房地产行业CRM解决方案的设计思路及实施分析本文缘起3行业现状及前瞻3基本问题4一份调查5基本前提6利益6诚信7远见7可行7基本思想8可跟踪，可统计，可分析，可考核8具有前瞻及预见能力9能够解决实施困境9具有多渠道支持，体现完整管理思想10实施步骤分解10数据元素分析10管理咨询/分析12基本需求分析13实施风险评估/可行性分析16技术可行性分析16技术方案及实施17市场/销售/客户服务管理培训17使用操作培训17试运行/磨合期17投入运行/反馈/改造18总结18本文缘起行业现状及前瞻这些年北京房地产行业发展迅速，呈现出一些特点第一：房地产广告铺天盖地，对一些北京收入排前几名纸媒介而言，房地产广告已经占据了半边天的角色。第二：房地产市场包装手段翻新，概念名词和几年前的互联网络一样层出不穷。宣传点不再局限于价格，地段等传统指标，绿化，舒适度，户型，运动主题，会所，周边环境（特别是重点中小学校和高校）等都成为宣传的指标。第三：房地产纠纷与日俱增，不但诸如万科（万科新新），华润置地（华清嘉园，凤凰城）这些大房地产商也不能幸免，甚至被认为运营最稳健的国营单位，如北京城市开发建设集团（望京新城）也陷入纠纷旋涡。业主纠纷从贴宣传单，到闹展会，到诉讼，到开发商门口静坐示威，以至于升级到了集体停付贷款的地步（凤凰城上百业主），相关开发商信誉惨不忍睹。第四：物业打人事件多次出现，物业纠纷冲突升级第五：集体签约成为时尚，通过互联网络结交业主，共同进行集体签约的事情越来越频繁，某律师的204条补充协议广为流转。第六：政府，银行等机构为促进房地产市场先后出台多项措施，贷款降息，国有土地公开拍卖，北京的各大银行开始降低对外地人的贷款门槛，降低契税等。第七：房地产企业纷纷通过收购，合并等方式寻求上市，上市公司也纷纷通过类似方法进入房地产领域。股市越来越成为房地产企业的一条融资渠道。第八：仲裁和法院越来越成为解决纠纷的途径，尽管目前有利于业主的判决不多，但是利用法律保护自己的行为越来越得到提倡。第九：外地开发商纷纷进京，消费者选择空间越来越多，北京房地产竞争逐渐加剧，市场逐渐从卖方向买方过渡。第十：房地产企业越来越重视网络渠道，比较典型的可以看远洋天地，锦绣大地两个项目的网站规划。以及有关专业及非专业网站上的房地产广告。同时集体签约通常通过网络来组织，也使得房地产企业不得不密切关注网络上的相关消息和动态。因五环，六环，轻轨，地铁等公用交通设施的大力发展，城市绿化带，运动主题公园的大量兴建，北京房地产行业至少在2008年以前，不会出现大规模的衰退，但是相关政策法规，概念及宣传材料将会逐渐趋向务实，夸大其辞的行为会收到控制，过高的不合理房价会受到一定的抑制。一些有利于消费者的判决将会生效，并对违规的开发商形成震慑。开发商将因竞争的加剧而逐渐重视与客户的关系，客户关系管理平台的搭建会逐渐成为开发商竞争所倚重的一种手段。这也是本文的根本原因。基本问题第一：概念的层出不穷，名词的不断翻新，实际上代表了一种消费者的心理诉求的不断变化，房地产行业的消费观念已经开始体现出个性化特征，不同消费者的购买决策因素差异很大，不再局限于是价格，地段这些传统指标，这也就给市场，销售工作带来的新的要求，如何准确把握消费者心理诉求，从而体现出个性化的市场/销售手段，成为当前房地产行业需要解决的新问题，荣丰2008非常男女，solo精舍是在这一方面运作成功的佼佼者。第二：房产纠纷问题，主要原因以下一些。a) 销售环节管理不当，现有销售分成制度（特别是通过代理公司进行销售的项目），导致销售人员为个人利益而作出夸大，不负责任的承诺，或者因个人业务素质原因作出的一些承诺不能兑现。而开发商却无法了解和跟踪这些承诺，最后导致业主的极大不满，从而造成交房纠纷。