瀚维特科技 房地产行业及行业信息化市场分析 房地产行业暨行业信息化市场分析报告北京瀚维特科技有限公司地 址：北京市朝阳区安贞里金瓯大厦3层电 话：86-010-64418522传 真：86-010-64891677邮政编码：100029公司网址：http:/ 电子邮件：supportris.com.cn 目 录1房地产行业发展状况分析21.1房地产行业投资趋势及投资比重占GDP趋势21.22002-2004年1-6月房地产投资增长情况21.32004年1-6月各地区房地产开发投资情况31.42004年1-6月按工程用途分房地产累计开发投资及增长情况41.5宏观紧缩政策将加剧行业结构调整51.5.1土地政策成为重要宏观调控手段51.5.2信贷紧缩杠杆重整房地产业51.6建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升61.7房地产企业核心竞争要素模型71.8房地产行业发展趋势的一些结论72房地产行业信息化发展状况分析82.1房地产行业信息化发展的趋势82.2房地产行业信息化的一些结论93房地产行业信息化需求分析93.1房地产行业信息化焦点需求分析103.2客户与营销管理信息化焦点需求分析104房地产行业应用软件供应商分析114.1专业房地产软件供应商产品比较分析111 房地产行业发展状况分析1.1 房地产行业投资趋势及投资比重占GDP趋势资料来源：2003年中国统计年鉴亿元中国房地行业始于上世纪90年代初期，经过初期的产业过热后，国家对行业进行控制，自1995年以后经历了3年的萎缩。90年代后期，自1998年始房地产行业整体开始复苏，至2003年行业投资额逐年增加，至2003年行业投资额占国家GDP的比重达到8.7%。1.2 2002-2004年1-6月房地产投资增长情况2004年开始，国家加大了对重点行业投资的宏观调控力度，2004年房地产投资增长幅度逐月降低，从下图中可以看出，1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水平。这表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效, 增速过猛势头得到初步遏制。资料来源：根据国家统计局中国经济景气月报整理1.3 2004年1-6月各地区房地产开发投资情况地区投资额比去年同期增长住宅住宅经济适用房经济适用房全国总计4923.693362.35236.9828.729.74.2一、东部地区3446.352399.37123.0926.426.4-2.7北京490.15261.4326.8724.219.56.5天津122.7187.9714.6522.439.5-52.4河北113.4578.6116.1828.936.510.0辽宁197.52140.994.2922.122.3-55.8上海502.77385.920.0020.417.50.0江苏450.1329.4117.7136.236.75.7浙江502.02384.2315.0040.348.955.1福建198.92131.144.9237.242.7149.2山东288.98216.4617.9935.542.951.6广东557.11365.383.979.90.5-19.5海南22.6217.831.52116.9110.582.2二、中部地区302.21475.1254.8741.551.213.0山曲37.5321.113.8338.058.7-33.2吉林48.9436.123.3920.428.4-33.4黑龙江50.2033.168.2030.250.648.6安徽132.8393.454.0248.451.7-26.0江西85.2153.746.3732.643.125.8河南92.4168.768.8642.042.227.6湖北118.2584.063.8861.567.1-4.2湖南136.8584.7116.3239.759.752.2三、西部地区775.13487.8659.0228.728.112.4内蒙古37.4222.793.1631.650.830.1广西75.8546.670.5239.136.0-54.8重庆153.0883.096.9035.831.229.4四川216.41153.698.6716.820.61.0贵州44.9826.993.5614.523.767.7云南57.1037.426.6338.636.2-16.1西藏1.551.310.7298.2106.113.7陕西89.3054.4011.4036.821.80.7甘肃26.7118.904.7635.738.040.8青海11.176.631.4425.117.7-24.7宁夏21.2714.092.1523.123.3160.2新疆40.2821.889.1139.343.531.7资料来源：国家统计局分地区看，东部地区完成投资额3446亿元，比去年同期增长26.4%，中部地区完成投资702亿元，同比增长41.5%，西部地区完成投资775亿元，同比增长28.7%。