,新世界集贤庄项目提案,市场概况,北部楼盘可分为三大板块：机场路一带、新广从路一带、旧广从路一带。 北部楼盘向两个极端分化：质素一般的占大部分，一小部分档次极高 与广州东南西三面的楼盘相比，北部楼盘尤其显得淡静,地理因素 位于城乡结合部，农村住宅较多，发展商只能见缝插针，开发空间受到限制。 以机场衍生的仓储货运业云集，使这里成了商住混杂的地段 由于受白云区发展规划相对滞后的影响，因此该地段不具备明显优势,制约其发展的因素,环境因素 受到机场及交通噪音的干扰。 川流不息的车流量，导致空气质量严重污染。 人流复杂，造成治安隐患多。,制约其发展的因素,新广从路的楼盘因其独有的白云山风景优势，从而形成了 白云山概念楼盘 新建的广州新体育馆，其配套设施的兴建完善了此地段市政 方面的不足，为此类概念楼盘增添了法码 白云山周边的各种违法侵占现象得到了有效的抑制，使这 个“广州市肺”重现过去绮丽多姿的色彩。,白云山概念楼盘综述,白云区正计划将新体育馆对面的白云麓建成半山公园 白云机场将要搬迁，无疑给白云区楼市打了一支强心针 新机场高速公路已基本建成，地铁二号线、轻轨二号线、 等亦在规划中，交通便利就快实现 购买白云区楼盘可享受广州蓝印户口的优惠政策,白云山概念楼盘综述,白云山概念楼盘细分,尊贵型 高档次的山景盘不仅要有丰富的自然景观，楼盘的内 在质素同样重要 位处白云山风景区内，拥有严密的保安管理、完善的 管理服务、成熟的配套设施的山景楼盘专门为讲究生 活品质的富豪度身订做,概况： 定位：广州第一豪宅 广告语：尊贵精神 无处不在 主要卖点：依山环湖 建有山顶体育中心 独有私家立交桥 阶梯式颁 近期推出“尊贵个性型华邸“,代表楼盘：白云堡豪苑,小结： 1、得天独厚的地理优势奠定豪宅位置； 2、私家桥的建立避免重蹈二沙岛的覆辙，有力持续支持 豪宅概念； 3、富豪级的配套设施与大气、典雅的广告打动了消费者； 4、白云堡的成功间接提升了白云山概念楼盘的形象。,代表楼盘：白云堡豪苑,白云山概念楼盘分析,健康型 此类楼盘迎合了现代都市人对大自然的向往和复归的心态 充分利用白云山的生态环境，营造人性化的生态型住宅并提出健康概念是近期山景盘的开发热点,代表楼盘：白云高尔夫花园,概况： 定位：寻常人家的高尔夫花园 主推概念：生态家园 主要卖点：分质供水； 错层 广告表现：早期集中诉求”生态家园“，近期集中诉 求”生态错层、跃式“设计,小结： 1、率先倡导“健康空气、健康直饮水、小山会所、日照轮廓法、分钟步行社区、仿生色外立面设计、绿色通道”等生态特色的生活方式 2、运用广告、新闻发布会、研讨会、消费者座谈等方式，全方位将生态概念传播出来,代表楼盘：白云高尔夫花园,白云山概念楼盘分析,前卫型 前卫、创新、富有个性的楼盘，成为了一部分卖家 追求时尚、喜新厌旧的目标 依托白云山良好的外部环境，结合楼盘新颖的园林 设计、建筑风格，也是近期山景盘的一个开发方向,代表楼盘：盈翠华庭,概况： 定位：市中心白云山景完美小城 广告语：超越时尚 活出精彩 主要卖点：国际大师开辟的精彩世界： 国际建筑大师乐民成 国际园林设计贝尔高林设计,小结： 1、以“世界十大环境设计公司精心设计，美国 首席建筑精 心缔造”为主要卖点，凭着前卫的理念在市场竞争中 脱颖而出。 2、既座拥市区便利，又有郊区的优美环境，加上适中 的价格，是买家追捧的主要原因,代表楼盘：盈翠华庭,白云山概念楼盘分析,大众型 大众型山景盘位居白云山二线，缺乏良好的自然景观 普罗大众，注重实际，以低价格、配套齐来打动工薪阶层 由于邻近白云山且价格便宜，综合质素高的大众型山景盘仍被市场看好,代表楼盘：东方明珠花园,概况： 定位：白云山畔一颗明珠 主要卖点： 地铁二号线就在家门口 与东方乐园、新体育馆相邻 首期推出的住宅素质较低，刚推的二期各方面 都有较大的改善 广告宣传量极少,小结： 1、十分大众化的楼盘，没有自己的鲜明特色 2、外部环境的因素极之良好，得天独厚 3、广告宣传相对保守，没有将利好的因素宣传出 