b) 市政改造迫使开发商变更设计，或者开发商为市政及政府机关的一些行政问题背黑锅，但是因为开发商没有重视与业主的沟通和解释，造成业主认定开发商欺骗。c) 开发商所选定的市场推广伙伴（或公司内部市场职能部门）为谋取眼前的销售利益而在市场包装过程中进行了误导性包装，而开发商为了谋求同样的利益默许了这种做法，从而在最后交房造成纠纷。d) 开发商为追求利益最大化，采用偷天换日的手法变更承诺内容，这种手法迟早将会因诉讼而受到法律制裁。e) 开发商，销售，业主对同一概念理解歧义，造成纠纷，这也是没有能够完全沟通造成的。房产纠纷过多造成业主对开发商的不信任，这种不信任就是204条出台的原因，也是集体签约蔚然成风的原因。不信任可以通过沟通，协商来解决，毕竟开发商与业主的基本利益是一致的。但是沟通渠道的匮乏，以及开发商有意无意的回避沟通，则只能使局面更加复杂和难以处理。集体签约的出现使得消费者个体的力量得到了增强，提高了消费者在谈判中的地位，这也使得开发商感到难堪，因此越是热销的楼盘，开发商越努力回避和防止集体签约的出现，实际上由于整体市场正从卖方向买方过渡，开发商必须学会调整心态，并用更积极主动的态度去引导集体签约，（就好比对付洪水需要“疏”而不是“堵”）才有助于问题的解决，避免矛盾的激化。第三，相关对房地产行业利好的政策法规，政府规定不断出台，也是政府对房地产行业所面临问题的一种解决姿态，如何正确理解和利用这种利好，是开发商必须明确的，开发商如果将这些利好的出台单纯理解为保护房地产行业是很危险的，除了保护行业持续发展（也就是开发商利益的持续发展）之外，政府规范行业秩序，保护消费者利益的决心也是显而易见的，如果不能认清这一点，开发商将很可能因一些纠纷遭到法律的不利判决。第四：进入北京房地产领域的资本越来越多，股市，银行，外地大企业，其他行业的大型企业等等，大量资本的投入将极大加剧行业竞争，实际上珠江集团在北京的大规模举动已经为北京房地产行业带来了不小的震动，而北京房地产行业服务水平远低于上海，广州的事实差距将会越来越明显的暴露出来，提升服务水平，提高客户满意度，提高品牌美誉度（而不是单纯通过广告投放去提升品牌广誉度）将成为新情况下竞争的核心因素。一份调查为了更深入进行方案的设计，针对现有房地产行业的销售管理制度进行了一次问卷调查，因样本数量不足，无法给出该调查结果可靠的置信度和置信区间，仅就一些结果进行描述并用做参考。1 现有房地产行业的信息化程度目前房地产公司使用销控软件的比较多，也就是进行楼盘的销售结果进行记录和统计，对简单的用户资料进行录入，对财务情况进行录入和处理。该过程是在销售人员完成销售后，由相关销售经理，财务人员或专职人员完成录入操作。大部分房地产企业尚未实施CRM。2 现有销售制度部分公司采用代理制，部分公司自己组织销售部，销售人员收入的大部分来源于销售业绩分成，分成比例高的可达到千分之三，但是目前一些热销楼盘分成比例会比较低。底薪一般在1000-1500左右，通常占销售人员收入的小部分。部分业绩突出的销售人员收入可达到2万以上。3 现有的客户数据保存完成交易的客户，会将客户资料（合同）保存在客户服务部，未完成交易的，通常以纸作为媒介保存，一般是客户联系单。4 销售人员所记录的客户内容/所提交的客户内容销售人员通常会记录一些客户姓名，联络资料，购买意向（面积，朝向，楼层），兴趣点（地段，价格，绿化，装修，周边环境），收入水平，所提出的问题/建议，现工作生活大体位置，来访时间等内容，根据不同销售人员的工作素质和工作习惯项目会有所不同，但是这些内容通常不对公司提交，遇到无法解答的客户意见和建议，可能会在每周或者每日的工作汇报中提交，并由公司相关部门进行反馈。