房地产成本精准管控与采购管理实战训练,201406青岛,（一）房地产行业成本管理现状与手段 1、什么是成本与成本管理？ 1.1 成本的定义与范畴 经济学说： 为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。 为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量 为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。 成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段 1、什么是成本与成本管理？ 1.1 成本的定义与范畴 经济学说： 为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。 为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量 为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。 成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段 1、什么是成本与成本管理？ 1.1 成本的定义与范畴 企业家说： 利润=收入成本,房地产企业成本管理体系框架解读,与收入相匹配的全部投入成本,（一）房地产行业成本管理现状与手段 1、什么是成本与成本管理？ 1.2 企业财务预算管理、工程造价管理、项目运营管理对成本的定义和核算范畴有什么不同？,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段 1、什么是成本与成本管理？ 1.3 成本管理的概念与理论体系沿革,房地产企业成本管理体系框架解读,标准成本管理（传统） 作业成本管理 （欧美） 成本企划管理 （日本）,成本企划：,（一）房地产行业成本管理现状与手段 1、什么是成本与成本管理？ 1.4制造业、建造业、房地产企业的成本管理有什么不同？如何避免误入歧途？,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,房地产企业成本管理体系框架解读,2、房地产行业成本管理有什么特点和要求 2.1从地产企业财务核算要求 来看成本预控体系的必要性,核算时间,核算对象,核算内容,（一）房地产行业成本管理现状与手段,房地产企业成本管理体系框架解读,2、房地产行业成本管理有什么特点和要求 2.1从地产企业财务核算要求 来看成本预控体系的必要性,从地产企业财务结果要求导入： -如何确保企业财务结果的真实性，,（一）房地产行业成本管理现状与手段,房地产企业成本管理体系框架解读,2、房地产行业成本管理有什么特点和要求 2.2从项目开发过程和生命周期来看动态全成本归集核算要求,房地产企业成本管理体系框架解读,2、房地产行业成本管理有什么特点和要求,地产企业成本组成,土地成本 前期费用 建造成本 配套成本 环境成本 期间费用,发生时间： 发生内容： 特异性： 多变性： 核算：,地产企业成本特点,全过程管理 全员参与 。,地产企业成本管理要求,目标 动态 责任 IT工具,地产企业成本管理手段,（一）房地产行业成本管理现状与手段,房地产企业成本管理体系框架解读,2、房地产行业成本管理有什么特点和要求 2.3 扫一扫:,（一）房地产行业成本管理现状与手段,你的项目在哪个阶段?成本知多少?如何才能知道全成本?,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,3、不同规模和发展阶段的地产企业对成本管理有什么不同要求？ 3.1 单项目与多项目开发的地产企业 3.2 异地操盘或集团化管理的地产企业,你的核心问题,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现 4.1 关于目标成本管理体系的框架描述,利润目标的监督与实现,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现 4.2 行业成本管理现状与问题,征集你的问题!,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现 4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现 4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况,产品成本弹性适配,产品/部品/工艺标准化,集中/战略采购,万科成本管理几个突出优势,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现 4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况,Step 1,土地投资论证阶段,项目启动阶段,项目方案设计阶段,项目初步设计阶段,Step 2,Step 3,Step 4,龙湖模式：目标形成,目标成本土地版,目标成本启动版,目标成本方案版,目标成本执行版,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现 4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况,Step 1,工程实施阶段,工程实施阶段,项目竣工阶段,项目结算阶段,Step 2,Step 3,Step 4,龙湖模式：目标实现,目标分解与合约规划,动态成本回顾,项目竣工成本,项目成本后评估,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现 4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况,龙湖模式的优势： 1、明确目标测算的节点和深度， 目标约束性强 2、显性的、明确的合约规划 