去,代表楼盘：东方明珠花园,总 结,无论如何，白云山概念楼盘将代表北部楼盘的发展趋势 山水楼盘资源有限，买少见少，因而相对来说会比较热销 外部环境跟不上山水盘概念，村屋、垃圾堆、三无 人员、沆洼小路，与广告所说的“高尚”相差太远 至目前为此，该地段还未出现一个代表性的、规模 性的，有实力的大型社区出现,总 结,整个地段的楼盘素质参差不齐、两极分化，影响该 地段整体形象的提升 但几乎所有楼盘的广告都是以白云山作为卖点，共 性相同，个性不突显 白云堡豪苑无论从楼盘质素及广告推广都堪称大 哥大 但个别楼盘广告宣传较少，推广手法单一,项目分析,位置：白云区永泰村，南湖渡假区附近，新广从公 路的东侧 占地面积：100万万平方米 绿地率：30% 目前状况：首期“教师新村”18万平方米已入住，中 心花园2万平方米已投入使用，二期住宅已封顶， 会所及三期也即将开工,楼盘定位：生态与山水概念相结合的大型生活社区 建筑风格：与山水园林相结合，淡雅清新风格 园林风格：体现岭南文化的园林风格 配套设施：规划中的有医院、电影院、广化中心、中小 学、图书馆、银行、药店、运动场等,项目分析,项目的SWOT分析,优势 发展商实力雄厚，信誉良好，知名度高 项目规模超大，有整体规划 一期已入住，中心花园已使用，开发基础较好,项目的SWOT分析,劣势 距白云山及南湖有一定距离，难以令人联想到山景盘 市政配套设施不完备 距离市中心较远，交通不便 白云区内消费群体的购买力不强,项目的SWOT分析,机会点： 在大众化与富豪级价位之间存在着真空地带，这就是 中高档价位的楼盘 市政府决定白云山麓不再批地，真正白云山地段的楼 盘将不再出现 九运会的召开将为该地段增加人气,项目的SWOT分析,威胁点 大众化的低价位楼盘，会分流了一部分客源 离广州中心较近的楼盘具有距离优势,一、白领一族（外地人为主） 1、年龄在25-35岁之间、大专以上学历 2、收入中等，但较稳定、实惠型消费者 3、首次置业，买房子是毕生最大的愿望，因而会相当 谨慎，看重小区规模、舒适性，希望上班方便 4、向往高质素的生活，希望拥有良好的居住环境，但受经 济条件限制，只能选择中等价格的近郊盘,目标消费者分析,二、在白云区经商的外地人 1、3045岁左右、已成家 2、在广州经商多年，行业分布广泛、有一定积蓄 3、多为首次置业，希望改善居住环境 4、地段对他们来说很重要，希望与生意点相近 5、文化层次不高，业余爱好不多 6、通过朋友介绍及报纸来了解楼盘信息,目标消费者分析,目标消费者分析,三、白云区或市中心边缘居民 1、年龄在2540岁左右 2、习惯了山清水秀的居住环境，有一定的恋乡情结 4、有自己的房屋，购房是为了享受小区的配套设施 和生活便利 5、对他们来说，住进小区有面子最重要 6、追随型消费者，接受中等价格的楼盘 7、文化层次普遍不高,新世界项目能给他们的,产品 对消费者意味着 品牌、品质 信心 大型社区 安心 绿色生态 舒心 周全管理 放心,他们的核心愿望,信心 安心 舒心 放心,我的家 我的梦,他们的共同选择,我的梦 我的家,温馨的家,稳定的家,新生的家,白领一族,外地商人,原居民,品牌定位,对于白领一族、经商人士、置业人士来说， （目标消费群） 集贤苑是实现我梦想的理想生活家园， （产品） （ 定位） 它让我住得安心、住得放心、住得舒心， （核心利益） 因为它有完善的配套设施、周全的服务管理、优 良的生态环境 。（支持点）,品牌概念,理想生活第一步,品牌发展规划（纲要）,品牌概念 创意概念 创意表现 整合传播,推广策略（纲要）,建立视觉系统（LOGO、名字、广告语） 建立品牌形象（影视广告、平面广告） 促销广告（报纸、杂志、网络平面、专题片） 售楼部物料（楼书、单张、吊旗、展板） 户外广告（路牌、灯箱）,媒介策略（纲要）,内部认购阶段（告知、软文为主） 正式上市阶段（认知、形象广告：报纸、影视） 上市后（维持、促销广告：报纸、专题片） 展销会（直效行销、促销广告：报纸、DM）,