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某市标准总件厂项目商业可行性研究一、 项目总论(一)项目背景项目用地:成都标准总件厂的厂房用地项目位置:成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景:成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下,因成都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处,其土地可用于商业开发。(二)承担可行性研究的单位成都舜法国联投资顾问有限公司(三)研究工作依据根据政府有关部门政策规划(羊西线规划情况,高新西区规划情况),依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究(一)市场宏观背景1.全国投资环境国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出,今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度,预计全社会固定资产投资增长16%左右,GDP增长有望达到8%。据介绍,房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右,比2002年有所回落,但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化,投资环境继续改善。在市场准入方面,2003年国家将继续清理现行投资准入政策,在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时,体现国民待遇和公平竞争原则,打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面,将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系,完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面,对企业投资国家鼓励发展的行业,可部分抵免企业所得税,对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税,加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革,使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2. 年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长 2002年,全国房地产开发完成投资7736.42亿元,同比增长21.9%,高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点,占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年,房地产继续保持强劲发展势头,全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元,较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点,占同期固定资产投资的比重为25.3%。其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%,中、西部地区增幅高于东部,其中12个地区增幅超过50%。 今年上半年,商品住宅开发完成投资2856.79亿元,同比增长28.0%,占商品房投资的67.8%(其中,经济适用住房完成投资227.66亿元,同比增长22.6%,占商品住宅投资的比重为8.8%);办公楼投资完成177.21亿元,同比增长27.9%,所占比重为4.6%;商业营业用房完成投资458.57亿元,同比增长50.0%,所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年,全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额2101.77亿元,同比增长44.8%;其中:销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%,所占比重为91.2%。 商品房空置面积增幅较大 2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米,其中,空置时间在一年以上的净增302.45万平方米,占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、-5.1%和22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%和33.2%,中西部地区增幅较大,且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快,有原有基数较小的原因,但增幅扩大,隐含着潜在的市场风险。 今年上半年,这一趋势仍在持续。仅1-5月份,全国商品房空置面积同比增长9.2%,其中,商品住宅空置面积同比增长10.0%。 价格稳中有升 2002年,全国商品房平均销售价格2291元/平方米,同比增长了2.92%,其中:商品住宅销售价格为2130元/平方米,同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示,2002年商品房价格上涨3.7%,土地交易价格上涨6.9%,房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。 2003年上半年,商品房销售价格2424元/平方米,同比增长了5.4%,其中东、中部地区价格涨幅较高。 有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升,4个地区涨幅在20%以上,分别为:青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。 有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降,分别为:新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西-4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁-2.0%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。 3.成都市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年,商品房在建规模达1758.4万平方米,增长27%,房地产开发投资96.6亿元,增长35.2%,其中住宅投资68.6亿元,增长26.8%。大项目成为投资增长主要拉动力。从1-5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看,超过1亿元的项目13028个,占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的22.6%,完成投资5262亿元,占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%。商品房销售继续保持良好势头。