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资源描述
住宅价格表的制作,策略中心 技术资源部,二00六年四月,一、定价目标 二、价格制定 1、公式(重点) 2、取值(重点) 3、步骤 三、价格审核(重点) 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示,内 容 导 航,中原你给我卖高点价,可以不用开盘当天就卖完,现在穷啊! 房子都买不起了!,定价唔好太高或者太低,发展商同个客都接受就得啦,快D卖晒收钱,发展商,客户,代理商,快速、均衡、销售控制 合理的价位 定价方法取得发展商认同,目 标,一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示,内 容 导 航,销售总额折前综合折扣 实收均价 = 总建筑面积,原 理,注意:折前销售总额不能用均价总建筑面积,单价折后 单价折前 = 综合折扣,单价折前单位建筑面积 综合折扣 = 总建筑面积,2种常用的方法,方法一、水平系数层差法,单价折后=总价建筑面积 =(总价不考虑赠送面积+总价赠送面积) 建筑面积 =(单价不考虑赠送面积建筑面积+单价赠送面积赠送面积)建筑面积 =试算价(1+水平系数)层差 干扰建筑面积 +单价赠送面积赠送面积 建筑面积,修正基准与修正标准不统一,规律性不强,或=单价已考虑赠送面积(建筑面积+折算后的赠送面积)建筑面积 =试算价(1+水平系数)层差 干扰 (建筑面积+赠送面积折算率实用率) 建筑面积,方法二、系数修正法,单价=均价综合系数 =均价(1+水平系数)(1+垂直系数)(1+特殊系数)(1+增值系数) =均价(1+水平系数)(1+垂直系数)(1+特殊系数) (1+赠送面积折算率实用率建筑面积),(推荐),公式源自市场比较法; 以均价为基准进行各影响因素逐一修正(因素相乘,非相加); 系数的规律性更强; 通过综合系数,直观表现任意两个单位的价格差幅;,注意:综合系数需进行平均值归1处理,借鉴:市场比较法公式 评估价格=参照物市场价格交易情况修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数,参数释义,均价 项目要实现的均价。 水平系数 反映各户型在同一水平面(一般以中间楼层为准)的价值差异。包括户型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素; 垂直系数层差反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。 特殊系数干扰反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。 增值系数反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等(注:送装修的金额应以总装修款加到总房价中)。 赠送面积不计容积率部分的水平投影面积。 折算率反映赠送面积的可利用价值性。 实用率等于套内建筑面积建筑面积。,一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示,内 容 导 航,水平系数=各因素的价格差幅分值10100,操作: 以中间的标准层作为打分基准层; 10分制,分5个等级; 项目组、售楼代表各人分别打分,取平均分或最优打分; 各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅; 好处: 10分制相对于100分制更直观,简单;相对于直接取系数更客观; 只需调整各因素价格差幅,便可使水平系数合理化,无需再调分值;,方法一:直接取系数,水平系数,方法二:各因素的价格差幅分值,(推荐),评价:系数取值和调整繁锁,四大水平因素重要性,景观,户型,朝向,噪声,普通住宅,一般公寓,高档住宅,朝 向,南,北,东,西,+1.5,-2.5,+2.5,+2.5,+1.0,-2,0,-1.5,可上下浮动1%,广东节能标准窗墙比 东西0.3 北向 0.45 南向 0.5,假设:同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向,水平系数各因素差幅取值参考,5种基本垂直系数模式,矩形模式的应用,价格分布:价格直线(y=x+b)上升,层差相同,各楼层单位价格适中; 适用范围:景观视野较佳的单元。,矩形模式-案例,向小区,看水景,视野好,价格分布:价格直线(y=x+b)上升,层差相同,各楼层单位价格适中; 适用范围:景观视野较佳的单元。,梯形模式的应用,价格分布:压低低层和高层单位价格,拉高中层单位价格; 适用范围:向小区外,景观视野较差的单元。,低楼层无景观,价格不能高,高层层无景观,视野差,价格不能高,中层单位承担主要的价格压力,梯形模式-案例,朝社区路,对面拟建厂房或住宅区,楼距较小,价格分布:压低低层和高层单位价格,拉高中层单位价格; 适用范围:向小区外,景观视野较差的单元。,倒梯形模式的应用,价格分布:拉高低层和高层价格,压低中层单位价格; 适用范围:看园林,楼距小(应用时须降低高层系数,慎用)。,低层看园林 可拉高其价格,中层景观一般,视野较窄,价格不能高,高层无景观,楼距小,应压低其价格(此曲线不合理),倒梯形模式-案例,看小区园林,楼距小,价格分布:拉高低层和高层价格,压低中层单位价格; 适用范围:看园林,楼距小(应用时须降低高层系数,慎用)。,椭圆模式的应用,价格分布:拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中; 适用范围:向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。,低层看小面积园林,起价可适中,中低层无景观视野差,价格不宜高,中高层视野好 价格开始攀升,高层视野好,但无景观,价格不宜太高,椭圆模式-案例,朝龙观路,楼下商业街广场,对面为5-8层汽车维修厂、医院,价格分布:拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中; 适用范围:向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。