5 现有销售人员基本上不利用电脑进行办公，一般都具有电脑操作水平，上网率比较高，但是因为工作关系，目前不太可能在办公环境中一人一台电脑。6 根据项目不同，销售人员对客户跟踪的周期有长有短，最长可达一年，期间客户关系的保持和提醒主要靠自己的记事本。7 潜在客户/正式客户转化率一般不统计，客户流失的原因在工作汇报中会做描述，但是不做具体数据统计。8 销售人员会被要求了解竞争对手资料，部分开发商会为销售人员做这个方面的培训，但是客户从竞争对手方向的流入和流出通常无具体统计。9 工作日程主要自己负责，主管会进行部分指定和安排，有考勤制度，因销售提成制度，自愿加班的很多。10 通常无客户维系的经费和预算11 面对销售撞单情况-（同一客户不同销售接待），通常算为先接待者客户，个别情况下协商为多销售人员共有。12 存在关系客户，大客户的指派（即主管人员将一些关系客户，大客户指派给销售人员），指派无明确原则。指派客户通常同样按照销售提成计算。13 存在销售人员变动的工作转移问题，工作转移通常无固定原则，靠变动的销售人员个人决定。以上调查结论，将在后面的方案实施规划中进行引用。基本前提利益CRM解决方案的最终目标，是为开发商带来最大的利益，所有工作都将以此为目标。CRM实施成败的最终标尺，也是开发商在实施后利益的得失。因此，CRM的设计目标，不是让所有客户都满意，而是要在不损害品牌美誉度的前提下（也就是不伤害低价值的，以及潜在的客户的利益和感情的前提下），让最有价值的客户获得最满意的服务。CRM实施为开发商带来的利益变动有如下方面：1. 销售收入：因客户关怀，客户追踪的强化，客户满意度将提升，从而提升销售收入，这是最显而易见的利益，但是必须说明的是，因为实施初期，销售队伍对CRM的配合问题，以及各部门之间的协调问题肯定会存在不流畅，一定时期内可能不会对销售有提升，反而会降低销售工作效率，但是这个问题会随着实施的深入而逐步解决。2. 市场投入：CRM将通过强大的统计分析能力从而将客户群细分，从而影响市场决策，提升市场工作的目的性和针对性，以提高市场投入的回报率，换言之，也就减少了市场的投入。减少投入本身也是价值所在。3. 决策支持：通过CRM的统计分析，以及预测功能，能提供给决策者以足够的支持，从而提高决策的正确性和准确性，以带动整个企业运营水平的升高。实际上CRM不仅仅是一个软件，而是一种管理制度和理念；不仅仅是装台电脑录入数据，而是整个企业运营模式按照CRM的理念去转变，它为企业带来的转变可以用这样的比喻。现有的企业运营好比一个破旧的水桶，底下四处漏水（因管理沟通不善，潜在客户流失，品牌声誉下降），上面的水还源源不断望里流（新的客户资源不断进入），因为水源比较充足（卖方市场，竞争压力小），水桶还是常满的，但是限于现有的规模（管理水平，工作效率），能够装水的容量也是有限的。因为未来可预见的市场竞争加剧，上游水量（客户会大量分流）将不可避免的减少，这就意味着这个水桶有可能以后存不住水，（开发商可能因竞争和客户关系维护的不当而失去客户），因此开发商必须谋求更换容器（改变管理方式和管理思路）。实施CRM，意味着开发商将破旧的水桶换成新的水缸，第一是能够将漏水的问题得以解决，第二是能够容纳更多（管理水平的提高，可以维系更多的客户关系）。但是实施过程，就必须将水桶的水倒在水缸里，这个实施过程因使用习惯，员工和系统的磨合将必然导致一些客户资源的流失，也不会立竿见影的带来客户群的增加，但是管理水平提高后，客户保持度提高，大量客户的维系管理能力提高，这个平台就会逐渐体现出优势，也就是说，CRM本身不会带来客户和收入，但是会使整个企业能够更好的维护更多的客户，同时能提高市场和销售投入的回报效果。诚信CRM解决方案需要开发商本着诚心，务实的态度，在严格遵守国家法律法规的前提下，去