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碧 泉 花 园项目建议书及可行性分析花卉西路预制场地块重庆XX房地产经纪有限公司第一章 项目概况 一、地理位置位于龙溪镇花卉西路,东临欧鹏花园住宅小区,西靠黄金堡高级住宅小区,南依鸿恩寺森林公园,北接金岛花园立交桥。 二、地块状况现为一片农田洼地,地势较低,与周边地块最大高差为5米左右。 三、项目建筑指标 用地面积:18009 m2 总建筑面积:50800 m2 容积率:2.82 绿化率:33% 住宅建筑面积:42940 m2 商业建筑面积:7500 m2 办公建筑面积:360 m2第二章 项目定位建议 以市场调查为基础,结合地块实际情况,我们将该项目定位为“年轻家庭实用型白领居住小区”。 理由分析: 一、本项目占地面积18009m2,相对具备了“小区”的规模。 二、项目位于花卉园西路里侧,鸿恩寺森林公园山脚下,地理位置较为偏远,不具备完全商业用房的区位优势。 三、本项目地势较平坦、集中,小区入口、区内道路宽敞,有天然泉水贯穿其中,符合居家风水要求,具备了中档住宅小区的“规模效应”和“基础设施条件”。 四、项目周边多为普遍民用住宅,居家氛围浓厚,生活配套设施较为完善。 五、住宅的市场需求量远远高于商业用房,据统计,住宅的市场需求量占总商品房市场需求的85%,而商业用房仅为10%。六、“中档住宅小区”为龙溪镇片区房地产项目的市场供应空白点。花卉片区以花卉园为中心,分为东西两路。东路楼盘以中高档住宅为主,如:坡月山庄、爱丁堡、黄金堡高级住宅小区等;西路以中低档楼盘为主,且大多为单体建筑,暂无成型的住宅小区。七、重庆房地产市场对中档物业的需求走势良好。据统计,99年本市商品房平均价格在1300元/m2以下,其销售量占30%左右,平均售价在13002000元/m2之间的商品房销售量呈上升趋势,约占50%以上,而价格在2000元/m2以上的商品房销售量不足20%。第三章 项目规划建议 我们通过市调分析、研究,结合市场定位及地块本身的特点,对项目规划设计作如下建议:一、规划定位原则中档定位适用且舒适的生活格调。 二、规划依据 以甲方提供的前期基础方案为依据。 三、小区环境 1、出入口:主入口考虑人车分流。 2、人行道、车道:人行道宽3米左右,地面铺设美观的广场砖;车道宽6米左右,为减速、降噪地面。 3、中央广场:中央绿化带及休闲广场有机结合(天然泉水小溪穿越其中),形成该小区的独特生命线。 4、绿化:在庭院中央、道路两旁及住宅楼四周添设草坪、花卉、植物、假山、休闲椅、垃圾箱、庭院路灯、观景水池等,力求小区环境细致、适用、舒适。 5、天然泉水小溪:明敷设,贯穿小区的“生命线”,注意特色层次,特别注意解决污染和安全问题。 6、公建配套:车库、露天停车位、游泳池、儿童戏水池、羽毛球场和篮球场、幼儿园、物业办公用房、保安亭等。 7、社区配套中心:迷你超市、网吧、阅览室、健身房、桌球室、快餐厅、洗衣房等。 四、建筑设计1、住宅楼:(1)风格及色彩:采用简洁、明快的建筑风格,以天然泉水小溪贯穿其中,中式景观和符合现代白领家庭的现代建筑风格相结合;住宅楼分区设计,大致分为中高级、中低两个档次,顶层为跃层结构,顶层以下为错层结构,整个小区内住宅楼楼顶形成统一识别特色。(2)给排水及管网:排污水管不进户,统一安装在外墙建筑阴角内。(3)采用雨水、空调水集中处理系统。(4)首层住宅地面高于室外300400mm,窗及阳台外设置优雅小花园。(5)尽量采用大窗和外凸窗的形式,增加窗内有效使用面积。(6)在外立面处理上考虑遮雨遮阳功能、空调及放置位置,避免业主入住后再安装雨蓬,破坏外观。2、商业用房:(1)位置:在小区的主、次入口之间的临街面修建23层高的商业用房,平台上的商住楼向后(小区内)靠,临街面形成花园平台。(2)结构:全框架结构,便于业主灵活分隔。(3)功能布置:一楼为商业门面,单套面积30m2左右;二层为商业用房,三层为社区配套服务用房;商业用房顶层屋面布置靠街住户的平台花园。第四章 项目户型设计建议除地理位置和价格外,户型的结构及其功能完善与否皆是影响消费购房导向的重要因素。我们通过对北部新城住宅供应情况和购房者对户型需求情况的调查,结合本项目的市场定位“年轻家庭实用型白领居住小区”,对户型设计作如下建议:一、户型比例本小区主推户型为三室二厅双卫,90110m2/户,占总户型的50%;二室二厅双卫为8090m2/户,占总量的30%;二室一厅单卫为7080m2/户,占总量量的20%。