,沙漏模式的应用,价格分布:拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中; 适用范围:向园林,楼距适中。,低层看小面积园林,起价可适中,中低层看园林 价格可拔高些,中高层景观较差,视野一般 应压低其价格,高层视野采光较好,价格可适度拉高,沙漏模式-案例,小区中间,看园林,被楼包围,距离适中,价格分布:拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中; 适用范围:向园林,楼距适中。,特殊系数,考虑因素:影响垂直方向局部价值突变的因素 干扰:机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层; 风水:带3、4、6、7、8、9的楼层; 奇偶层差异:非赠送面积的奇偶层差异; 其他:如复式的尊贵感、共享空中花园等。,增值系数(折算率),考虑因素:将赠送的面积换算成统一价格口径 凸窗:真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性; 阳台:室外、室内、景观、必要性、私密性; 露台:景观、朝向、噪声、必要性、私密性; 入户花园:景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性; 隐形衣橱:占所在功能区的面积比率、必要性; 夹层:高度、采光通风、景观视野、布局合理性。,增值系数=赠送面积折算率实用率建筑面积),单位成本 单位建安成本(1+30%) 保底折算率= = 均价 均价 参数释义: 单位建安成本取值参考(多层1100、小高层1600、高层2100),R综合=(R一次性P一次性+R按揭P按揭)(R关系P关系+1-P关系)(R前期P前期+1-P前期) =(0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小数点后3位),综合折扣,付款方式及优惠(实例): 一次性付款:96折(R一次性),假设占15%(P一次性) 银行按揭:98折(R按揭),假设占85%(P按揭) 关系户:额外99折(R关系),假设占10%(P关系) 销售前期:额外97折(R前期),假定销售率为40%(P前期) 注:销售中后期促销优惠也应考虑进去,一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示,内 容 导 航,步 骤,水平系数,垂直系数,增值系数,特殊系数,综合系数,折后单价表,折后价格表,折前价格表,折后单价分析,折后总价分析,价格统计表,销售统计表,折后单价=均价综合系数,折后总价=折后单价建筑面积,折前总价=折后总价综合折扣系数,一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示,内 容 导 航,推售控制目标,面积: 各单位的建筑面积、套内建筑面积 各栋建筑面积、套内建筑面积 总建筑面积、总套内建筑面积 方法: 项目组及售楼代表核对各单位面积; 分栋汇总,将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对. 价格: 检查单元格引用是否正确(特别是奇偶层面积); 用函数SUM求和时,要注意不要把不应求和的隐藏单元格计算在内; 乘除时是否用函数ROUND进行四舍五入。,准确性审核,价格审核,将标准层综合系数标于平面图上,价格审核,合理性综合系数,价格审核,合理性单价,各单元排序是否合理? 同一单元不同楼层价差是否合理? 是否有因误操作造成的明显错误?(曲线突变) 有利于售楼员掌握价格规律,便于引导客户。,注:若有竞争对手价格,可加入比较,均价5000 小区内外价格屏障,价格审核,合理性单价,1,2,3,6,5,7,4,8,均价5000 小区内外价格屏障,均价排序是否合理? 均价差额是否合理? 与对手相比价格是否有竞争力?,各单元最低最高价是否合理? 各单元最低最高价差额是否合理? 竞争性单元差额是否合理? 与对手相比价格是否有竞争力?,了解各户型单价区间的数量分布 为制定推售方案提供依据,均价5000 小区内外价格屏障,9,均价5000,价格审核,合理性总价,各单元排序是否合理? 同一单元不同楼层价差是否合理? 是否有因误操作造成的明显错误?(曲线突变) 有利于售楼员掌握价格规律,便于引导客户。,注:若有竞争对手价格,可加入比较,价格审核,合理性总价,小屏障: 小区内外3房 97-102,1,2,3,4,5,6,7,8,无屏障: 水景3房与园林3+1 102 110,小屏障: 园林2+1与路边3房 78 97,大屏障: 园林2+1与路边2房 78 65,9,各户型的总价排序是否合理? 各户型的最低最高总价及差额是否合理?,各户型间的竞争度设计是否合理? 与竞争对手同类产品是否有竞争力? 投资性物业的租金能否大于月供?,10栋北面,10栋南面,6栋北面,5栋北面,1栋北面,6栋南面,5栋南面,1栋南面,总价,位置,销售分阶段模拟图,销售前期,销售中期,销售后期,合理性总价(推售控制),一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示,内 容 导 航,总体性统计,结构性统计,让项目组和售楼员掌握各房型的价格水平,便于口头报价和引导客户购房,以及促销措施的制定。,一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示,内 容 导 航,定价说明书,一、公式及系数取值说明 1、公式 2、系数取值说明(包括:水平、垂直、特殊、增值四大系数和综合折扣系数) 二、价格统计 1、整体性统计(折前和折后价格表的销售额、均价统计) 2、结构性统计(折前价格表各房型的面积、套数、销售额、套平均总价、套平均单价) 三、价格分析 1、平层折后单价分析(各单元综合系数示意
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