带来项目实施过程控制、 回顾可控度高,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现 4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况,动态成本管理 变更签证控制,如何建立目标 如何下达目标,目标建立在,二,三,审批流 考核,商业开发标准化,万达模式：,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施1,贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施1,贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表,如何分阶段合适?,每个阶段的重点?,每个阶段间的控制?,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施1,贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表,每个阶段成本测算的重点?,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施2,测算-控制-测算设计过程与目标成本编制如何有机并轨,钢筋指标你限额了吗？,各设计阶段成控指标？,谁提,谁落实,目标测算对设计要求？,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施3,目标成本的编制责任如何分解落实?,案例分析：资金成本的测算责任？（资金计划开发计划）,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施4,什么样的目标成本才是有用的?,有指导性,控制性强,落实到业务口,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施5,如何考量目标成本的准确性?,依据准确性,环境与资源,深度与可比性,考核？,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？,措施1,目标成本什么情况可以调整?,定位与设计调整,价格波动,开发计划调整,超的多了？,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？,措施2,建立目标成本执行中的分级报警机制,合同签定,合同执行（原因）,合同增加,对成本控制目标的冲击力？,费用突破,业务审批,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？,措施3,目标成本与品质的矛盾如何协调?,案例与手段,房地产项目成本管理的核心要点,（二）动态成本管控要点,2.1 到底应该如何定义和看待动态成本,签约动态,付款动态,计量动态,如何形成成本 动态,采购动态,房地产项目成本管理的核心要点,（二）动态成本管控要点,2.2 动态成本信息到底要起到什么作用,+,源于”经营计划”,追溯”经营计划”,成本形成,控制,形成,回溯,动态已发生,未发生预测,IT规划,2.2 动态成本信息到底要起到什么作用,房地产项目成本管理的核心要点,（二）动态成本管控要点,2.3 你的动态成本信息月报靠谱吗? 2.4影响动态成本信息准确性的几个核心因素分析,合同金额,变更签证,市场变化,成本预计,远程操盘怎么办？,房地产项目成本管理的核心要点,（二）动态成本管控要点,2.5如何考量动态成本信息的价值,关于规约（口径、表内外）,报警？决策？报表调整？,考核什么？怎么考？,动态成本信息与纠偏的责任,（一）组织架构与管控体系的基本要求,房地产企业成本管理实现需要的基本条件,不同架构下成本管理的定位、归属、职责 -单项目公司（成本独立） -多项目公司 -本部与异地公司（深业） -集团与分公司 -集团/区域/城市公司,从归属系统上划分 -财务管控型 -运营管控型 -独立管理系 -造价/成本合并 -采购/成本合并 -工程/成本合并,（二）专业集成的要求与实现,房地产企业成本管理实现需要的基本条件,项目部组织目标成本测算负责建造成本目标的实现,目标成本动态月报 1、责任部门上报并落实纠偏 2、项目部/成本岗统筹总成本与盈利目标关系,确保盈利目标实现,目标与责任成本管理细则,（三） 全员责任体系与考核机制的保障,房地产企业成本管理实现需要的基本条件,实战沙盘演练:如何编制目标成本第一版,目标成本管理实现之一,演练说辞,演练工具,目标成本管理实现之二,采购过程如何真正实现目标成本？ 1、房地产企业采购管理的目的和价值,基于价值链，采购管理做些什么？达到什么目的？怎么做？,目标成本管理实现之二,采购过程如何真正实现目标成本？ 2、采购管理与成本管理的核心接驳点提炼分析,为什么要求做合约规划？ -成本控制目标落地 -项目对成本管理的目标明确 合约规划的难点与要点 -谁规划？几时规划？ -基本要求有哪些？ -如何看待合约规划调整,大总包还是小分包？ 甲供？甲指乙供还是乙供？ 风险规避：合同界面管理,合约规划与成本,目标成本管理实现之二,采购过程如何真正实现目标成本？ 3、采购管理实现目标成本的几个步骤,合同价格,结算价格,合 同 条 款,合 同 履 行,各类合同成本控制要点,目标成本管理实现之二,采购过程如何真正实现目标成本？ 4、不同采购方式和合约形式的成本控制要点解析,各类合同单位的成本博弈,目标成本管理实现之二,采购过程如何真正实现目标成本？ 5、针对不同乙方对象的成本控制要点探讨,目标成本管理实现之二,采购过程如何真正实现目标成本？ 6、设计变更、签证管理中的成本控制核心和难点 6.1 设计变更、现场签证、合同变更与补充协议、洽商与工程指令等概念的梳理 6.2设计变更的成本控制要点与难点 6.3现场签证的成本控制要点与难点 6.4考核变更率与签证率能够控制得住成本吗? 6.5如何考量设计变更及现场签证的成本责任,设计变更管理 -影响目标成本实现的重要因素 设计过程的变更（目标不靠谱）