上半年,在房地产投资快速增长的同时,全国实现商品房销售额2102亿元,同比增长44.8%,高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1916亿元,增长46.8%;销售面积8672万平方米,增长37.4%。新开工规模迅速扩大。上半年,全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个,同比增加9657个;新开工项目计划总投资16921亿元,增长70.5%。上半年施工项目个数达94661个,同比增加11915个;施工项目计划总投资73596亿元,增长26.2%。资金到位情况良好。上半年,国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元,同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。其中,国家预算内资金增长12.7%,国内贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%,自筹资金增长51.2%。4、成都1-7月房地产开发统计从成都市统计局获悉,7月,成都房地产开发继续保持迅速发展势头,17月累计完成开发投资116.98亿元,增长33.1%,其中住宅投资86.92亿元,增长30.7%;写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍;商业营业用房投资13.29亿元,增长36.7%。17月,成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米,总量达1918.12万平方米,增长28.4。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米,增长35.5,增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力,17月,成都市累计销售商品房325.23万平方米,比同期增加销售48.77万平方米,增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元,增长18.2。最为可喜的是,从上月开始,商品房空置得到初步抑制,7月末,超过一年期的空置房面积为78.75万平方米,比六月末仅新增3.97万平方米。从成都市统计局获悉,7月,成都房地产开发继续保持迅速发展势头,17月累计完成开发投资116.98亿元,增长33.1%,其中住宅投资86.92亿元,增长30.7%;写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍;商业营业用房投资13.29亿元,增长36.7%。17月,成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米,总量达1918.12万平方米,增长28.4。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米,增长35.5,增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力,17月,成都市累计销售商品房325.23万平方米,比同期增加销售48.77万平方米,增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元,增长18.2。最为可喜的是,从上月开始,商品房空置得到初步抑制,7月末,超过一年期的空置房面积为78.75万平方米,比六月末仅新增3.97万平方米。5.区域发展及前景预测城西房地产市场发展前景分析A、“城西是上风上水的宝地”,成都人如是说。城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区,杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区,清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址,共同构成了城西的独特人文景观。由此,也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色,近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。B、如今在城西三环以内的房地产开发,已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、成都花园、会所花园成为这七大版块的代表。C、城西近邻高新西区,今年又有三大利好消息,一是成温路要建成高速公路,而且外环路内的路段不封闭,不收费。二是光华大道要开工建设,三是整治清水河。城西的发展将很快,温江、郫县很快会和成都连接起来,明年城西三环路外的开发将升温。D、一个充满生机和活力的大都市,总是在不停地运动着,其中“人流”的迁移又是最活跃的因素。在成都的城西,人流的变迁又有何特征?调查表明,城西初现“中产”痕迹,中产逐步向城西靠拢。鸟瞰成都住宅格局,在三环路内,城南、城西集中了成都住宅区总量的 70。在城南,人们观念中的“富人区”,以棕北、棕南为代表,而后形成的桐梓林区,更是“富中之富”;在城西,则以天府广场为圆心,以城西南的双楠居住区和城西北的花照居住区分别为起点和止点,从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住带内,已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区,其余都为在建居住区。E、在整个城西住宅中,以多层建筑为主,建筑密度低,人口密度相对也低,绿化率高,小区环境相对较好,商业配套完善,不失为居家过日子的理想场所。与旧有的居住区不同的是,在正在兴建的居住小区中,城西新楼盘的主格调是,打造市民买得起的高品质住宅。一方面,要保持城西整体的川西建筑风格,保持区域建筑特色;另一方面,新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位,无疑是打上了“中产”的标签。 F、从金牛区获悉,城西北经济圈规划方案正式出台。其中,3条新改造干道将组建3道新型产业带,成为经济圈的主要骨架。预计5年内,城西北经济圈将基本建成。 川陕路:重塑川西古镇 解放北路驷马桥段,沿道路两侧发展精品饰材市场;天回段主要发展农工机械产品销售市场带等,同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城镇,形成居民住宅、休闲旅游协同发展。沙西线:打造花卉世界 二环路金府路段,两侧发展餐饮服务、休闲娱乐等;金府路以西,沿府河两侧,发展集花卉培育、销售、观光为一体的现代生态农业观光带。成灌路:建成都最大石材城 金牛宾馆以东,发展中高档的居民住宅;金牛宾馆以西,高标准建设金府石材城,使之成为成都最大的现代化石材贸易专业经销区。 届时,位于城西北的3个产业片区金牛高科技产业开发区、会展商务区、药品配送中心区将通过新型产业,形成城西北的新亮点。城西房地产市场发展的趋势A、 无论是自然环境,还是生活环境,或是人文环境,都是非常适合居住的区域。成都市房产管理局的有关调查显示,有购房需求的消费者中有393的人选择在城西购房,比例高出有“富人区”之称的城南9个百分点,远远高于城东和城北。B、 自古以来成都人就对居住城西有特别的偏爱,再加上其道路、交通条件的日趋改善,更多的人选择住在城西。在城西,羊西线周边的楼盘当仁不让地成了主力。羊西片区的居住环境有很强的商业配套环境:成都市黄金旅游通道羊西线是房地产项目聚集较多的地方,也是城西最先成熟的区域。当年因锦城苑打造城西高档社区一举成功后,羊西线就成了高档楼盘云
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