中、西部地区投资额增长速度快于东部地区，主要原因是由于年初以来，东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商选择开发重点向中、西部转移的战略，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重逐月上升。1.4 2004年1-6月按工程用途分房地产累计开发投资及增长情况资料来源：国家统计局从图中可以看出，办公楼和商业营业用房的投资增幅明显大于同期住宅投资的增长幅度，而商业营业用房去年同期的增长幅度更是达到了50%，分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等项目纷纷上马；三是自去年以来出现的一股“商铺热”至今热度未减1.5 宏观紧缩政策将加剧行业结构调整从2003年2月起至今共计出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，如“121号”文件、“18号”文件、“4号令”等从信贷、土地两方面对行业进行宏观调控，至2004年4月底，上至国务院下至地方商业银行，调控政策接踵而至。而令房地产企业更为忧虑的是，央行目前正在密切关注物价指数，随时有可能做出9年以来的首次加息决定，这将极大抬高房地产企业的资金成本，至此，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入调控范围。1.5.1 土地政策成为重要宏观调控手段1996-2004年全国耕地面积变化情况资料来源：国土资源部国土资源部调查显示，2003年，全年固定资产投资增长了50%以上，带动建设用地比上年增加了49万亩，增幅达17%。不仅造成某些行业投资过热，同时还因为占用耕地，直接威胁粮食安全。针对这些情况，2004年国土资源部根据新的职能定位，决定将建设用地指标压减20.3%，占用耕地指标调减到180万亩，压减23.4%。这是国土资源部第一次通过土地供应对国民经济其他领域进行宏观调控。与此同时，党中央、国务院于去年2月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿。2004年的土地市场在其基础上，继续加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。由于土地是企业扩张投资的首要因素，企业没有土地，就没法上项目。所以这次调控，从清理土地开始，对抑制投资扩张起到了很大作用，新增投资项目的下降与项目清理也有很大的关系。而土地政策对房地产影响具有双重性：一是对于开发商来说，取得土地将变得越来越困难，在土地供应逐渐收紧的情况下，相当一部分房地产开发商将没有可开发的新项目，这在一定程度上抑制了房地产企业的开发规模；二是由于土地供应量的减少导致了土地价格的持续上涨，尤其是一些大中城市的地价大幅度上涨，而地价的上涨必然会推动房屋价格的上涨。1.5.2 信贷紧缩杠杆重整房地产业2004年初以来，国家陆续出台了上调银行存款准备金率、提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例、对房地产行业贷款进行重点检查等紧缩信贷的调控措施。其中，控制房地产信贷规模的政策主要有两项： 2004年4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。4月27日，国务院发出通知，提高部分行业固定资产投资项目资本金比例，通知要求，房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121号”文件规定的30%项目自有资金的要求又向前迈进了一大步，5个百分点对于大项目启动的压力可想而知。一系列信贷紧缩政策对房地产行业造成了较大的冲击：首先，把房地产业列为过热行业之后，房地产业从商业银行取得信贷明显困难。如去年的“121号”文件以及今年的提高房地产业的贷款资本金就为房地产业设立了较高的信贷门槛，一般情况下，银行信贷资金占房地产开发资金的比例在80%左右，如果将这作为平均数，就意味着相当一部分开发商对银行信贷的依赖远大于80%。因此，当银行在收紧房贷后，房地产企业的资金链条拉紧，一些房地产开发商因无法向银行融资，缺乏足够的资金周转、支付征地费、工资及购买建筑原料而纷纷倒闭，一批在建工程因而停工，最终会衍生出烂尾楼问题，这种现象在来年可能会显现。其次，信贷的收紧还对房地产消费市场造成了不小的打击，提高了住房消费信贷的门槛。以住宅为例，在经过几年的快速发展之后，国内自住的消费能力在一定程度上得到了满足，投资类的消费则在增多。宏观调控对这部分新增的消费能力，将产生明显的抑制作用。1.6 建筑原材料价格上涨使企业开发成本上升2003.1-2004.6月建筑原材料价格指数变动情况资料来源：国家统计局建材价格的不断攀升给建筑施工企业和房地产开发企业的生产经营活动带来了较大的影响，建材价格上涨，导致建安成本上升，一方面出现了部分地区商品房价格上涨的连锁反应