二、户型形式所有户型尽量设计成错层,顶层为跃层。三、户型结构、功能1、客厅在2030m2之间为宜;2、每户保证有生活阳台;3、双卫的户型设计尽量保证盥洗与卫生间分开;4、卧室有壁柜为好;5、厨卫保证通风、采光;6、阳台不可封闭式,真正做到阳光阳台。7、室外景观不可少客厅、餐厅、厨房、阳台为居室的主要活动空间,尽量使其布置在靠小区中庭侧,让小区绿化时时体现在业主眼前,另阳台风格为欧式景观阳台(铁花栏杆围护)。8、进户门加大。第五章 项目物业管理建议 一、由物业管理公司对小区实行规范化物业管理。 二、保安设施:封闭式管理,保安24小时巡逻服务,小区入口及单元入口设置可视对讲系统。 三、水、电、气出户计量及代收水、电、气费。 四、公共区域绿化服务和清洁保洁服务。 五、物业管理公司设置维修部,负责公共设施维护和保养,并为业主提供高质高效的上门服务。六、建立一套科学、完善的物业管理制度。七、建立小区公共服务部,提供全方位的家庭服务。八、物业管理费用建议价格:0.50.8元/ m2之间第六章 项目价格建议一、通过与周边物业的综合比较,结合项目本身特点,建议本小区住宅均价为14001500元/ m2。花卉园片区部分住宅售价情况表项目名称地 址户型面积(m2)售 价(元/m2)备 注爱丁堡花卉东路跃 层:135355均价3000住宅小区,现房黄金堡城市花园花卉东路跃 层:210240均价2400住宅小区,现房欧鹏花园红石路239#三室二厅双卫:127二室一厅:681300住宅小区,现房龙城苑花卉西路9#二室一厅:76、78三室一厅:90、110起价1280单体住宅楼,现房勇智苑花卉东路45#二室二厅:104四室二厅:150、160均价1520单体电梯公寓,现房二、花卉园片区商业用房供应量相对较少,目前售出率达100%。我们结合本地块位置特点,建议门面售价40006000元/ m2。三、可行性价格成本分析(详见第七章)商品房销售价额=首期开发费(土地费)+斟察设计费+房屋建筑安 装工程费+小区配套费+公建市政配套费+人防费+ 其它费用+管理费+贷款利息+利润+税金+不可预 见费第七章 项目可行性研究分析 一、项目规模 1、占地面积:18009平方米 2、总建筑面积:50800平方米 其中:门面7500平方米 办公建筑面积360平方米 住宅42940平方米 3、容积率:2.824、绿化率:33% 二、投资估算与资金筹措 1、直接工程费 (1)土石方:105万元 (2)建筑工程(含水电电梯外装):3109.6万元 (3)变配电工程费用:120万元 (4)道路及广告:60万元 (5)给排水工程:170万元 (6)通讯及电视:73万元 (7)绿化:55万元 (8)天然气:110万元 以上合计:3791万元 2、其他费用 (1)土地费用(市价):1080万元 (2)建设单位管理费:68万元 (3)勘测设计费:45万元 (4)城建配套费:225万元 以上合计:5209万元 (5)预备费:313万元 (6)销售费用:516万元 以上合计:6038万元 3、资金筹措 (1)自筹:1698万元 (2)贷款:1698万元 (3)建设期利息:199万元其余投资费用可全部来自于项目开发运作的滚动投入收益。投 资 估 算 表 单位:万元序号项目及费用名称估 算 依 据估算值一直接工程费1土石方1052建筑工程(含水电电梯外装)0.0612508003109.63变配电工程费用略1704道路及广场605给排水工程1086通讯及电视737绿化558天然气110合计3791二其他费用9土地费用108010建设单位管理费(一)1.8%6811勘测设计费(一)1.2%4512城建配套费5080044.2810000225以上合计5209三预备费(一+二)6313四销售费用516以上合计6038五建设期利息199六总成本(一)+(二)+(三)+(四)+(五)6237 三、销售收入估算 (一)销售价格预测(保守估算值) 项目价格门 面写字间住 宅销售价格(元平方米)550027001420 (二)销售收入估算 1、写字间销售收入:360270097万元 2、门面销售收入:750055004125万元 3、住宅销售收入:4294014206097万元利 润 表 单位:万元序号 年份项目合 计0.51.52.5一销售收入1031982552064二营业税金594475119三总成本6237四利润总额3488五所得税1151六税后利润2337 投资利润率37
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