户外广告。售楼处现场(与商之都共筑池州首个国际理念规划的HOPSCA区域)近期推出一系列活动:最近一期:尚华有车一族关爱计划启动,凡是来尚华国际现场看房的有车一族,可凭车辆行驶证领取车用吸尘器一台。礼品有限送完为止。(一张行驶证只兑换一份礼品;本活动只限私家车,出租车、公交车或其他营运型车辆不参加。周边环境位于长江路交通非常便利、周边教育、医疗、生活等配套相对齐全,后期商业氛围浓厚物业组成及户型分析、价格策略项目为整体开发建设,集住宅、办公及商业为一体,住宅:60套办公及商业:50套,共计110套其中公寓共4种户型,面积110公寓一五套,面积一三0公寓一五套,面积140公寓一五套,面积160公寓一五套。预计公寓价格从3450-3600元/左右优惠方式:自预订日起至开盘,每天优惠100元客户群体中高档收入水平的客户群体优势区位:位于主干道,地理位置优越,交通便利、产品:公建外立面饰材,精装电梯。全方位智能安防,物管:招商局物业担任顾问规划: 池州首个国际理念规划的HOPSCA区域其他优势: 劣势竞争策略 宇成书香名邸,此为近期开盘的安居工程项目,影响力较大项目地址:西北外环与建设西路交叉口东南角,师专西侧 区 位 图建筑类型多层及高层住宅建设指标:项目占地270。9亩,规划建设总建筑面积近30平方米,自然环境十分优越,西边有白洋河,秋浦河和长江环绕,周围散布着众多湖泊。宇成书香名邸“聚秋浦灵气、沐学院落书香“,由于东临池州学院,宇成实业旨在将这里建成一个充满浓郁书香文化的小区,形成与文化相邻、与智者为伍的独有特色。目前,该项目先期建设的十二万平方米的安置房正在紧锣密鼓的交付阶段。总套数:314套公寓(第一批安置区内36套住宅,第二批共278套住宅)主力面积:87-88销售率96%开盘时间:2008725交付时间年底前销售策略:夹报、横幅、报广、电视、户外大牌、工地现场等周边环境离市区较远,原农药厂所在地,周边环境较差,交通与配套设施一般。物业组成及户型分析、价格策略一期共推出10幢住宅,、其中第一批推出3幢安置区,面积119,一种房型。可售房源36套住宅,第二批推出7幢共278套住宅,面积80,101、125,三种房型。价格1780元/起。均价2200左右。优惠方式:3天之内买房一次性付款优惠一五0元/平方 按揭优惠80元/平方销售:第一批开盘36套销售完毕,第二批278套,已售一五2套,保留1一八套,可售8套客户群体区域内人群,拆迁还房者优势定位:项目定于位低档次的楼盘,吸引部分中低收入阶层规划:区内菜市场、幼儿园、商场等配套设施齐全,智能化管理、全框架结构。价格:1780元/起售,对市场有较大吸引力劣势产品品质较差,属于城区边缘,竞争策略 天祥樟树湾,此为近期开盘销售较好的楼盘之一.在市场上具有代表性.项目地址:青阳北路东侧(和泰星城西大门正对面) 区 位 图建筑类型住宅、商业、办公建设指标:小区总占地面积65690平方米,总建筑面积约1一三171平方米,一期建筑面积54257平方米,小区车库700间,二期建筑面积约63053平方米,有住宅、商铺、写字楼等。总套数:380套(其中住宅一八4套,)主力面积:70-110销售率一期销售72开盘时间:200852开盘交付时间20081231销售策略:户外大牌、电台、电视台、工地现场、报纸、DM单页等“看见樟树,看见家“”大型亲情式人文生态社区”周边环境政务中心,交通便利、周边配套正在形成,物业组成及户型分析、价格策略项目一期推出7幢楼,住宅一八4套,已售一三2套,销售率72。销售均价2700元/ 价格:储藏室1600-1700元/、车库3600元/;一层:2500-2600元/;二层:2700-2800元/;三层3200元/;四3100元/、五层2700元/、六层:2600元/、阁楼1700-1900元/户型:8种 房型面积在71-1一三之间.优惠方式:活动优惠:购买住宅一次性付款优惠60元/,按揭优惠40元/,公积金按揭28元/,买房即赠送海尔家电(价值2900-4900不等)新婚客户意外惊喜;凡在08.6.10-8.31结婚登记并购买房屋,可获赠1698元红包.客户群体工薪阶层优势区位:北大门正在形成中的商业圈,地理位置优越,周边环境良好。产品: 规划设计符合市场需求,体量适中,外立面现代感强,低层建筑,框架结构、5米挑高便于使用。 定位:看见樟树,看见家。”大型亲情式人文生态社区”规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,项目所在区域逐渐成为城市北部重要商业圈价格:低总价、面积小、容易被客户接受.其他优势: 暂无劣势竞争策略 华邦阳光城,此为即将开盘项目.重点关注.项目地址:秀山路与南湖路交叉口 区 位 图建筑类型多层、小高层、高层建设指标:项目占地128亩,规划建筑面积16万平方米,其中住宅14万平方米,住宅容积率18;绿地率35%以上;停车位300余个个,其中地上停车位227个。总套数:200多套主力面积:80-140销售率未售开盘时间:计划9月份左右交付时间暂不确定销售策略:户外广告、电影节、电视画面、酒会等“别墅之上的公馆”周边环境交通便利、环境良好,周边教育及医疗、生活配套齐全物业组成及户型分析、价格策略“华邦阳光城”是华泰集团在池州倾情打造的地中海风格高尚社区,是池州市中心规模最大、起点最高、最具升值潜力的楼盘。价格尚未公布。一期即将推出16幢,首批推出7幢,户型在3种以上,8、9、
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